北京進(jìn)深 徐迪 8月12日，北京市通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)南擴(kuò)區(qū)三、五、六期棚戶區(qū)政造項(xiàng)目北京城市副中心 1102街 FZX-1102-6003、6004地塊設(shè)計(jì)方案公示。

這是北投云帆汀瀾項(xiàng)目所在地塊，由北投置業(yè)2023年6月20日以25.9億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)2.57萬元/㎡。

西區(qū)6003地塊已于今年1月26日取得預(yù)售許可證，但一直未開盤。

北投置業(yè)表示，本次對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，是為打造綠色、低碳智能、安全、舒適的“好房子”。

調(diào)整涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整，修改后各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)符合原規(guī)劃要求。

總圖調(diào)整主要內(nèi)容如下：

1、取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向住宅；

2、根據(jù)“好房子”政策調(diào)整總體布局、戶型等；

3、配套商業(yè)原方案設(shè)于地上，現(xiàn)方案全部集中布置，圍繞下沉廣場(chǎng)，設(shè)于地下一層；

4、結(jié)合社區(qū)入口位置設(shè)置鄰里共享空間；

5、根據(jù)最新樓棟布置，調(diào)整滿足規(guī)范，控規(guī)要求的建筑出入口，小區(qū)內(nèi)的道路，地下車庫(kù)出入口等；

6、根據(jù)調(diào)整后方案，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作相應(yīng)調(diào)整。

項(xiàng)目總占地4.59公頃，建筑規(guī)模10.09萬㎡，容積率2.2。

調(diào)整后，地上不計(jì)容建面增至499㎡；建筑高度由此前的36米調(diào)高至45米。

規(guī)劃24棟住宅樓，東西區(qū)各12棟，包括4F-15F洋房及小高層。

兩幅地塊的西北角2#樓，西側(cè)3個(gè)單元為15F小高層；

其余22棟樓均為11F及以下洋房產(chǎn)品，多數(shù)樓棟帶頂退設(shè)計(jì)。

典型的行列式排布，多單元設(shè)計(jì)，最長(zhǎng)2#樓東西長(zhǎng)78.71米，分了4個(gè)單元，每單元兩戶，戶均面寬不足10米。

最大的調(diào)整還是將南向飄窗改為開封閉的陽臺(tái)，但不是全部，只把客廳的飄窗改成了陽臺(tái)；

部分邊戶增加側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗；北向設(shè)備平臺(tái)保留。

整體戶型使用率將有所增加，小戶型擴(kuò)容有限，邊戶和大戶型贈(zèng)送面積增加較為明顯。

北投云帆汀瀾首批取證房源共495套，備案均價(jià)5.5萬元/㎡。

戶型包括建面75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率在75-82%區(qū)間。

從原戶型圖來看，可擴(kuò)展空間不大。

項(xiàng)目沒有陽臺(tái)，南向?yàn)橥鎸掞h窗，北側(cè)有設(shè)備平臺(tái)。

戶型調(diào)整后，客廳0.5米的飄窗，改為1.5-1.8米的陽臺(tái)。

75㎡戶型的贈(zèng)送面積至少增加1.6㎡。

項(xiàng)目開發(fā)主體北京北投宏象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2023年7月13日，注冊(cè)資本5000萬元，法定代表人為屈晨，同時(shí)擔(dān)任該公司執(zhí)行董事。

北投宏象為北投置業(yè)全資子公司，隸屬于北京市國(guó)資委。

項(xiàng)目從拿地到首次取證用了一年半的時(shí)間，取證半年后又進(jìn)行了大幅調(diào)整。

當(dāng)前進(jìn)度來看，預(yù)計(jì)最快也要四季度開盤。

位置上，北投云帆汀瀾處于東六環(huán)外，張家灣古鎮(zhèn)片區(qū)。

距離現(xiàn)有地鐵1、7號(hào)線花莊站約2.4公里，基本很難步行前往；距離正在建設(shè)的M101線（張家灣站）直線200米左右，該線路于2024年開工建設(shè)一期工程，預(yù)計(jì)于2027年開通運(yùn)營(yíng)。

張家灣古鎮(zhèn)地區(qū)是城市副中心“一河三城”歷史文化體系的重要支撐，將打造古今記憶交匯地區(qū)、漕運(yùn)文化展示窗口、文化功能融合節(jié)點(diǎn)、文化旅游休閑勝地，為北京環(huán)球影城主題公園及度假區(qū)提供重要補(bǔ)充，形成一動(dòng)一靜、錯(cuò)位互補(bǔ)的發(fā)展格局。

在2022年發(fā)布的《北京城市副中心張家灣古鎮(zhèn)地區(qū)規(guī)劃綜合實(shí)施方案》（草案）中公示，項(xiàng)目西臨北京環(huán)球影城主題公園，東臨張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)，北臨城市綠心，南臨涼水河。用地面積4.27平方公里。

日前，《北京城市副中心1101街區(qū)FZX-1101-6147等地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案》也進(jìn)行了公示。用地面積約10.85公頃，總建筑規(guī)模約17.81萬平方米，其中包括四塊R2二類居住用地，合計(jì)7.8公頃。

本次規(guī)劃范圍位于產(chǎn)居融合片區(qū)，該片區(qū)依托軌道交通站點(diǎn)布局文化展示、商業(yè)服務(wù)、居住等功能，對(duì)用地布局進(jìn)行優(yōu)化，提高站點(diǎn)周邊土地利用效率，促進(jìn)片區(qū)職住平衡，與北京環(huán)球影城主題公園及度假區(qū)形成功能聯(lián)動(dòng)。同時(shí)沿蕭太后河規(guī)劃文化展示、商業(yè)服務(wù)等功能空間，形成連續(xù)的濱水文化帶。

方案落實(shí)了張家灣古城遺產(chǎn)群的高度管控要求，該區(qū)域與古鎮(zhèn)核心區(qū)形成高度平緩過渡，維系整體風(fēng)貌格局。濱河建筑空間規(guī)劃上采用退臺(tái)式布局，臨河界面采用低層建筑，營(yíng)造尺度宜人的濱水空間。