封面新聞記者 周翼

近期，廣西北海壹海江山小區(qū)多名業(yè)主向封面新聞記者反映，小區(qū)內(nèi)有超過200家民宿，很多都沒有證，大量外來游客進出嚴重影響業(yè)主正常生活，“等很久才能搭上電梯，還有人把大便拉到過道上”。

壹海江山小區(qū)宣傳圖 圖據(jù)受訪者

此外，業(yè)主們認為小區(qū)內(nèi)大量民宿還會帶來消防、治安等多個方面的問題。目前，該小區(qū)業(yè)主已向相關(guān)部門反映和舉報。

8月11日，北海銀灘旅游度假區(qū)市場監(jiān)督管理所工作人員表示，根據(jù)現(xiàn)在民宿的國標，壹海江山小區(qū)里的建筑不屬于民宿，屬于短租住房。

毫達（成都）律師事務(wù)所律師孫順發(fā)表示，住宅改為經(jīng)營性用房需遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約，并征得利害關(guān)系業(yè)主一致同意，若是無證經(jīng)營民宿可能被責令停止營業(yè)，沒收違法所得，情節(jié)嚴重的可能觸犯非法經(jīng)營罪。

業(yè)主：

“小區(qū)內(nèi)有超200家民宿，大量游客進出”

大量游客進出壹海江山小區(qū) 圖據(jù)受訪者

近日，廣西北海的騰先生向封面新聞記者反映，從2023年開始，他所住的壹海江山小區(qū)“陸續(xù)出現(xiàn)大量民宿，特別是最近北海旅游旺季，每天上萬游客進出該小區(qū)，帶來的衛(wèi)生、治安、消防隱患等問題，讓他深受困擾。”

小區(qū)業(yè)主稱因民宿過多導(dǎo)致衛(wèi)生環(huán)境變差 圖據(jù)受訪者

據(jù)騰先生介紹，壹海江山小區(qū)算是北海市比較高端的海景房，距離海邊僅150多米。公開資料顯示，壹海江山是位于廣西北海市銀灘西區(qū)的大型豪華海景住宅項目，項目總占地面積約228畝，總建筑面積約60萬平方米，包含16棟高層建筑和6棟合院，距海岸線僅158米。截至2025年5月，項目二手房掛牌均價達10000元/平方米。

騰先生表示，從去年到今年，進入小區(qū)的游客數(shù)量增長迅速，民宿的數(shù)量也急劇增加，他“粗略在多個線上平臺統(tǒng)計，小區(qū)內(nèi)有超過200家民宿?！彬v先生稱，居民小區(qū)70年產(chǎn)權(quán)變更商用性質(zhì)，需全體業(yè)主書面同意，才能辦住改商許可證，還有消防證、衛(wèi)生證、健康證、特種經(jīng)營許可證，還需要進行公安聯(lián)網(wǎng)，“公安局已經(jīng)查過了，這個小區(qū)里一個證都沒有”。

小區(qū)內(nèi)的民宿廣告 圖據(jù)受訪者

該小區(qū)另一位業(yè)主閆女士也告訴封面新聞記者，她2019年在壹海江山小區(qū)買房，去年開始入住，“現(xiàn)在民宿都做成風了，這也太亂了，不安全”。閆女士稱，她家所在的樓層一共10戶，就有8家是民宿，因為小區(qū)民宿多游客多，電梯要等很久才能搭上，有游客在小區(qū)內(nèi)亂扔垃圾，物業(yè)很長時間不打掃。

困擾：

“擔憂治安和消防問題，投訴暫無進展”

該小區(qū)業(yè)主提供的業(yè)主群聊天記錄顯示，有業(yè)主在群里反映“民宿住戶把大便拉到陽臺過道上”，其他內(nèi)容也基本都是業(yè)主對物業(yè)管理的抱怨，以及民宿廣告。

業(yè)主在群里反映情況 圖據(jù)受訪者

封面新聞記者在某線上平臺搜索“北海壹海江山民宿”，出現(xiàn)數(shù)十個民宿，標價從100多元至1400多元不等，備注有“壹海江山”“高層海景”等字樣。記者咨詢其中一家客服確認是不是民宿時，得到對方肯定回答，并稱下單后可獲得房間門的密碼。當記者詢問是否有證時，對方稱“平臺就是保障”。

小區(qū)內(nèi)的民宿在線上平臺運營

騰先生和閆女士均表示，已經(jīng)向相關(guān)部門進行了投訴，截至目前暫未有任何進展。閆女士表示，她最擔心的治安和消防安全，“家里住的老人，有時候半夜兩三點游客走錯門，會按到自家的密碼鎖，還有人來亂敲門，太嚇人了。還有人把垃圾扔在我家門口。”閆女士對住宅可以改成民宿表示不能理解，“全是那種不辦證的，逢節(jié)假日我都不敢回去，實在不行我就把房子賣掉?！?/p>

官方：

北海規(guī)定民宿用房最高四層，該小區(qū)屬于短租住房

8月11日，封面新聞記者就相關(guān)問題致電北海市銀海區(qū)住建局物管中心咨詢，工作人員表示去反饋。隨后，銀海區(qū)住建局工作人員回復(fù)記者，該局不負責民宿整治方面的工作。

記者又致電北海市公安局銀海區(qū)分局，工作人員建議當事人，可以去轄區(qū)派出所進行舉報。

封面新聞記者注意到，北海市政府網(wǎng)站上的《北海市民宿管理和促進條例》中規(guī)定，本條例所稱民宿，是指利用村（居）民的住宅以及村集體用房等開辦，經(jīng)營用客房最高四層且建筑面積不超過八百平方米，為消費者提供體驗當?shù)刈匀痪坝^、特色文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿場所。

第九條規(guī)定，經(jīng)營民宿應(yīng)當依法辦理市場主體登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍登記為民宿服務(wù)。兼營食品銷售和餐飲服務(wù)的，應(yīng)當依法取得食品經(jīng)營許可。

8月11日，北海銀灘旅游度假區(qū)市場監(jiān)督管理所工作人員在電話中告訴封面新聞記者，根據(jù)現(xiàn)在民宿的國標，壹海江山小區(qū)里面的這種（建筑）不屬于民宿，“如果是用作民宿的建筑物，正常來說不應(yīng)該高過4層，也不應(yīng)該超過800平方米。壹海江山是一個小區(qū)，它里面建筑物肯定都是不符合民宿標準的。”

對于“商家在網(wǎng)絡(luò)平臺直接用民宿的招牌，也自稱為民宿”的問題，該工作人員表示，“從本質(zhì)來看，壹海江山這種建筑屬于短租住房，我個人了解這種全國現(xiàn)在也沒有統(tǒng)一的規(guī)定，主要是參考不同地區(qū)關(guān)于這部分的法律。他（商家）貼那種牌子（民宿），比如說房東昵稱叫民宿，我們也不會認為它是民宿，因為民宿必須要符合國標，可能屬于一種通過互聯(lián)網(wǎng)出租的一個形式?！?/p>

該工作人員表示，已接到有壹海江山業(yè)主的相關(guān)投訴。

壹海江山小區(qū) 圖據(jù)受訪者

律師解讀：

住宅改為經(jīng)營性用房需遵守法律

住宅小區(qū)內(nèi)能否開設(shè)民宿？又是否可以辦證呢？8月11日，毫達（成都）律師事務(wù)所律師孫順發(fā)向封面新聞記者表示，根據(jù)《民法典》第279條，住宅改為經(jīng)營性用房需遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約，并征得利害關(guān)系業(yè)主一致同意。此外，《旅游法》《旅館業(yè)治安管理辦法》規(guī)定，民宿需辦理營業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)許可、消防許可等手續(xù)。

孫順發(fā)補充道，實踐中，許多地區(qū)對住宅民宿的合法性認定存在差異，部分城市允許“住改商”但需嚴格審批，而北海若未明確允許住宅民宿，則此類經(jīng)營可能被認定為非法，因此，在無地方特殊政策的情況下，住宅小區(qū)內(nèi)開設(shè)民宿通常難以合法辦證。

孫順發(fā)表示，依據(jù)《無證無照經(jīng)營查處辦法》第13條，無證經(jīng)營民宿可能被責令停止營業(yè)，沒收違法所得，并處1萬元以下罰款；若涉及違反治安管理（如未獲特種行業(yè)許可），公安機關(guān)可依據(jù)《治安管理處罰法》第54條處以10-15日拘留及罰款。若存在消防隱患，還可能面臨應(yīng)急管理部門的處罰，情節(jié)嚴重的，可能觸犯《刑法》第225條非法經(jīng)營罪。

大量民宿可能導(dǎo)致噪音、安全隱患、公共設(shè)施過度使用等問題，侵犯其他業(yè)主的安寧權(quán)、共有權(quán)等權(quán)益。孫順發(fā)建議，業(yè)主可通過民事途徑，依據(jù)《民法典》第286條，要求民宿經(jīng)營者停止侵害、排除妨礙，若管理規(guī)約禁止民宿，可起訴要求恢復(fù)住宅用途；可通過行政投訴，向市場監(jiān)管、公安、消防等部門舉報無證經(jīng)營行為，推動行政機關(guān)查處；還可以通過業(yè)主大會決議禁止民宿經(jīng)營，并授權(quán)物業(yè)或業(yè)委會提起訴訟。

孫順發(fā)還認為，物業(yè)公司負有維護小區(qū)秩序的義務(wù)，若物業(yè)明知無證民宿存在卻未制止或未向有關(guān)部門報告，可能被認定未盡管理職責，業(yè)主可依據(jù)《物業(yè)管理條例》追究其違約責任，若物業(yè)擅自允許民宿經(jīng)營或收取費用，則需承擔連帶責任。