楊光華 當(dāng)前有四個問題擺在我們面前：

現(xiàn)在如何勸老百姓買房；開發(fā)商從哪里借錢；明天還有什么房產(chǎn)政策；房價什么時候不跌。

“這四個問題，我都給不了答案?！?/p>

8月13日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮在2025年博鰲房地產(chǎn)論壇上坦言。

陳淮認(rèn)為，我們正處于工業(yè)化中后期，房地產(chǎn)等產(chǎn)能過剩是常態(tài)。房價問題的根源在于城市結(jié)構(gòu)失衡。超大城市過度發(fā)展，二三線城市未能實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這直接導(dǎo)致人口過度向教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源集中的超大城市涌入。

他堅(jiān)定相信，想擴(kuò)大消費(fèi)、擴(kuò)大需求與改善預(yù)期，就讓越來越多的老百姓有產(chǎn)，買房子就是讓越來越多老百姓成為有產(chǎn)一族。

對于消費(fèi)的問題，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長樊綱表示，“目前中國經(jīng)濟(jì)主要問題在于需求不足?！?/p>

“住房消費(fèi)也是消費(fèi)，且可能是人一生當(dāng)中最大、最離不開的一項(xiàng)消費(fèi)?！?/p>

樊綱表示，中國經(jīng)濟(jì)走到目前這個階段，實(shí)物消費(fèi)已產(chǎn)能過剩，服務(wù)性消費(fèi)還有待發(fā)展，尤其是醫(yī)療、康養(yǎng)、娛樂、時尚、旅游，包括公共服務(wù)、私人服務(wù)。

“過去，各級政府在資金分配上，多傾向于補(bǔ)貼企業(yè)、供給側(cè)及生產(chǎn)力，對消費(fèi)重視不足。如今，消費(fèi)補(bǔ)貼成為新趨勢，鼓勵其積極消費(fèi)，進(jìn)而支撐市場。這種補(bǔ)貼方式，能夠有效將資金傳導(dǎo)至供給側(cè)，形成需求拉動供給的良性循環(huán)。”

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，庫存產(chǎn)能過剩、需求不足、預(yù)期消極等，帶來市場持續(xù)低迷。我們能借鑒好的經(jīng)驗(yàn)，尊重市場規(guī)律，房地產(chǎn)市場一定能好起來。

談到房價與消費(fèi)，“在過去20年房地產(chǎn)價格上漲的時候，中國的消費(fèi)占GDP的比重并沒有上升，甚至有時候是下降的。”知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家洪灝表示，現(xiàn)在我們借鑒房價下行周期的經(jīng)驗(yàn)，我們看到中國的房價與收入的比例，已經(jīng)消化了一半，但是還有一半的路要走。

洪灝說，中國人并不是不消費(fèi)。從兩個角度來看消費(fèi)：一個是長期的、趨勢性的消費(fèi)升級或者降級，這跟人口趨勢、房地產(chǎn)價格走勢，跟整個中國房地產(chǎn)板塊的周期息息相關(guān)。按照現(xiàn)在來看，人口趨勢是非常難逆轉(zhuǎn)的。房地產(chǎn)的趨勢，短期也很難發(fā)生趨勢性的改變。

他的觀點(diǎn)代表大多數(shù)悲觀派，但在當(dāng)前刺激經(jīng)濟(jì)的大背景下，房地產(chǎn)消費(fèi)被提上日程，短周期波動，長周期依然前景光明。

當(dāng)天，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布《2025中國房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展白皮書》顯示，今年上半年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地穩(wěn)居全國前三。招商蛇口、萬科、綠城中國、建發(fā)也成功躋身500億元以上梯隊(duì)。

報(bào)告認(rèn)為，上半年市場結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)深化，“好房子”建設(shè)政策加速落地，改善型需求主導(dǎo)市場。改善型住宅主力客群為35-50歲中高端群體，高得房率、低容積率、全屋智能、“好社區(qū)”等標(biāo)簽成為熱銷項(xiàng)目特征。

論壇上，“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)與定義被反復(fù)提起。未來房地產(chǎn)的新賽道，就是好房子、好服務(wù)、好生活。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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