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小區(qū)建設(shè)單位不招標(biāo)就直接和物業(yè)公司簽合同，這樣的物業(yè)服務(wù)合同有效嗎？業(yè)主能否拒絕基于此繳納物業(yè)費(fèi)？
裁判要點(diǎn)
建設(shè)單位選聘住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除投標(biāo)人少于 3 個(gè)或住宅規(guī)模較小且經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的特殊情形外，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式進(jìn)行。違反該規(guī)定簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，因違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無效。合同無效的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于有效合同主張業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，不予支持。
法律分析
本案屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，核心法律關(guān)系圍繞前期物業(yè)服務(wù)合同的效力及物業(yè)費(fèi)支付展開。建設(shè)單位有依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有收取物業(yè)費(fèi)的權(quán)利，業(yè)主則負(fù)有支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。
法院依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定方式，認(rèn)定相關(guān)條款屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定；并結(jié)合案件事實(shí)，查明建設(shè)單位未履行招投標(biāo)程序，也不符合協(xié)議選聘的法定條件；最后根據(jù)《合同法》規(guī)定，判定合同無效，進(jìn)而不支持物業(yè)公司基于無效合同主張物業(yè)費(fèi)的訴求。
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