一向穩(wěn)健的香港地產(chǎn)商，也走到了最危險(xiǎn)的時(shí)候。

港資房企路勁基建于今年2月份宣布延期支付3億美元永續(xù)債的利息，近日再次對(duì)一筆2029年7月到期的美元票據(jù)與債權(quán)人交涉，申請(qǐng)以實(shí)物付息代替現(xiàn)金付息，遭到持有25%的否決權(quán)股份的PJT Partners和Latham & Watkins代理的債權(quán)人團(tuán)體反對(duì)。至最后期限，路勁未按期支付該筆利息。

8月14日，路勁發(fā)布公告表示：“本集團(tuán)已決定暫停支付本集團(tuán)所有離岸銀行債務(wù)、票據(jù)及永續(xù)證券的所有到期應(yīng)付本金及利息?！边@意味著，路勁正式加入違約房企行列。

8月14日股市開(kāi)盤(pán)后，路勁股價(jià)應(yīng)聲下跌超10%。

圖片來(lái)源：雪球

根據(jù)路勁地產(chǎn)公告，上述美元票據(jù)的本輪付息時(shí)間應(yīng)在2025年7月12日，根據(jù)該票據(jù)的條款和條件規(guī)定有30天的利息支付寬限期，也即路勁應(yīng)在8月12日前支付該筆利息。

路勁于6月20日開(kāi)始進(jìn)行有關(guān)票據(jù)付息用實(shí)物替代現(xiàn)金的同意征求流程。根據(jù)路勁的公告，除了上述美元票據(jù)之外，還另有4筆美元票據(jù)也同步進(jìn)行條款修訂和豁免的投票流程。

以上五筆美元票據(jù)分別為：2029年7月到期，利率5.2%的美元票據(jù)；2028年3月到期，利率6.7%的美元票據(jù)；2028年9月到期，利率5.9%的美元票據(jù)；2029年3月到期，利率6.0%的美元票據(jù)；2030年1月到期，利率5.125%的美元票據(jù)。

根據(jù)公開(kāi)信息，路勁離岸債務(wù)（包括銀行債務(wù)及票據(jù)）約15.1億美元，另有8.905億美元永續(xù)證券，合計(jì)近24億美元債務(wù)全部暫停支付利息，每年應(yīng)付利息總額超9億人民幣。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，債權(quán)人團(tuán)體反對(duì)的原因是他們認(rèn)為路勁有錢(qián)付息，公司尚有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，償債能力并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性坍塌。

01

港資房企的“穩(wěn)健”，主要體現(xiàn)在它們對(duì)高杠桿的警惕，以及對(duì)持有型資產(chǎn)等有持續(xù)現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)布局的青睞。

路勁集團(tuán)因?yàn)槌洚?dāng)過(guò)孫宏斌在做順馳失敗時(shí)的“白衣騎士”而廣為人知。其有三大核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)和收費(fèi)公路貢獻(xiàn)了絕大部分銷(xiāo)售額和現(xiàn)金流。

路勁集團(tuán)核心業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)

收費(fèi)公路業(yè)務(wù)為路勁的核心業(yè)務(wù)之一，也是提供持續(xù)性現(xiàn)金流的主要來(lái)源。據(jù)路勁披露的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年-2024年，路勁收費(fèi)公路分別為其貢獻(xiàn)27.25億港元、37.79億港元、37.16億港元、39.06億港元、24.4億港元收入。

隨著2020年之后地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)整體進(jìn)入下行期，路勁集團(tuán)的業(yè)績(jī)也隨之逐步下滑，2020年-2024年五年間的營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)分別為：246.78億港元、171.56億港元、130.75億港元、55.37億港元，累計(jì)跌掉了超77.5%的收入。

而作為提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的“基本盤(pán)”，收費(fèi)公路業(yè)務(wù)的占比隨之不斷上升，2021年-2024年期間，對(duì)應(yīng)的收入占比分別為：11.26%、15.31%、21.66%、29.87%、44.07%。

2022年之后，收費(fèi)公路業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入，已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~。

但隨著公司經(jīng)營(yíng)狀況的不斷惡化，路勁債務(wù)壓力高企，不得不出售收費(fèi)公路權(quán)益化債。

2023年11月，路勁出售了四條內(nèi)地高速公路的收費(fèi)業(yè)務(wù)，回籠資金44.12億元。2024年4月，路勁又出售了內(nèi)地最后一條公路的收費(fèi)權(quán)益，至此路勁只剩下印度尼西亞4條高速公路。

從表面數(shù)據(jù)上看，出售資產(chǎn)之后，路勁的負(fù)債總量大幅縮減，2024年共計(jì)償還港幣68.03億元等值的貸款，凈權(quán)益負(fù)債比率下降至55%，“減債筑基 輕裝上陣”獲得一定效果。

但實(shí)際上，路勁的現(xiàn)金流情況并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，路勁稅后虧損為33.08億港元，股東應(yīng)占虧損為41.22億港元。虧損額幾乎與其期末手持的現(xiàn)金金額相當(dāng)（42.74億港元）。

2025年內(nèi)，路勁需要償還29.12億港元債務(wù)。從2027年開(kāi)始的三年內(nèi)，需要再償還82.8億港元。但路勁的融資渠道全面萎縮，2021年-2024年新增貸款從198.7億港元降至12.02億港元，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~從-23.05億港元增加到-79.94億港元。缺口越來(lái)越大，已經(jīng)堵死了路勁“借新還舊”的路徑。

截至2024年底路勁集團(tuán)負(fù)債情況

為了緩解緊張的現(xiàn)金流壓力和債務(wù)問(wèn)題，路勁一方面推進(jìn)債務(wù)展期，將短期債務(wù)后延，用時(shí)間換空間；另一方面出售內(nèi)地高速公路收費(fèi)權(quán)益，削減債務(wù)規(guī)模。

但業(yè)績(jī)的加速下滑，始終讓路勁的債務(wù)壓力難以緩解。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2024年路勁集團(tuán)的物業(yè)銷(xiāo)售額為124.62億元，較2023年下跌約55%。2025年上半年，路勁的銷(xiāo)售額再跌28.37%，至52.32億元，靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流已經(jīng)難以解決其面臨的債務(wù)問(wèn)題。

因此，在成功完成債務(wù)展期之后，路勁依然決定冒著違約風(fēng)險(xiǎn)減輕付息壓力。2025年2月，路勁決定停止永續(xù)證券的分派，在永續(xù)債層面違約。并表示“除非我們能在未來(lái)幾年內(nèi)逐步償還債務(wù)，否則在債務(wù)全部清償之前，我們不可能開(kāi)始償還永續(xù)證券應(yīng)付未付的分派?！?/p>

6月至今，路勁一直在尋求美元債的利息分派以實(shí)物形式代替現(xiàn)金。但未獲成功。

02

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，路勁的實(shí)物付息方式未獲債權(quán)人認(rèn)可，根本原因在于雙方對(duì)路勁的償債能力存在判斷分歧，部分債權(quán)人認(rèn)為路勁持有的印尼公路收費(fèi)權(quán)益等核心資產(chǎn)估值超50億美元，足以覆蓋其債務(wù)，而單偉彪“減債是首要任務(wù)”的表態(tài)，被認(rèn)為是可能犧牲小債權(quán)人利益的一種方案。

路勁持有的4條有收費(fèi)權(quán)的印尼公路為SN高速公路、MKTT高速公路、NKK高速公路、SB高速公路，總里程約335公里，這也是路勁手里現(xiàn)有的最后優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健資產(chǎn)。

2024年，上述4條印尼高速公路項(xiàng)目路費(fèi)收入17.65億元，約占公司總營(yíng)收的1/3，且可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，對(duì)路勁后期的化債工作極為重要。

根據(jù)路勁發(fā)布的消息，2025年下半年，印尼有兩條高速公路的通行費(fèi)率將再次大幅上調(diào)，預(yù)計(jì)2025年以后的路費(fèi)收入及股息貢獻(xiàn)皆會(huì)有所增長(zhǎng)。

因此，路勁不會(huì)輕易折價(jià)出售手中的“壓艙石”，而是選擇了公開(kāi)債正式違約。

發(fā)布違約公告的同時(shí)，路勁表示將會(huì)著手推進(jìn)債務(wù)重組。“我們不打算根據(jù)與指定資產(chǎn)相關(guān)的強(qiáng)制回購(gòu)或贖回承諾而贖回及╱或回購(gòu)任何票據(jù)或永續(xù)證券。相反，出售指定資產(chǎn)所得款項(xiàng)的一部分將用于全面重組，包括支付重組費(fèi)用?！?/p>

截至2024年底，路勁的總貸款額為162.27億港元，正常的業(yè)務(wù)運(yùn)行帶來(lái)的現(xiàn)金流已經(jīng)不足以完成貸款償還，所以必須通過(guò)債務(wù)重組，或者賣(mài)掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)完成債務(wù)縮減。

路勁集團(tuán)主席單偉彪

2024年底，路勁集團(tuán)主席單偉彪在公司的元旦致辭中寫(xiě)道：路勁未來(lái)三年的旅程中，債務(wù)還在，壓力不減，我們必須把好舵，行好船，徹底解決債務(wù)問(wèn)題，只有保證企業(yè)在風(fēng)浪中不沉船，才談得上如何在風(fēng)浪過(guò)后輕裝上陣再出發(fā)。

只不過(guò)，讓人沒(méi)想到的是路勁沒(méi)有選擇挺到最后，而是在外界認(rèn)為其還有能力付息的時(shí)候，提前違約，啟動(dòng)債務(wù)重組。

2024年初，路勁集團(tuán)主席單偉彪預(yù)計(jì)：2024年年底房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)筑底，并在2025年開(kāi)始慢慢向好。很顯然，情況要比他預(yù)計(jì)的更加困難。

03

除了路勁集團(tuán)，其它港資房企的日子也并不好過(guò)。

近日新世界發(fā)展發(fā)布公告表示，旗下子公司發(fā)行的四只永續(xù)債將延遲支付利息，涉及金額達(dá)34億美元。這是新世界上市以來(lái)首次出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。雖然永續(xù)債利息延期支付并不算直接違約，但此舉為后續(xù)的債務(wù)問(wèn)題畫(huà)上問(wèn)號(hào)。

一向以穩(wěn)健著稱(chēng)，經(jīng)歷過(guò)周期低谷的香港地產(chǎn)商出現(xiàn)了第一批集中違約跡象。

部分仍在正常經(jīng)營(yíng)的港資房企正遭遇業(yè)績(jī)滑鐵盧。比如，太古地產(chǎn)發(fā)布的2025年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，公司股東應(yīng)占報(bào)虧12.02億港元，這也是太古地產(chǎn)自2010年以來(lái)首次中期股東應(yīng)占溢利轉(zhuǎn)為虧損。

九龍倉(cāng)置業(yè)2025年上半年繼續(xù)虧損，虧損額擴(kuò)大至24.06億港元。瑞安房地產(chǎn)手中分非受限現(xiàn)金只有28.71億元，已經(jīng)無(wú)法覆蓋82.64億元年內(nèi)到期債務(wù)。

盈利下滑、流動(dòng)性管理越來(lái)越困難，是企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)期的開(kāi)始。但從以另一個(gè)角度來(lái)看，港資房企出現(xiàn)違約，或許是地產(chǎn)過(guò)剩產(chǎn)能出清即將進(jìn)入最后的倒計(jì)時(shí)階段，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)真正的筑底期。