在下半年開局的首個(gè)月份，政策的拉動(dòng)作用以及房企自身調(diào)整的成效開始初步顯現(xiàn)。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至8月14日，已有20家房企披露了7月具體銷售數(shù)據(jù)。多數(shù)房企的銷售額雖然同比尚未出現(xiàn)明顯改善，但銷售單價(jià)拉動(dòng)明顯：20家房企中有13家銷售單價(jià)同比提升，占比超六成。這些銷售單價(jià)上漲的房企共同特點(diǎn)在于拿地策略的調(diào)整：即向一、二線城市集中。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京等一、二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱銷，推動(dòng)了局部市場(chǎng)回暖。盡管整體市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)仍存，但這種局部向好的態(tài)勢(shì)有助于帶動(dòng)整體市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，也為更多出險(xiǎn)房企的經(jīng)營復(fù)蘇提供了契機(jī)。

土儲(chǔ)調(diào)整背后：價(jià)格基準(zhǔn)維持，去化速度保障

據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，20家房企中，越秀地產(chǎn)、新城控股、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、華潤置地等13家房企銷售單價(jià)同比普遍上漲。

其中，融創(chuàng)中國受核心區(qū)域熱銷項(xiàng)目影響，7月銷售單價(jià)同比漲幅最大，達(dá)到97.25%。此外，越秀地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口及中國金茂等房企則同比分別上漲約47.44%、35.68%、30.1%及23.19%。

銷售單價(jià)的上漲，也與此前房企拿地策略的調(diào)整關(guān)系密切。2024年，多家房企都表達(dá)了優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的意愿，聚焦一、二線城市增加土地儲(chǔ)備量。這些高線城市也成為了房企爭(zhēng)相布局的熱點(diǎn)區(qū)域，以期在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中獲得更高的利潤回報(bào)和市場(chǎng)份額。

以中國金茂為例，其管理層曾在2024年年報(bào)業(yè)績會(huì)中明確表示，"公司將堅(jiān)持聚焦一、二線核心城市"。年報(bào)顯示，2024年中國金茂全年共獲得22宗地塊，一、二線城市占比達(dá)90%。截至2024年底，中國金茂累計(jì)未售貨值約2800億元，其中87%位于一、二線城市。

2025年，中國金茂進(jìn)一步加大了在一線城市的拿地力度。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年1—7月，中國金茂聯(lián)合其他房企在北京共獲取3宗地塊，土地出讓金額約達(dá)234.1億元。

同樣提出"聚焦核心城市、核心區(qū)域深耕"的越秀地產(chǎn)，2024年全年權(quán)益投資總額達(dá)294.6億元，其中超80%資金投向北京、上海、廣州一線城市，分別投入93億元、69億元和81.6億元。

其中，越秀地產(chǎn)在北京共獲取3幅地塊，新增土地儲(chǔ)備約54萬平方米；在上海共獲取5幅地塊，新增土地儲(chǔ)備約30萬平方米；在廣州共獲取8幅地塊，新增土地儲(chǔ)備約110萬平方米。一線城市新增土儲(chǔ)占比超過70%。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，當(dāng)前房企在土地儲(chǔ)備布局上，普遍聚焦于一、二線核心城市。這類城市能夠在維持一定價(jià)格基準(zhǔn)的前提下，保障房產(chǎn)的去化速度，這不僅為房企拿地創(chuàng)造了更廣闊的空間與機(jī)會(huì)，也使企業(yè)有能力投入更多成本用于提升產(chǎn)品品質(zhì)。

郭毅進(jìn)一步指出，通過優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)，房企的供給能更精準(zhǔn)地適配購房家庭的需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)去化速度與利潤率的雙向增長。因此，房企優(yōu)化土地儲(chǔ)備布局的核心邏輯在于聚焦市場(chǎng)需求，而這一過程又會(huì)推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)的提升與價(jià)格的合理上漲。

出險(xiǎn)房企經(jīng)營改善

在銷售單價(jià)提升影響下，部分出險(xiǎn)房企銷售額也有所回暖。北京商報(bào)記者注意到，依托核心項(xiàng)目的熱銷，融創(chuàng)中國的經(jīng)營情況得到持續(xù)改善，連續(xù)3個(gè)月同比數(shù)據(jù)保持增長。2025年5—7月，融創(chuàng)中國銷售額分別為48億元、75.5億元及15.3億元，相比去年同期的22.7億元、15.6億元及14.1億元，銷售額分別提升111.45%、383.97%和8.51%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，融創(chuàng)中國銷售額的回暖，得益于融創(chuàng)近年來在核心城市布局的高端項(xiàng)目，當(dāng)前正迎來較好的銷售契機(jī)。例如，上半年融創(chuàng)中國上海壹號(hào)院累計(jì)銷售額突破170億元，6月四批次開盤2小時(shí)即售罄。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，房企若要改善經(jīng)營，首先要推動(dòng)銷售額增長，加快去化以提升業(yè)績。此外，拓展多元營銷渠道，支撐銷售增長。同時(shí)，開拓新融資渠道，保障流動(dòng)性，避免危機(jī)。也可通過調(diào)整組織架構(gòu)、精簡環(huán)節(jié)、加強(qiáng)供應(yīng)鏈合作以優(yōu)化成本。

局部板塊回穩(wěn)提振市場(chǎng)信心

房企在優(yōu)化土地儲(chǔ)備的同時(shí)，政策端的持續(xù)發(fā)力也進(jìn)一步助推房企經(jīng)營情況的改善。

從金融端來看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月以來，全國公積金相關(guān)政策提及次數(shù)達(dá)22次，主要涉及多子女貸款額度優(yōu)惠、提取方式優(yōu)化、首付款比例下調(diào)等方面。

8月8日，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》提到，優(yōu)化首套貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高二套貸款額度、提高每繳存一年公積金的可貸款額度等方面的問題。

此外，哈爾濱、金華促進(jìn)疏通房屋置換鏈條，分別以提高貸款額度和允許"帶押過戶"的方式；西安則是全面優(yōu)化相關(guān)政策，涉及提前結(jié)清貸款、不計(jì)貸款次數(shù)、靈活就業(yè)人員收入核定等。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，公積金政策的持續(xù)優(yōu)化，在很大程度上降低了購房門檻與購房成本。不僅直接刺激了剛性和改善性購房需求的釋放。還通過降低置業(yè)成本，提升了購房者的支付能力和購房意愿，進(jìn)而帶動(dòng)了新房交易的活躍度。

降低購房門檻的同時(shí)，一、二線城市核心地段土地供應(yīng)量的增加及"好房子"政策的落地，在保障房企未來項(xiàng)目去化的同時(shí)，也帶動(dòng)了新房品質(zhì)的提升。

郭毅表示，從北京市場(chǎng)來看，呈現(xiàn)出較為典型的特征：今年城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)入市，成為市場(chǎng)中的熱門樓盤。這一方面為改善型需求的釋放提供了更多契機(jī)，另一方面也為市場(chǎng)走勢(shì)注入了新的活力，夯實(shí)了局部板塊的價(jià)格基礎(chǔ)，并提振了區(qū)域市場(chǎng)信心。

郭毅表示，當(dāng)前市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)依然存在，但局部板塊的回暖，有助于通過以點(diǎn)帶面的效應(yīng)，推動(dòng)整體市場(chǎng)持續(xù)向好發(fā)展。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗