佛山郊區(qū)樓市真的太難了！

全市去化周期最高的板塊全部是郊區(qū)。

全市去化周期20個(gè)月以上的，郊區(qū)板塊占比73%。

佛山郊區(qū)樓市，這是要全部停擺的節(jié)奏？

01.

深扒郊區(qū)去化

有板塊2144.8月才能賣完！

不開(kāi)玩笑，我們從最直觀的庫(kù)存量來(lái)看，佛山郊區(qū)樓市麻煩太大了。

三水南山鎮(zhèn)，庫(kù)存420套，去化周期高達(dá)2144.8月，額~我們都不好意思給大家換算成年份了，板塊應(yīng)該是在很長(zhǎng)的時(shí)間里沒(méi)有賣出一套房了。

南山鎮(zhèn)挨著肇慶四會(huì)和清遠(yuǎn)清城區(qū)，從千燈湖開(kāi)車過(guò)去，需要花上一個(gè)半小時(shí)的車程，與佛山其他區(qū)域相比，真山卡拉。

南山鎮(zhèn)一開(kāi)始是以旅游出名的，部分人聽(tīng)都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，后來(lái)被恒大、時(shí)代這樣的地產(chǎn)商看中，推出了幾個(gè)樓盤，廣州西的名頭打得異?；馃帷?/p>

尤其是恒大雅苑，2020年打著佛山最便宜樓盤的名頭，4字頭的價(jià)格，吸引廣佛一眾購(gòu)房者的目光，一時(shí)間把南山拉進(jìn)了大眾視野。

因?yàn)殇N售火爆，其價(jià)格上漲約2000-2500元/㎡，折后售價(jià)約6900-7500元/㎡。

現(xiàn)在項(xiàng)目掛牌有28萬(wàn)一套的。

時(shí)代云圖好一點(diǎn)，有人入住。

現(xiàn)在潮水退去，炒房客被套牢，已經(jīng)是南山鎮(zhèn)抹不去的歷史。

蘆苞、白坭面臨著和南山一樣的困境，庫(kù)存套數(shù)雖然很少，一換算，去化周期20年，遙遙無(wú)期。

蘆苞鎮(zhèn)的江畔明珠，規(guī)劃1608套，2022年開(kāi)盤，現(xiàn)在才賣出697套，去化只有43%。

別說(shuō)遠(yuǎn)郊，近郊也好不到哪去。獅山東區(qū)板塊去化周期110.5個(gè)月。

板塊內(nèi)海逸文聚軒2023年開(kāi)盤，406套房子才網(wǎng)簽了35套，去化9%。

時(shí)代的塵埃落到郊區(qū)新房項(xiàng)目上，就是一座座巨大的山，“價(jià)格絞殺戰(zhàn)”也拯救不了。

02.

減少的土拍，遲到的基建

郊區(qū)新房滯銷的后果很嚴(yán)重，首先是土拍市場(chǎng)跟不上了。

2024年佛山共出讓32宗商住地，三水+高明只有4宗，還只集中在自家區(qū)域的核心地段。

來(lái)到2025年上半年，高明還掛“0”。

是沒(méi)地可拍了嗎？不是的，開(kāi)荒任重道遠(yuǎn)，但因?yàn)閹?kù)存太多，瘋狂降價(jià)，可怕的是：沒(méi)有人買。

面包賣不出去，誰(shuí)還敢買面粉。

另一方面，郊區(qū)原本為賣房而規(guī)劃的配套“大餅”，要么磨磨蹭蹭，要么干脆停擺了。

佛山2號(hào)線，是佛山東西走向的骨干線路，串聯(lián)了高明、西樵、南莊等功能組團(tuán)，更是聯(lián)系佛山與廣州的快軌通道。

這么一條重要線路，一期已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。二期早在2021年初獲得規(guī)劃批復(fù)。

然而現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)工。

咨詢得到的回復(fù)是：項(xiàng)目目前處于工程可行性研究階段。

佛山4號(hào)線，線路串聯(lián)三水區(qū)、禪城區(qū)、南海區(qū)。自2022年開(kāi)建以來(lái)，一期工程估計(jì)完成才19.4%，待建段正在進(jìn)行工程籌備工作。

還有，“缺鐵”的高明，地鐵沒(méi)等到，卻熬停了有軌電車。

去年8月，高明有軌電車宣布線路因檢修暫停運(yùn)營(yíng)。至于是否會(huì)恢復(fù)運(yùn)營(yíng)？官方的回復(fù)是，后期的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃待檢修后，再進(jìn)行綜合研判，恢復(fù)時(shí)間另行通知。

03.

"網(wǎng)紅板塊"，哭聲一片

別說(shuō)遠(yuǎn)郊，網(wǎng)紅板塊的日子也不好過(guò)。

這邊一個(gè)樓盤突破新低，另一邊再怎么吆喝也賣不出去。

當(dāng)年陳村的地位，如日沖天。

依托廣州地鐵7號(hào)線，可直達(dá)廣州南站、萬(wàn)博CBD、廣州大學(xué)城，換乘地鐵3號(hào)線到達(dá)廣州珠江新城CBD也只需45分鐘，一度被稱為陳村TOD板塊。

2020年那會(huì)，陳村大部分項(xiàng)目都已經(jīng)站上2萬(wàn)+/㎡，好戶型直接雄赳赳氣昂昂地賣到3萬(wàn)+/平。

現(xiàn)在陳村房子庫(kù)存36.6個(gè)月，達(dá)到2倍警戒線，根本賣不完。

陳村在售11個(gè)樓盤，現(xiàn)階段好多項(xiàng)目無(wú)人問(wèn)津，幾乎成了僵尸庫(kù)存。一旦擱置久了，戶型功能出現(xiàn)滯后，絕對(duì)是比不上新規(guī)產(chǎn)品的。

未來(lái)，很可能會(huì)出現(xiàn)，個(gè)別房源價(jià)格突破下限，但板塊整體的庫(kù)存仍然居高不下的情況。

含著金湯匙誕生的佛山新城，投入了3000多億打造，是佛山眾多板塊不折不扣的”富二代“。

可能是“畫餅”次數(shù)過(guò)多，以至于信任崩塌，板塊去化周期慘不忍睹，高達(dá)31個(gè)月。

不過(guò)板塊最近的日子是好起來(lái)了，10+機(jī)關(guān)單位集體搬遷，“大餅”兌現(xiàn)，區(qū)域價(jià)值可能得到一定的釋放。

相信板塊的去化周期很快可以降下來(lái)。

其實(shí)，板塊庫(kù)存太高，是因?yàn)槲坏叫碌脑隽苛恕?/p>

市區(qū)新盤的全面崛起，高使用率、低總價(jià)、全維配套，對(duì)于市郊板塊新房，沖擊過(guò)大。

但是，沒(méi)有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格，看看市場(chǎng)還敢不敢再降了。