01

楔子

前兩天，上海市出了一個關(guān)于推進(jìn)商業(yè)樓宇更新提升的文件，我仔細(xì)的學(xué)習(xí)了一下，并查閱了一些資料。

上海的辦公樓空置嚴(yán)重，我是略有耳聞的；但空置率嚴(yán)重到這個程度，是我沒想到的。

而這個新出的文件就是希望通過對商業(yè)樓宇的更新改造，植入新的功能，讓這些閑置的資產(chǎn)能夠盤活起來。

但網(wǎng)絡(luò)上卻到處充斥著“商改住”的傳聞。所以 今天這篇文章就來聊聊“商業(yè)樓宇更新改造”這個話題！

02

定義

首先我們來了解下商務(wù)樓宇的定義，不然都不知道說的是啥。

根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《 樓宇經(jīng)濟(jì)術(shù)語 》定義：商務(wù)樓宇是為商務(wù)辦公活動提供空間、設(shè)施及配套服務(wù)的建筑。

國家標(biāo)準(zhǔn)《商務(wù)樓宇等級劃分要求》將商務(wù)樓宇劃分為三個等級，從高到低依次為超甲級商務(wù)樓宇、甲級商務(wù)樓宇和乙級商務(wù)樓宇。

從這里看，就是我們俗稱的“寫字樓”的概念！

所以商務(wù)樓宇并不是一種新的建筑形式，而是伴隨樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的衍生概念，只是為了界定樓宇性質(zhì)。

03

現(xiàn)狀情況

政府出文件一般都是有的放矢的，所以我們先來看看上海的商業(yè)樓宇現(xiàn)狀情況吧。

數(shù)據(jù)顯示，上海作為全球最大的辦公樓市場 ， 擁有超1萬棟高層樓宇。

截至2024年第三季度，上海甲級寫字樓存量高達(dá)1700萬平方米，但空置率超過20%。

一、20%是整體的空置率情況，具體到各大商圈如上圖。

比如說我們熟知的陸家嘴商圈空置率：12.9%，南京西路商圈空置率：13.0%，最離譜的是北濱江商圈空置率：55.7%。

在來看看趨勢情況，從2020第四季度和2025年第二季度的空置率對比來看，一半以上的商圈空置率都是在上升的，這可能就是政策出臺的原因。

二、除了空置率高之外，上海寫字樓的租金情況也不容樂觀。

高力國際研報顯示 ， 2025年第二季度上海寫字樓空置率環(huán)比上漲0.4% ， 平均空置率升至21% ， 上半年累計租金降幅高達(dá)4.4% ， 僅6.2元/㎡/天 ， 是十年內(nèi)的最低水平 。

三、更讓人頭疼的是，還有源源不斷的新寫字樓涌入市場。

按照預(yù)估，今年上海約88萬方的新寫字樓入市 ， 下半年將有約60萬方陸續(xù)投放 ， 巨大的供應(yīng)量將加劇空置壓力并進(jìn)一步壓低租金。

四、商業(yè)樓宇同樣面臨“老齡化”問題。

按照我國規(guī)定商辦類土地最長使用年限為40年及50年 ， 到期后如何續(xù)期還未出臺相關(guān)規(guī)定。所以很多使用了30年以上的老舊商務(wù)樓進(jìn)退兩難，到底是花重金改造還是得過且過呢？

04

政策學(xué)習(xí)

以下是我的一些學(xué)習(xí)心得，為了讓個人解讀不變成“誤讀”，所以我會將原文也附在下方。

一、闡明了商業(yè)樓宇更新提升的目標(biāo)：促進(jìn)商務(wù)區(qū)能級提升和功能集聚。

提升主體商務(wù)區(qū)綜合功能、空間品質(zhì)和服務(wù)能力，積極引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)，加強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，提高商務(wù)樓宇主體業(yè)態(tài)集聚度和首位度，彰顯商務(wù)區(qū)特色功能和標(biāo)識品牌。

二、分門別類的列舉了商務(wù)樓宇允許改造的功能。支持存量商務(wù)樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向和人民群眾生產(chǎn)生活需求的功能業(yè)態(tài)。

在城市主中心、副中心區(qū)域，

強(qiáng)化核心功能，鼓勵商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能；根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)崗位需求，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。

在地區(qū)中心區(qū)域，

培育商務(wù)樓宇地區(qū)特色，強(qiáng)化職住平衡，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。

在社區(qū)中心區(qū)域，

強(qiáng)化社區(qū)活力和開放眾創(chuàng)功能，打造共享空間和創(chuàng)新街區(qū)；引入初創(chuàng)眾創(chuàng)企業(yè)，補(bǔ)充商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設(shè)者管理者之家等功能。

三、明確了樓宇改造要執(zhí)行的消防標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。

存量商務(wù)樓宇改造升級應(yīng)以保障安全、保護(hù)環(huán)境為底線，落實城市更新相關(guān)規(guī)定，用好“三師”聯(lián)創(chuàng)機(jī)制。在不改變使用功能、不增加建筑面積的情況下，宜執(zhí)行現(xiàn)行工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但不得低于原建造時的工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

四、明確了改造過程中建筑面積增加的處理辦法。

在相鄰街坊間增加的規(guī)劃允許的空中連廊、增設(shè)符合建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免規(guī)定的建（構(gòu)）筑物、因采用高于現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑技術(shù)并達(dá)到相應(yīng)技術(shù)要求而增加的外墻面積，可按照規(guī)定不計入容積率。

對商務(wù)樓宇提供公共空間、公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政設(shè)施等公共要素的，可按照城市更新相關(guān)規(guī)定，增加相應(yīng)的經(jīng)營性建筑面積。

涉及補(bǔ)繳土地出讓金的，在土地價格市場評估時，應(yīng)綜合考慮土地取得成本、公共要素投入成本貢獻(xiàn)等因素。經(jīng)區(qū)政府決策，土地出讓金可按照相關(guān)規(guī)定在繳清期限內(nèi)采取分期方式繳納。

五、明確了裝修審批流程。

建筑面積在500平方米以下（總投資額在100萬元以上的除外）且不涉及用途轉(zhuǎn)換的商務(wù)樓宇簡易裝修工程，可不申請辦理施工許可證，實行所轄區(qū)域?qū)俚貍浒负烷_工信息報送制度。

六、明確了改造后不能分割銷售的情況。

嚴(yán)控分割銷售。從嚴(yán)管控商務(wù)樓宇分割銷售行為，禁止以虛擬劃線或非實體墻等形式分層、分區(qū)分割轉(zhuǎn)讓，確保產(chǎn)權(quán)邊界清晰。對于已分割銷售和分割租賃的，應(yīng)完善全周期合同管理，加強(qiáng)統(tǒng)一監(jiān)管。

七、支持一定時期內(nèi)商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換。

在不影響遠(yuǎn)期商務(wù)辦公功能實現(xiàn)和符合安全、不影響相鄰關(guān)系等前提下，存量低效商務(wù)樓宇保持主體不變、產(chǎn)證性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變的情況下，允許在一定時期內(nèi)兼容相關(guān)業(yè)態(tài)。具體兼容業(yè)態(tài)和年限經(jīng)更新主體評估并經(jīng)區(qū)政府決策認(rèn)定后實施，年限不超過15年；建立全周期合同，實施后以樓宇更新后的功能業(yè)態(tài)進(jìn)行監(jiān)管。

八、明確了可以增加完善商務(wù)樓宇配套服務(wù)的功能。

鼓勵對存量商務(wù)樓宇圍繞數(shù)字智能和低碳生態(tài)實施更新改造，完善就餐、停車、黨建服務(wù)等配套設(shè)施。結(jié)合入駐企業(yè)需求，利用商務(wù)樓宇地下空間、大堂等公共區(qū)域，以嵌入方式配套餐飲、運(yùn)動休閑、共享經(jīng)濟(jì)等小型服務(wù)設(shè)施。

對在不動產(chǎn)權(quán)證書未單獨(dú)記載的商務(wù)樓宇大堂等空間引入咖啡茶飲、超市零售等業(yè)態(tài)的，辦理營業(yè)執(zhí)照時可提交辦公樓不動產(chǎn)權(quán)證書和房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)出具的房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書或測繪報告作為產(chǎn)權(quán)證明。

九、可以整合周邊的人文景觀資源。

高效整合商務(wù)樓宇及其周邊藍(lán)綠環(huán)境和歷史文化資源。藍(lán)綠景觀資源應(yīng)與商務(wù)樓宇充分銜接，活化利用歷史文化資源，導(dǎo)入高品質(zhì)文化商業(yè)休閑等功能。

搭建多元消費(fèi)場景，實現(xiàn)各類公共服務(wù)水平升級。鼓勵商務(wù)樓宇底層和附屬空間開放，支持商業(yè)外擺、開放空間休閑活動和都市夜經(jīng)濟(jì)。

十、可以積極探索主體權(quán)益歸集方式。

針對商務(wù)樓宇所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)相關(guān)歸集難題，因地制宜通過多種方式開展商務(wù)樓宇更新。包括但不限于以下方式：對建筑質(zhì)量較差、功能業(yè)態(tài)混亂、具備收儲條件的樓宇，可通過房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)商收購?fù)瓿僧a(chǎn)權(quán)歸集后實施更新；對市、區(qū)機(jī)關(guān)事業(yè)單位或國有企業(yè)持有的房屋，可采取國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式，實施統(tǒng)一改造和經(jīng)營；對房屋產(chǎn)權(quán)相對集中，權(quán)利人有更新意愿和能力的，可由權(quán)利人實施自主更新；對保留基本現(xiàn)狀的房屋，可開展局部修繕或業(yè)態(tài)調(diào)整更新；更新實施主體可在簽署長期租賃協(xié)議實現(xiàn)房屋使用權(quán)歸集后，自行或委托其他運(yùn)營主體開展更新改造和經(jīng)營。

05

隱憂

雖然我在文件中看到了“適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓”的字眼，但是對于空置率居高不下的業(yè)主們來說，公寓可能更好出租、更好賣，那為什么不呢？

這有沒有可能變成大家一窩蜂的大干快上，進(jìn)而會擾亂到正常的住宅市場嗎？

其實，最近 上海市中心寫字樓改造成高端公寓的新聞也是屢見不鮮。

比如信達(dá)地產(chǎn)持有的靜安區(qū)南京西路CBD辦公樓信達(dá)大廈 ， 就將斥資2.6億元改造為公寓業(yè)態(tài)為主進(jìn)行運(yùn)營 。（如下圖）

再比如說申能集團(tuán)和金外灘集團(tuán)合作 ， 將黃浦的美欣大廈改造為蘇河美欣公寓 ， 提供230套保租房。（如下圖）

除此之外，靜安中興路板塊的聚源大廈將改造為博鄰行政公寓；楊浦新江灣版塊的星匯廣場將改造為可遇 · 新江灣 。

當(dāng)寫字樓改成公寓后，其實大家最關(guān)心的是“能不能辦產(chǎn)證？”的問題。如果是租賃式的公寓，可能不涉及這個問題，但有些項目卻是奔著銷售去的，就繞不開了。

而從現(xiàn)在的文件來看，改造后分割的公寓應(yīng)該是辦不出小產(chǎn)證的！ 所以商務(wù)樓宇改造而成的分割公寓，購買的時候需要謹(jǐn)慎了。

商業(yè)樓宇改成公寓后入市，對正常的住宅市場銷售可能影響不大，但是對于租賃市場一定會帶來巨大的沖擊！

06

結(jié)束語

上海通過 “15年期限+分區(qū)管控+產(chǎn)權(quán)歸集門檻+嚴(yán)控分割” 四重約束，確保商務(wù)樓宇更新以提升城市功能為核心，租賃住房僅為低效樓宇在特定區(qū)域的轉(zhuǎn)型選項之一。

未來市場可能會出現(xiàn)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)公寓的供給增加，但不會出現(xiàn)大規(guī)模無序“商改住”的浪潮，一窩蜂的“商改住”現(xiàn)象應(yīng)該也不會出現(xiàn)。