最近有讀者提問，買房子，各種權重是否可以量化？比如樓層，戶型，朝向，面積，外立面，教育、醫(yī)療、商業(yè)、公園配套等等。 這是個好問題，上海有800多萬套二手房，不同房子價格天差地別。房子兼具居住和金融屬性，估值的維度也很多。對此我們研究院專門作了研究，今天這篇文章，就以浦東前灘板塊為例，解析一下二手房的估值邏輯。

之所以選擇前灘有三點原因：

1.板塊整體性強，較為獨立；

2.板塊內小區(qū)樓齡相近（2018-2023年為主），相互之間具有可比性；

3.成交量大、產品多樣性強，小戶型大戶型都有；

先貼上前灘今年4-7月的部分成交數(shù)據(jù)。下面我們逐個分析。

1）面積溢價

海悅華庭86平單價10.3萬、51平單價14.2萬、46平單價15.4萬，在樓層類似的情況下，面積每減少10%，單價增加9%。

同理，江悅名庭（62平對比57平）面積每減少10%，單價增加5%；

東方逸品（88平對比58平）面積每減少10%，單價增加3%，說明東方逸品的大戶型（88平）確實在戶型上有一定優(yōu)勢，功能性強。

整體來看，前灘小戶型顯著溢價。

不過也不能一概而論，剔除學區(qū)因素，古北御翠豪庭小戶型反而折價，因為面積縮小得房率變低：

大戶型折價的情況更復雜。

有的小區(qū)，大戶型是一梯一戶，樓王位置，可能反而有溢價。

尤其是頂豪小區(qū)，古北壹號、翠湖四期五期、湯臣一品，這些上海的天花板小區(qū)，大戶型不僅不折價，反而比小戶型單價更貴。

但如果二梯隊豪宅超過200-250㎡戶型，再往上與一梯隊豪宅總價重合，就會折價。

市中心高級公寓（視地段而定）超過150㎡以上折價；普宅超過130㎡折價；老破小超過40㎡以上折價。

2)得房率數(shù)據(jù)較多較雜，不好分析。

根據(jù)體感2:1的關系問題不大，也就是得房率高10%，單價高5%。

比如洋房比高層得房率高15%，單價高10%，考慮到容積率影響舒適度，僅得房率影響房價的比例確實在7.5%左右。

3)戶型方正度

稀奇古怪的戶型折價20-30%的都有，不過考慮到戶型古怪的房子，房齡、梯戶比多半也會有影響，因此建議具體分析，不必量化。

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4）樓層

可以直接參考無景觀新房定價。

商品房樓層：一樓8折（人車不分流）、一樓7-75折（人車不分流且綠化帶窄/大堂在南側）、一樓85折（人車分流，綠化帶寬）、地下室3折（無采光）5折（有采光）、二樓9折，三樓以上，根據(jù)采光和景觀分析。

老公房樓層，首先金三銀四，其次是帶花園的一樓，最后是5、6樓。

以前我們說過，買新房時如果樓層差價小，那么一定是買中上水平的樓層。

如果差價大，那么反而是優(yōu)選較差的樓層，只要沒有其他硬傷，越是特價房越好，性價比高。

對于高價景觀樓層、樓王這類的產品，或者剛需堆里的CEO盤，如果你不是不差錢兒那種，最好不要碰。

至于網(wǎng)上熱炒的什么揚灰層、槽鋼層、設備層，理都不用理。那些大多數(shù)都是從百度抄來的東西，翻成語音視頻就成了所謂的買房知識，其實博主都不知道原作者本來就是編的。

5）朝向

不考慮景觀，朝向：正南（100%不折價）、正東（85%-90%）、正西（85%）、全朝北（80%）

考慮景觀就不好說了，上海很多朝西朝東的江景房，景觀溢價很高。

可以和戶型方正程度一起看，往往朝向稀奇古怪的，戶型也不會好到哪里去。

6）房齡

減速折舊，頭兩年折價比較多，三年和五年差異就不大了，主要還是代際差異。

比如前灘2018-2023的房子，互相之間幾乎沒有因為房齡而引起差異的，

從產品來看，2016年-2024年是同類產品，2008年-2015年是同類產品，

以此類推，每一階段產品內部價差不大，但跨代比較差異就比較大。

產品代際的差價，之前我們做過統(tǒng)計研究，得到的結論：

5類（1.15倍） > 4類（1.08倍） > 3類（0.99倍） > 2類（0.95倍）>1類（0.82倍）

房外房研究院制圖

1、隔代產品平均有個10%的價差。

2、2000-2010年和1990-2000年之間的產品價差不明顯。本質是產品的進化比較小。

3、2000年前后產品價格承壓：1990-2000及2000-2010年的產品價格水平相對較低，這2段擁有著最多的房屋數(shù)量，是開發(fā)量最大的時間段。

4、90年代 前后是價差最大的。

魔都財觀制圖

7）層高、外立面

要結合產品綜合競爭力，包括綠化、會所、動線、車庫、甚至內裝等，單一維度無法比較，只能說某些產品力特別強的，可能貴上5-10%。

全市來看，豪宅比較看重層高，高級公寓和普宅影響不大。

比如復地御西郊，層高低，價格就會受影響，頂層的層高高，是一個賣點。

外立面亦然，房子檔次越高，影響越大。鋁板無加成，真石漆折價10%，石材加成5-10%。

8）電梯

無電梯至少折價20%，參考大寧的兩個小區(qū)。

9）物業(yè)

二手房5塊以上、新房8塊以上，基本可以認為無短板，低于這個標準，可能有5-10%的折價。

主要還是看物業(yè)服務的質量和物業(yè)費。高價房子+低物業(yè)費就會有折價，比如 國際麗都城/泰府名邸這些。

10）地鐵距離

從前灘看差異不大，比如類似房齡的中糧（800m）單價就比地鐵更近晶耀（500m）高。

如果說這倆改善群體不坐地鐵，那都是小面積為主的東方惠禮（950m）比海悅華庭、東方逸品（400m）還貴，就說不過去了。

地鐵只要在1km以內，近一些和遠一些差異并不大，反而是小區(qū)周邊小環(huán)境影響更大。

總體來看，總價越高，地鐵影響權重越低。地段越偏，地鐵權重越高。

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10）學區(qū)

上海學區(qū)溢價從20萬到50萬200萬都有，不必一刀切。

11）周邊配套

商業(yè)配套：基本無影響，同板塊不考慮商業(yè)配套差異，上海也不缺大眾商業(yè)，外賣網(wǎng)購也很方便。

醫(yī)療配套：基本無影響；

公園綠地：有景觀有加分，無景觀可以忽略，上海不缺公園。

12）不利因素

難以量化，但肯定有折價，建議一事一議。

靠近主干道，殯儀館，垃圾焚燒廠，飛機航道這些不利因素，5-10%折價合理。

13）車位配比、綠化率

建議一事一議，市中心老商品房老豪宅本身車位就少，但價格依然很貴，新一點的次新房，車位配比差不了多少。

綠化率也無法量化，比如翠湖四期也沒什么綠化，但價格貴到天際，小區(qū)外圍有綠化。

總結

通過橫向對比板塊內小區(qū)，及同小區(qū)房源。我們發(fā)現(xiàn)，整個大的權重優(yōu)先級如下：

跨小區(qū)比較：房齡 + 產品類型（決定了得房率）> 戶型 + 朝向

同小區(qū)比較：面積 > 樓層

上海樓市產品太多太雜，很多時候各種要素不能單純量化，不同總價、不同地段、不同客群的人考慮的東西都不一樣。

比如剛需看重地鐵，中產在乎學區(qū)，改善注重品質，豪宅在意景觀和私密性。

對于買房人來講，最終取舍權衡，找到適合自己的房子才是最重要的；

對于房東來講，更是要跟隨市場動態(tài)調整估值，早點完成賣房和置換是硬道理。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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