虹口區(qū)涼城的房東們最近有點(diǎn)煩，自家的老房子價(jià)格跌得厲害，從 2022 年的 5.8 萬 /m2 落到了現(xiàn)在的 3.4 萬 /m2?？勺屓讼氩煌ǖ氖牵透糁?10 公里的浦江華僑城，那邊的大戶型房子在 2025 年 1 月還賣出了 8 套高價(jià)房。一邊是有人快扛不住要斷供，一邊是豪宅市場(chǎng)還在賺錢，這樣的情況確實(shí)挺讓人摸不著頭腦。

涼城這片兒，2025 年 7 月房子掛牌價(jià)是 44237 元 /m，但 6 月實(shí)際成交的時(shí)候，價(jià)格只有 34406 元 /m，中間差了快 1 萬塊。這種掛牌價(jià)高、實(shí)際成交低的情況，在 300 - 600 萬的 “剛改” 房子里特別明顯。從 5 月到 7 月，這個(gè)價(jià)位的房子成交量一個(gè)月比一個(gè)月少，跌的幅度比那些上千萬的豪宅還大，豪宅成交量也就環(huán)比降了 5%。這就讓人琢磨了，難道普通買房的人，手里的錢比買豪宅的人還經(jīng)不起市場(chǎng)變化？

還有人說現(xiàn)在房價(jià)跌回 2016 年了，這說法也有點(diǎn)復(fù)雜。2016 年上海新房平均價(jià)是 4.8 萬 /m2，現(xiàn)在廣苑小區(qū)的房子成交價(jià) 3.4 萬 /m2，不光比 2016 年低，跟 2019 年比也降了 25%。但中遠(yuǎn)兩灣城的房子報(bào)價(jià) 7.8 萬 /m2，比 2016 年內(nèi)環(huán) 8.7 萬的均價(jià)也低不了多少。同樣是二手房，為啥有的像是回到了過去，有的還挺抗跌？

房東們心里也不好受，尤其是那些 2016 年在涼城以 4.5 萬 /m2 買了老公房的人，現(xiàn)在要是按 3.4 萬賣，扣掉各種稅費(fèi)，虧得能超過 30%?？删退氵@樣，還是有房東寧愿每個(gè)月還 1.2 萬的房貸，也不愿意降價(jià) 50 萬出手。他們到底是盼著市場(chǎng)能好起來，還是就是怕資產(chǎn)縮水，誰也說不準(zhǔn)。不過另一邊，6 月上海出了購房補(bǔ)貼政策后，青浦、奉賢那些遠(yuǎn)郊的新房賣得好了不少，去化率提高了 15%。難道那些想買剛需房的人，真的不喜歡市中心的老破小了？

長三角其他城市的發(fā)展，也讓上海樓市的情況更復(fù)雜了。杭州未來科技城上半年新添了 320 家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，南京江北新區(qū)的智能科技產(chǎn)業(yè)園里，入駐的企業(yè)超過 500 家。這些地方的房價(jià) 2 - 3 萬 /m2，吸引了不少本來可能去上海的年輕人。但上海張江片區(qū)，因?yàn)橛衅炊喽噙@些企業(yè)，二手房均價(jià)還維持在 8 萬多 /m2?，F(xiàn)在新經(jīng)濟(jì)公司不一定都往上海擠了，那高房價(jià)還能說是城市有競(jìng)爭力的表現(xiàn)嗎？

市場(chǎng)上的各種矛盾，從數(shù)據(jù)上看越來越明顯。7 月的時(shí)候，長寧區(qū)的房子掛牌價(jià)還漲了 3%，可靜安區(qū)卻跌了 5%；23 個(gè)高端新樓盤開賣，搶走了不少想改善住房的人，但 300 萬以下的二手房成交占比卻超過了 40%。這種差距這么大的情況，到底是市場(chǎng)自己調(diào)整時(shí)必然經(jīng)歷的階段，還是樓市要出大問題的前兆？

其實(shí)想想，現(xiàn)在的情況挺耐人尋味。涼城的房東還在算著每個(gè)月虧多少的時(shí)候，浦江華僑城還有人在買高價(jià)房；年輕人往杭州、南京跑的時(shí)候，張江的程序員還在為學(xué)區(qū)房掏錢。上海樓市的真實(shí)情況，可能就藏在這些看似矛盾的數(shù)據(jù)里，不只是簡單的漲和跌，更像是一場(chǎng)財(cái)富重新分配的過程。

普通房東到底該硬扛著還是降價(jià)賣？長三角的房價(jià)這么變，最后會(huì)讓上海不再那么 “獨(dú)大” 嗎？這些問題，估計(jì)每個(gè)人心里都有自己的想法。

#民生聚光燈#

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