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農(nóng)村房屋買賣合同被確認無效后，買方需騰退房屋，賣方是否需要賠償損失？賠償范圍又該如何確定？北京房山區(qū)一起案例給出答案：合同無效后，買方應(yīng)返還房屋及相關(guān)權(quán)證，賣方需賠償買方合理的經(jīng)濟損失，包括房屋及附屬物價值、宅基地區(qū)位價值等，具體金額根據(jù)雙方過錯程度確定。法院的判決為農(nóng)村房屋買賣合同無效后的權(quán)利義務(wù)處理提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：張建軍（北京市房山區(qū) xx 鎮(zhèn) xx 村村民）

被告（反訴原告）：趙志強（非 xx 村村民）

關(guān)聯(lián)人物：

張建國（張建軍兄長，已去世）

張紅梅、張紅霞、張紅麗（張建軍姐妹）

李衛(wèi)國、李磊、李陽（張紅梅的丈夫及子女）

（二）事件經(jīng)過

2006 年 7 月 30 日，張建軍與趙志強簽訂《關(guān)于宅院房產(chǎn)買賣合同》，約定張建軍將位于北京市房山區(qū) xx 鎮(zhèn) xx 村的六號房屋以 5 萬元價格出售給趙志強，合同尾部有張建軍及其兄長張建國的簽字。同日，趙志強支付購房款 5 萬元，由張建軍之子代收。

2006 年 8 月 1 日，雙方簽訂補充協(xié)議，明確房屋具體坐落。趙志強購買六號房屋后，陸續(xù)在院內(nèi)新建一層房屋、進行地面硬化、水電改造、樹木培植等施工。

2022 年 9 月，張建軍起訴至房山區(qū)人民法院，請求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。2023 年 7 月 31 日，房山區(qū)人民法院作出 A 號民事判決，確認合同無效。趙志強不服上訴，北京市第二中級人民法院于 2023 年 11 月 20 日作出 B 號民事判決，維持原判。

合同被確認無效后，張建軍訴至法院，請求：1. 判令趙志強騰退六號房屋；2. 返還涉案宅院土地的林權(quán)證；3. 案件受理費由趙志強負擔(dān)。

趙志強辯稱，同意騰退房屋及返還林權(quán)證，但要求張建軍賠償經(jīng)濟損失，并提出反訴請求：1. 判令張建軍賠償六號房屋區(qū)位價值、房屋重置成新（含裝潢）及宅院附屬物、地上物價值共 960242 元（其中區(qū)位價值 400500 元，按 267 平方米 ×1500 元 / 平方米計算，其他按評估報告房屋及地上物價值 559742 元計算）；2. 承擔(dān)評估鑒定費 8000 元；3. 訴訟費由張建軍負擔(dān)。

張建軍針對反訴辯稱，不同意趙志強的反訴請求，認為趙志強無權(quán)購買本村房屋，新建房屋屬違章建筑，不應(yīng)補償；區(qū)位補償價需以拆遷為前提，本案房屋未涉及拆遷，不應(yīng)計算；應(yīng)按原價 5 萬元雙向返還。

（三）爭議焦點

趙志強是否應(yīng)騰退六號房屋并返還林權(quán)證？

張建軍是否應(yīng)賠償趙志強的經(jīng)濟損失？

賠償范圍及金額如何確定？

雙方過錯程度對賠償責(zé)任有何影響？

二、案件分析

（一）房屋返還的認定

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效的，行為人因該行為取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。

涉案房屋買賣合同已被生效判決確認無效，趙志強因該合同取得的六號房屋及林權(quán)證，應(yīng)返還給張建軍。趙志強亦同意在獲得賠償后騰退房屋，故張建軍關(guān)于騰退房屋及返還林權(quán)證的請求于法有據(jù)。

雖合同尾部有張建國簽字，但張建國已去世且無第一順序法定繼承人，其姐妹及相關(guān)親屬均表示相關(guān)權(quán)益歸張建軍所有，故張建軍有權(quán)主張返還房屋。

（二）過錯責(zé)任的劃分

張建軍的主要過錯：作為本村村民，明知農(nóng)村房屋及宅基地不得向非本村村民出售，仍對外轉(zhuǎn)讓，且在出售多年后以合同違法為由主張無效，有違誠信原則，對合同無效負有主要責(zé)任。

趙志強的次要過錯：作為非本村村民，明知自己不具備購買資格仍購買農(nóng)村房屋，對合同無效負有次要責(zé)任。

（三）賠償范圍及金額的認定

房屋及附屬物價值：

經(jīng)法院搖號確定的評估機構(gòu)出具的估價報告顯示，六號房屋及地上物價值 559742 元（含裝潢、附屬物等）。其中，攝像頭屬可移動電子產(chǎn)品，不必返還，價值 1050 元應(yīng)從賠償總額中扣除，故該部分合理價值為 558692 元。

宅基地區(qū)位價值：

雖六號房屋未列入拆遷范圍，但區(qū)位價值是農(nóng)村房屋價值的重要組成部分。結(jié)合房山區(qū)拆遷標準及當(dāng)?shù)貙嶋H情況，法院酌定按 1500 元 / 平方米計算，趙志強主張宅基地面積 267 平方米符合規(guī)定，故區(qū)位價值為 400500 元。

總賠償金額：

房屋及附屬物價值 558692 元與區(qū)位價值 400500 元合計 959192 元?？紤]雙方過錯程度（張建軍主要責(zé)任、趙志強次要責(zé)任）及購房款無需單獨返還，法院酌定張建軍賠償趙志強 839042 元。

評估費：

評估費 8000 元系解決糾紛的必要支出，結(jié)合過錯程度，法院酌定張建軍負擔(dān) 5600 元，趙志強負擔(dān) 2400 元。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

張建軍于本判決生效后三十日內(nèi)給付趙志強 839042 元；

趙志強于本判決生效后三十日內(nèi)將位于北京市房山區(qū)六號宅院及房屋返還給張建軍；

趙志強于本判決生效后三十日內(nèi)將北京市房山區(qū)六號宅院的林權(quán)證返還給張建軍；

駁回趙志強的其他反訴請求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣需嚴守法律規(guī)定

農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地使用權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)僅能在本集體經(jīng)濟組織成員間流轉(zhuǎn)。非本村村民購買農(nóng)村房屋的合同通常無效，本案即為此類情形，提醒當(dāng)事人切勿違規(guī)交易，避免合同無效導(dǎo)致的風(fēng)險。

（二）合同無效后，雙方均可能承擔(dān)責(zé)任

本案中，賣方因主要過錯需承擔(dān)大部分賠償責(zé)任，買方因次要過錯自行承擔(dān)部分損失。這表明，合同無效并非一方完全免責(zé)，雙方均需對自身過錯負責(zé)，過錯程度是責(zé)任劃分的重要依據(jù)。

（三）賠償范圍包括合理增值及添附價值

法院不僅支持了房屋重置成新價及附屬物價值，還酌情支持了宅基地區(qū)位價值，體現(xiàn)了對買方合理投入及房屋增值的考量。買方在購買房屋后進行的合法添附，在合同無效后可主張相應(yīng)補償，但需注意保留相關(guān)證據(jù)（如建設(shè)、裝修憑證等）。

（四）誠信原則在民事活動中至關(guān)重要

張建軍在出售房屋多年后主張合同無效，有違誠信原則，法院在劃分責(zé)任時對此予以考量，加重了其賠償責(zé)任。提醒當(dāng)事人在民事活動中應(yīng)秉持誠實，恪守承諾，避免因失信行為承擔(dān)不利后果。

（五）涉及多人權(quán)利時需明確權(quán)益歸屬

本案中，因合同涉及張建國的簽字，需明確其繼承人及相關(guān)親屬的權(quán)益歸屬，避免因權(quán)利主體不明確影響糾紛解決。在涉及家庭共有財產(chǎn)交易時，應(yīng)確保所有權(quán)利人同意并簽字確認，明確權(quán)利義務(wù)。

本案的判決平衡了雙方利益，既維護了農(nóng)村宅基地管理秩序，又考慮了買方的合理投入，為農(nóng)村房屋買賣合同無效后的處理提供了清晰指引。對于農(nóng)村房屋買賣雙方而言，遵守法律規(guī)定、秉持誠信原則、明確權(quán)利義務(wù)，是避免糾紛及減少損失的關(guān)鍵。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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