上海的動(dòng)遷市場(chǎng)可能真的要迎來重大變化了。

　　最近市場(chǎng)流傳出一份徐匯江南新村的動(dòng)遷會(huì)議紀(jì)要。

　　拆遷小區(qū)開會(huì)么，正常情況下無非是動(dòng)員拆遷，講政策、講標(biāo)準(zhǔn)。

　　但沒想到這里面卻透露了一個(gè)重大變化。

　　“江南新村將是最后一個(gè)拿動(dòng)遷補(bǔ)償款的小區(qū)，后續(xù)以房票為主?！?/p>

　　也就是說，拆遷之后數(shù)錢數(shù)到手抽筋的情況再也不會(huì)有了。

　　上海的動(dòng)遷基本就和現(xiàn)金告別了。

　　這絕對(duì)是上海過去30多年動(dòng)遷歷史上最大的轉(zhuǎn)變。

　　信息量巨大

　　如果江南新村這次的會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容屬實(shí)，所蘊(yùn)含的信息量相當(dāng)巨大。

　　有這5點(diǎn)大家一定要注意：

　　1、上海市區(qū)的房票制度很快就要來了。

　　江南新村是上海和核心的地段，如果它是最后一個(gè)有拆遷補(bǔ)償款的小區(qū)。

　　那就是說，市區(qū)在不久的將來就會(huì)出臺(tái)正式的房票安置制度。

　　江南新村就像一個(gè)預(yù)告。

　　以前，我們說過上海的拆遷沒那么賺錢了。

　　現(xiàn)在是上海的拆遷見不到錢了。

　　動(dòng)遷戶依舊有成為“房叔”的可能，只是流動(dòng)性大大受限。

　　2、只有拿房這“一個(gè)”選擇了。

　　拆遷拿不到補(bǔ)償款了，但是不代表拆遷不補(bǔ)償了。

　　動(dòng)遷房依舊在選項(xiàng)里，新增的選項(xiàng)就是拿房票，然后自己去買房。

　　雖然依舊是2個(gè)選擇，但終點(diǎn)都是“房子”這一樣?xùn)|西。

　　動(dòng)遷房便宜，想多拿房就去郊區(qū)。

　　自己去買房，房票肯定會(huì)有額外金額補(bǔ)貼，一定程度上補(bǔ)償金額更多了，但是到手的房子肯定少了。

　　像之前出臺(tái)的金山等地的房票制度都是有額外金額獎(jiǎng)勵(lì)。

　　大概能多10%左右的樣子。

　　3、上海的新房大概率都能選。

　　會(huì)議紀(jì)要中有一句是：

　　“后續(xù)市區(qū)（主城區(qū)）房票，有別于郊區(qū)，在向區(qū)政府申請(qǐng)一票通用全上海房源（目前只是在爭(zhēng)取，還沒落地，處于概念階段）”

　　雖然還沒有最終定論，但是個(gè)人感覺它的概率還是很高的。

　　之前郊區(qū)出臺(tái)的房票制度，大多數(shù)是只能在房源庫(kù)里選擇房源。

　　而且房源庫(kù)中的房源是開發(fā)商自行申報(bào)的。

　　郊區(qū)拆遷，可能錢也不夠買市區(qū)的房子。

　　但是市區(qū)拆遷，能買的范圍肯定很大，如果還只是房源庫(kù)中那一點(diǎn)量。

　　肯定是大大打擊動(dòng)遷積極性的。

　　4、新房市場(chǎng)利好更多。

　　如果房票制度在上海全面鋪開，新房肯定是迎來一大波增量客戶。

　　屬于是政策發(fā)的“流量大禮包”。

　　利好的是兩部分市場(chǎng)：

　　一種是市區(qū)新房。

　　市區(qū)動(dòng)遷中，那種家里房子多，動(dòng)遷的時(shí)候拆的比較多的，如果選擇房票肯定買家附近的。

　　人家是希望能住回原地，畢竟是從小長(zhǎng)大的地方，由地段的感情分。

　　如果家里就一套老破小拆遷了，又想買房的，大概率是近郊新房了。

　　市區(qū)那種30-60平的老破小，動(dòng)遷么，能賠償金額估計(jì)就是400-800萬這個(gè)水平。

　　市區(qū)新房肯定買不動(dòng)，這樣的家庭現(xiàn)金流也不會(huì)特別高，也不可能加杠桿買市區(qū)。

　　但是近郊地區(qū)能買到的新房選擇很多。

　　而且現(xiàn)在都是新一代住宅了，吸引力還是有的。

　　5、別在錯(cuò)過了。

　　當(dāng)下正在或者即將有機(jī)會(huì)拆遷的小區(qū)，別糾結(jié)了。

　　因?yàn)槟氵€有機(jī)會(huì)選擇補(bǔ)償款。

　　過了這村就沒這個(gè)店了。

　　有人會(huì)覺得這是假消息，但是從趨勢(shì)看真有可能。

　　而且這種事情，寧可信其有不可信其無。

　　當(dāng)然如果你就是想買房，那影響就不是很大了。

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　　有些要倒霉了

　　當(dāng)下一些“盛傳”要拆遷的小區(qū)估計(jì)就沒這么好運(yùn)了。

　　徐濱、世博這邊之前都有一些小區(qū)傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，說極有可能動(dòng)遷。

　　但是形勢(shì)可能風(fēng)云突變。

　　原來以為能拿到大筆拆遷款，但現(xiàn)在只有房票了。

　　和之前比的性價(jià)比肯定是下降了。

　　而且會(huì)議紀(jì)要里像徐濱的日暉二村、六村也有涉及，說是可能不拆了，變成成套改造的類型。

　　今年以來這些小區(qū)都有一波房?jī)r(jià)的反彈，就因?yàn)閯?dòng)遷預(yù)期。

　　價(jià)格8-10萬不等。

　　不知道這樣一來，這些小區(qū)的價(jià)格會(huì)不會(huì)有所下降。

　　回看上海的房票政策路徑，會(huì)發(fā)現(xiàn)是有隱蔽性和麻痹性的。

　　之前出臺(tái)房票政策的事金山、嘉定、青浦這樣的郊區(qū)。

　　走的是“農(nóng)村包圍城市”的路子。

　　市區(qū)的人可能都覺得根本不會(huì)出房票政策。

　　但是現(xiàn)在它就是悄悄地來了。

　　從可能的影響來看，未來：

　　上海動(dòng)遷可能成為城市規(guī)劃需要+市場(chǎng)調(diào)控的手段之一。

　　為新房市場(chǎng)去庫(kù)存加把火。

　　如果效果還行的話，或許會(huì)推動(dòng)管理層加大拆遷的力度。

　　影響最大的人群，當(dāng)然屬于接下來的城中村居民了。

　　從官方報(bào)道來看，“2026年上海全面啟動(dòng)城中村改造”。

　　網(wǎng)上信息顯示：

　　中心城區(qū)周邊城中村改造將以“三年66個(gè)項(xiàng)目”的節(jié)奏推進(jìn)——2024年完成21個(gè)，2025年計(jì)劃是25個(gè)，那么2026年還有20個(gè)。

　　進(jìn)入新時(shí)期

　　種種跡象預(yù)示著，上海的動(dòng)遷又將進(jìn)入新的時(shí)期。

　　時(shí)至今日，上海動(dòng)遷已經(jīng)經(jīng)歷了4個(gè)階段。

　　第一階段：數(shù)人頭

　　從1991年黃菊4號(hào)令《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》出臺(tái)開始。

　　一直到2001年。

　　當(dāng)時(shí)是按人頭定面積，10-24平/人不等，然后產(chǎn)權(quán)互換。

　　以改善居住條件為主。

　　第二階段：數(shù)磚頭

　　從2001年到2006年。

　　主要是數(shù)人頭大家質(zhì)疑公平性，就改成了磚頭。

　　不論是拿錢還是拿房，都是以面積為基準(zhǔn)。

　　第三階段：人頭+磚頭

　　從2006年到2010年，是拆遷補(bǔ)償十分友好的時(shí)期。

　　而且完全匹配了上海房?jī)r(jià)的上漲時(shí)期。

　　第四階段：磚頭+拖底

　　2011年到2025年

　　動(dòng)遷變征收，保障房和貨幣二選一。

　　上海拆遷風(fēng)格也逐漸向托底保障型轉(zhuǎn)變。

　　從2024年金山發(fā)放第一張房票開始，上海就進(jìn)入了第5階段。

　　房票安置時(shí)代。

　　之前4個(gè)時(shí)期，核心還都是圍繞用什么的方式計(jì)算拆遷補(bǔ)償款。

　　新時(shí)期就是一次換房動(dòng)作，從舊房到“新房”。

　　江南新村雖說是最后一個(gè)，但是不排除定一個(gè)起始時(shí)間點(diǎn)。

　　說不定就是從明年開始，剛好明年也是十五五的其實(shí)之年。

　　趨勢(shì)不可逆。

　　當(dāng)房票制度全面鋪開時(shí)，一場(chǎng)靜默的人口遷徙可能就要來了。

　　或許樓市的分化和強(qiáng)者恒強(qiáng)會(huì)更加明顯。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。