剛剛，蘇地2024-WG-Z30號地塊的規(guī)劃公示引發(fā)業(yè)內(nèi)和購房者的廣泛關注。作為蘇州首個“首層架空車庫”新規(guī)落地的項目，這不僅是一次設計上的突破，更是在產(chǎn)品定位上的一次升級。

根據(jù)規(guī)劃公示項目打造3棟4層疊墅、5棟10-11層洋房；

結(jié)合地塊的區(qū)位、產(chǎn)品以及市場背景來看，這個項目有望成為2025年底蘇州樓市的最大亮點之一。

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土拍回顧

蘇地2024-WG-Z30號地塊位于吳中經(jīng)開區(qū)城南街道楓津路東側(cè)、天靈路南側(cè)；去年11月28日中鐵&天鴻偉業(yè)以底價4.26億拿下，樓面價約14500元/㎡，央企加上本地國企，相信品質(zhì)會很好。

對比周邊明月濱河地塊（16986元/㎡）直降2486元/㎡，成本優(yōu)勢顯著。

容積率1.5限高40米：鎖定低密改善社區(qū)基因，為創(chuàng)新設計埋下伏筆。

根據(jù)規(guī)劃公示項目打造疊墅+洋房產(chǎn)品

疊墅：共3幢，下疊186㎡和192㎡；上疊176㎡

洋房：四代宅162㎡和164㎡；普通洋房：132㎡

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蘇州首個“架空車庫”落地

1.首層架空技術革命

空間重構(gòu)邏輯：將傳統(tǒng)地下車庫抬升至首層架空層，釋放約2000㎡下沉庭院會所（含物業(yè)、托育功能）；

將地下車庫抬到地面突破傳統(tǒng)地下車庫的設計概念，使車庫成為建筑景觀的一部分。通過合理的景觀設計和綠化布置，車庫可以與周圍環(huán)境相融合，提升整體的美觀度和協(xié)調(diào)性。

不僅能為車主提供一個更加宜人的停車環(huán)境，還能提升整個建筑或小區(qū)的品質(zhì)和形象

車庫放到到地面一層后，可以更好地控制地下車庫的結(jié)構(gòu)設計，減少因結(jié)構(gòu)設計不當導致的滲漏問題從而避免潮濕和結(jié)露的發(fā)生

政策首發(fā)性：作為蘇州2025年4月《改善型住宅技術要點》新規(guī)后首個獲批項目，其技術路徑（結(jié)構(gòu)承重/消防撲救面）將成行業(yè)范本。

人車立體分離：車行歸庫層，人行活動于抬高層，徹底規(guī)避地面停車割裂景觀；得地率飆升：容積率1.5實際體驗逼近1.2墅區(qū)，溢價空間達15%。

設計對比：傳統(tǒng)地下車庫挖深15米成本增加20%，架空方案反降造價12%。

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四代宅+疊墅碾壓競品

1.四代洋房：空中庭院重構(gòu)生活

四代宅王牌戶型（東邊戶164㎡，西邊戶162㎡）：

錯層雙花園：偶數(shù)層南向私密花園直連主臥，奇數(shù)層社交花園銜接客廳；

參數(shù)碾壓：南向面寬16.65米+LDKB橫廳+雙套房，得房率85%（含庭院贈送）。

東邊戶164㎡，擁有270°角廳觀景設計，LDKG一體化，以及超大挑空空中花

2.疊墅（六聯(lián)排）：

四層空間贈送體系（上疊送屋頂露臺，下疊送地下室）

下疊

邊戶約186㎡；中間戶約192㎡（四房兩廳三衛(wèi)）：

10米左右南向面寬+南北雙庭院，一層都配有老人房，并配有地下室；

二層擁有較大的挑空空間，該戶型整體得房率約88%；

上疊：

約176㎡（四房兩廳三衛(wèi)）

雙露臺+星空閣樓，北退臺實現(xiàn)“空中院落”視野；

四樓擁有較大的挑空空間，可以改造成一個大套房，另外還贈送屋頂露臺

稀缺性標簽：全盤僅36套疊墅（18套下疊+18套上疊）。

3.130㎡寬境洋房：低總價撬動改善

該戶型可打造四房兩廳兩衛(wèi)，四開間朝南，LDKG一體化，三面寬超長陽臺，

擁有橫豎廳可變空間。

對標明月濱河同面積段，總價預計低8%（約300萬起）。

有人會問為何不做成四代宅，個人認為，小面積做四代宅有些雞肋，露臺不夠大還不能封起來，這樣反而有些浪費，不如直接做成陽臺，可以自行封閉，私密性更強，得房率也高。

項目共計186戶，對于有改善需求的朋友來說是個不錯的選擇。

03

年底唯一新盤，競品清倉倒計時

目前城南板塊純新房，有東吳原著、東吳序和鴻湖上。

東吳原著：由龍湖開發(fā)，位于蘇州東吳塔西側(cè)。

項目容積率為 1.3，規(guī)劃有 21 棟 3-11F 住宅，包括 6 棟 3F 聯(lián)排、9 棟 4F 疊加和 6 棟 8-11F 洋房，總計約 259 戶。

其中聯(lián)排 24 套、疊加 68 套、空中院墅 42 套、空中平墅 125 套。

東吳序：由旭輝建管和吳中建設聯(lián)合開發(fā)，位于寶帶西路與盤蠡路交叉口。

項目容積率為 1.5，規(guī)劃有 6 棟 3-8 層住宅，包含 4 棟 3F 聯(lián)排、2 棟 8F 洋房，總共約 78 戶。

其中聯(lián)排約 23 戶，洋房約 55 戶。

鴻湖上：即澹臺湖旁的旭輝別墅項目，容積率 1.02。

項目擬建 23 幢 3F 合院、聯(lián)排以及 6 幢 9F 四代洋房，全盤僅 196 套。

其中洋房約 180-300㎡，合院、聯(lián)排約 240-380㎡。

目前三個項目已經(jīng)面世，預計9月份即將陸續(xù)開盤，年底左右應該能夠清盤。消息稱中鐵Z30號地塊年底推售，目前周邊暫無新地塊供應，屆時是吳中城南唯一新盤，買房若不急，可以等等她。

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一場低總價改善的絕地反擊

當蘇州樓市陷入“面積內(nèi)卷”時，Z30地塊以架空車庫釋放空間、四代宅垂直革命、孤盤窗口期鎖客的三重破局邏輯，正在改寫主城改善規(guī)則。年底“競品清倉→新盤獨舞”的切換節(jié)點，或是精明買家收割政策紅利的最后機會。

內(nèi)部人士稱，項目價格也將有很大的誠意，132洋房總價約300w+，162四代洋房總價400w+，疊加總價500w+。

有改善需求的朋友關注一下，會有很大的驚喜！