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小白輕松入門(mén)~

晚上好，我是簡(jiǎn)七編輯部的冰冰。

上周校友聚會(huì)，師兄說(shuō)起最近看了套1996年建成的房子，地段戶型都不錯(cuò)，價(jià)格也合適。但是家里人覺(jué)得這套房子已經(jīng)三十年了，住十年后再想賣(mài)，還好出手嗎？

師兄的話讓我還挺有感觸的。不過(guò)，我是賣(mài)家視角——

我父母有套老房子，五樓沒(méi)電梯，考慮到父母年紀(jì)大了爬不動(dòng)樓，我勸父母早點(diǎn)置換。

可父母覺(jué)得這套房子住了幾十年，已經(jīng)有感情了：賣(mài)吧，舍不得；不賣(mài)吧，再等下去沒(méi)人接手了怎么辦？

在今天，房子不僅是「情感寄托」，它還是一筆不小的「家庭財(cái)富」：

家里有老房子，現(xiàn)在要不要賣(mài)呢？ 看好的房子恰好房齡比較老，還能不能買(mǎi)呢？

老房子的未來(lái)會(huì)是什么樣子？我?guī)еm結(jié)和疑問(wèn)，查了一些日本、香港的經(jīng)驗(yàn)，試著幫大家找到一些新視角。

01

在日本，房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的特征是「重地輕房」。

一棟房子蓋好后，價(jià)值會(huì)隨著年份迅速貶值。一般住宅的經(jīng)濟(jì)壽命只有 30 年左右，因此，真正有價(jià)值的不是住宅，而是可以私有化的土地。

由于日本地震頻繁，新房必須不斷滿足更高的抗震標(biāo)準(zhǔn)，舊房屋一旦達(dá)不到安全要求，價(jià)值就會(huì)斷崖下跌。

同樣的地段，類似的戶型，30年以上的舊房屋價(jià)格往往不足新房?jī)r(jià)格的一半，即便如此，人們對(duì)老房子依然興致缺缺。

這是因?yàn)椋?strong>雖然老房子買(mǎi)入便宜，但持有成本并不低；購(gòu)房時(shí)每個(gè)月除了物業(yè)費(fèi)，還固定收一筆「修繕費(fèi)」，作為樓宇未來(lái)幾十年的翻新基金。

除了我們能想象到的「材料成本」，維護(hù)舊屋還需要大量的「人工成本」，老齡化疊加年輕人不愿干體力活，維護(hù)成本越來(lái)越高了。

與日本相反，香港的很多老樓即使 40-50 年樓齡，依然價(jià)格高企。

這是因?yàn)椋合愀凼且粋€(gè)山多地少的城市，市區(qū)的黃金地段非常有限。哪怕樓再舊，只要地段好，價(jià)格仍然堅(jiān)挺。

同時(shí)，香港還有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)：

一是物業(yè)水平較高，定期對(duì)樓宇進(jìn)行強(qiáng)制檢驗(yàn)與維修維護(hù)，所以樓齡達(dá)到五六十年的舊房才會(huì)考慮重建。

二是達(dá)成市場(chǎng)共識(shí)，買(mǎi)家認(rèn)同「老樓=未來(lái)舊改潛力」，所以對(duì)老房子并不排斥。

參考日本和香港的經(jīng)驗(yàn)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，決定老房子未來(lái)「是否值錢(qián)」的兩個(gè)重要指標(biāo)是：人口、地段。

如果房子在一線城市核心區(qū)，哪怕房齡很老，只要存在更新改造可能，依然值得長(zhǎng)期持有。

02

上個(gè)月，北京市懷柔區(qū)正式開(kāi)展二手房「以舊換新」，試點(diǎn)有效期一年。

這讓我們看到了未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的一種可能——

「換新」的流程可以概括為：業(yè)主將自己的住房賣(mài)給區(qū)屬國(guó)企，在核定房屋價(jià)格后，企業(yè)把購(gòu)房款通過(guò)「專用資金監(jiān)管賬戶」給到開(kāi)發(fā)商，幫助業(yè)主完成「舊房換新屋」。

收購(gòu)價(jià)格結(jié)合房齡、面積、裝修、區(qū)位等因素來(lái)核定；而這些從居民手中收購(gòu)的二手房，后期不再流入市場(chǎng)，將做為保障性租賃住房使用。

這里有兩個(gè)信息值得大家關(guān)注：

一是「二手房以舊換新」，對(duì)房子要求房齡小于30年； 二是業(yè)主不會(huì)拿到現(xiàn)金，收購(gòu)資金「?？顚Ｓ谩梗罱K流回房地產(chǎn)。

那房齡超過(guò)30年的老房子，是不是就沒(méi)有價(jià)值了呢？

并非如此。

實(shí)際上，老房子和老房子的差距巨大，無(wú)法一概而論。

為了幫助大家更直觀地判斷，我設(shè)計(jì)了一個(gè)老房?jī)r(jià)值判斷清單；你可以用它來(lái)給手上的房子打分：

8分以上的房產(chǎn)：值得長(zhǎng)期持有，未來(lái)的確定性價(jià)值比較高； 4-7.9分的房產(chǎn)：可以先觀望，分?jǐn)?shù)越低，越要考慮逐步置換或變現(xiàn)； 4分以下的房產(chǎn)：風(fēng)險(xiǎn)比較大，不適合長(zhǎng)期持有。

以我自己家的兩套房產(chǎn)為例：

第一套是市區(qū)80平，房齡30年，距離地鐵300米，戶型方正，香港物業(yè)，樓里鄰居素質(zhì)整體較高，比較好租也比較好賣(mài)； 第二套是郊區(qū)160平，房齡5年，距離地鐵1200米，戶型通透，入住率目前較低，不太好出租也不太好轉(zhuǎn)手。

其實(shí)我原本更傾向于賣(mài)掉第一套，因?yàn)閼粜托?、房齡老；可打分后卻發(fā)現(xiàn)：第一套7.2分，值得保留；第二套4.75分，可以盡早出掉。

打分前，請(qǐng)注意這三點(diǎn)：

1）權(quán)重可以適度調(diào)整，比如你更看重「地段」，可以把它調(diào)到 40%。

2）打分盡量客觀，可以邀請(qǐng)家人和朋友幫你一起評(píng)分，避免結(jié)果過(guò)度樂(lè)觀或悲觀。

3）多套房產(chǎn)可橫向比較，這樣能直觀看出哪套更值得留。

03

結(jié)合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境和海外經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)诿鎸?duì)老房子時(shí)，可以從以下幾個(gè)角度出發(fā)：

1）核心區(qū)老房

建議繼續(xù)持有，尤其是具備學(xué)區(qū)、地段或舊改潛力的房產(chǎn)；即便居住體驗(yàn)一般，但在一線城市中心，它們的流動(dòng)性仍然很強(qiáng)。

2）遠(yuǎn)郊或人口流出區(qū)老房

建議考慮盡早賣(mài)出，未來(lái)買(mǎi)家減少，價(jià)格可能逐步下滑；特別是「人口流出型城市」無(wú)舊改潛力、租不出去的房子，更要警惕。

3）超高層住宅

在核心區(qū)內(nèi)可以持有，但要留意未來(lái)大修的成本；非核心區(qū)，建議在市場(chǎng)還流通時(shí)逐步變現(xiàn)。

4）多套房持有者

用「打分清單」給每套房評(píng)分，優(yōu)先保留分?jǐn)?shù)高的，低分的果斷處理；

人口結(jié)構(gòu)的變化，未來(lái)可能征收的房產(chǎn)稅、每年都要支付的物業(yè)費(fèi)，都是我們持有「房產(chǎn)」的隱形成本。

當(dāng)然，對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，房子不僅是資產(chǎn)，更是家庭安全感的重要來(lái)源。

判斷房子未來(lái)發(fā)展，抓住「地段、房齡、政策、成本、使用價(jià)值」這五個(gè)維度，就能大致看清未來(lái)。

在「老房子還能不能買(mǎi)？」和「老房子要不要賣(mài)」的選擇背后，要先想清楚：你希望這套房子在未來(lái)扮演什么角色？

如果你也面臨這樣的選擇，不妨今晚和父母、伴侶聊聊：「這套房子，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，到底意味著什么？」

答案想清楚了，選擇就不會(huì)太難。

晚安。