8月19日，香港山頂歌賦山道15號(hào)再次成交，只是這一次，數(shù)字不再輝煌——7.9億港元。

九年前，它的標(biāo)簽是“全港屋地呎價(jià)新高”“21億港元”“內(nèi)地富豪陳紅天”。

如今，它成為香港住宅市場(chǎng)最大賬面貶值個(gè)案：13.1億港元蒸發(fā)，跌幅62.4%。

一棟房子從云端到深淵，恰好映射出兩類(lèi)富豪的兩種結(jié)局：有人用時(shí)間換空間，有人用杠桿換噩夢(mèng)。

01

2016年6月，深圳祥祺集團(tuán)主席陳紅天以21億港元向莊士國(guó)際購(gòu)入歌賦山道15號(hào)。

大宅實(shí)用面積18,078平方呎，自帶近萬(wàn)呎花園、兩千呎天臺(tái)，六房六套，極盡奢華。

成交呎價(jià)22.74萬(wàn)港元，刷新香港屋地紀(jì)錄，也創(chuàng)下全球豪宅新高。那一年，

陳紅天意氣風(fēng)發(fā)，直言“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)很難跌價(jià)”。

2023年3月，東亞銀行接管該物業(yè)，理由很簡(jiǎn)單：借款人無(wú)法償付貸款。

豪宅淪為銀主盤(pán)，兩年招標(biāo)無(wú)人問(wèn)津。

2025年1月，意向價(jià)下調(diào)至7至8億港元；8月19日，最終拍出7.9億港元，賬面虧損13.1億。

按每平方呎計(jì)，價(jià)格回到4.37萬(wàn)港元，相當(dāng)于九年前兩折。

巨虧背后，是資金流的斷裂。

公開(kāi)記錄顯示，陳紅天2015至2017年在香港及倫敦斥資近百億港元收購(gòu)物業(yè)，資金多來(lái)自銀行抵押。

歌賦山道15號(hào)、紅磡祥祺中心、傲璇住宅、嘉富麗苑……這些名字曾代表擴(kuò)張雄心，如今卻排隊(duì)出現(xiàn)在銀主盤(pán)名單。

同一時(shí)期，陳紅天在倫敦金絲雀碼頭連掃兩棟寫(xiě)字樓，總價(jià)約60億人民幣，貸款來(lái)自英國(guó)萊斯銀行。

當(dāng)租金無(wú)法覆蓋利息，貸款違約，大樓被接管，最終折價(jià)出售。中國(guó)香港與英國(guó)雙線失利，合計(jì)虧損逾30億港元。

02

把時(shí)間撥回2016年，香港山頂豪宅市場(chǎng)同樣迎來(lái)另一位頂級(jí)買(mǎi)家——李嘉誠(chéng)。

只是李嘉誠(chéng)的選擇截然不同：同年，他連續(xù)出售和記黃埔旗下的中環(huán)中心權(quán)益，套現(xiàn)逾400億港元；其后又減持英國(guó)資產(chǎn)，包括倫敦寫(xiě)字樓與歐洲電訊業(yè)務(wù)。

市場(chǎng)質(zhì)疑他“賣(mài)太早”，他卻回應(yīng)“高位離場(chǎng)總好過(guò)低位求生”。

同樣的年份，不同的節(jié)奏。

陳紅天繼續(xù)加碼，2017年在倫敦加碼買(mǎi)樓；李嘉誠(chéng)卻在全球收縮戰(zhàn)線，手持巨額現(xiàn)金，等待下一個(gè)低點(diǎn)。

2022年后，全球利率急升，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格跳水，李嘉誠(chéng)手握的美元債與港元現(xiàn)金反而增值。陳紅天的杠桿資產(chǎn)則在加息周期里迅速惡化，租金收益無(wú)法覆蓋利息支出，銀行收樓成為必然。

再看同行。

新世界鄭家2021年起陸續(xù)出售新創(chuàng)建、K11ArtMall等非核心資產(chǎn)；會(huì)德豐吳光正2019年分拆九龍倉(cāng)置業(yè)上市，降低負(fù)債。

這些家族都選擇在資產(chǎn)價(jià)格高位、資金成本低時(shí)兌現(xiàn)利潤(rùn)，把“磚頭”換成“現(xiàn)金”。

陳紅天卻反其道而行，用更高杠桿押注“磚頭永遠(yuǎn)漲”。

2023年5月，祥祺集團(tuán)首度承認(rèn)“階段性現(xiàn)金問(wèn)題”，但強(qiáng)調(diào)“資產(chǎn)質(zhì)量高，負(fù)債比例低”。

市場(chǎng)并未給予喘息，債權(quán)人迅速接管資產(chǎn)。反觀李嘉誠(chéng)，2024年趁英國(guó)資產(chǎn)價(jià)格大跌，再次出手收購(gòu)英國(guó)配電網(wǎng)絡(luò)，動(dòng)用資金全為自有資金。

一進(jìn)一退之間，杠桿與現(xiàn)金的差距，決定了兩類(lèi)富豪的命運(yùn)。

03

歌賦山道15號(hào)的13億港元虧損，是香港豪宅市場(chǎng)最響亮的警鐘。

過(guò)去二十年，山頂、南區(qū)、九龍?zhí)恋莫?dú)立屋，在稀缺土地與內(nèi)地資金的雙重推升下，價(jià)格屢創(chuàng)新高。

如今，利率高企、經(jīng)濟(jì)增速放緩、跨境資本收緊，豪宅的估值邏輯被徹底改寫(xiě)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年香港一手豪宅成交量同比下跌38%，平均成交呎價(jià)下跌18%。二手房市場(chǎng)更冷，山頂TWELVEPEAKS單號(hào)屋7年貶值1.7億；深水灣道老牌豪宅屋地成交呎價(jià)跌破3萬(wàn)港元。溢價(jià)不再，回歸居住與現(xiàn)金流本質(zhì)。

陳紅天的案例給所有高杠桿投資者上了一課：

當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌，高負(fù)債不再是加速器，而是絞索。銀行不會(huì)在意你曾經(jīng)的天價(jià)，只在意現(xiàn)在的現(xiàn)金流。

13.1億港元的虧損，不只是數(shù)字，更是杠桿時(shí)代的墓志銘。

放眼未來(lái)，豪宅市場(chǎng)將進(jìn)入“現(xiàn)金為王”的新周期。買(mǎi)家更關(guān)注租金回報(bào)、維修成本與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而非“身份象征”。

開(kāi)發(fā)商與投資者必須接受一個(gè)事實(shí)：土地稀缺可以講故事，但利率與現(xiàn)金流才是決定生死的硬指標(biāo)。

豪宅的盛宴散場(chǎng)，只剩下一地破碎的賬本。陳紅天用13億港元買(mǎi)下的，不只是一棟貶值的房子，更是一張昂貴的學(xué)費(fèi)單。

而李嘉誠(chéng)們?cè)缫咽掌鹁票?，把現(xiàn)金裝進(jìn)口袋，靜靜等待下一個(gè)春天。