今年以來(lái)，多城土地市場(chǎng)出現(xiàn)地塊“調(diào)整規(guī)劃”后再出讓的現(xiàn)象，成為土地市場(chǎng)一大新看點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，包括上海、深圳、廣州、武漢、寧波、長(zhǎng)沙等多個(gè)一二線城市已有地塊通過(guò)調(diào)整規(guī)劃重新入市。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，地塊“調(diào)規(guī)”主要通過(guò)降低容積率、降低商業(yè)比例、放寬計(jì)容規(guī)則等方式，增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值與市場(chǎng)吸引力。

多城土地“調(diào)整規(guī)劃再出讓”

多地土地市場(chǎng)已涌現(xiàn)出一批“調(diào)規(guī)再出讓”的地塊，調(diào)整規(guī)劃后的地塊市場(chǎng)表現(xiàn)顯著提升。

以深圳寶安區(qū)一宗宅地為例，其在規(guī)劃調(diào)整后以高溢價(jià)成交。8月15日，深圳寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊成功競(jìng)拍，地塊吸引了招商及華潤(rùn)聯(lián)合體、中海、建發(fā)等3家房企參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)187輪競(jìng)價(jià)后，招商蛇口及華潤(rùn)聯(lián)合體以86.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率34.81%，折合樓面地價(jià)約59586元/平方米，刷新寶中住宅用地單價(jià)紀(jì)錄。

該地塊為原計(jì)劃于4月30日出讓的寶中西組團(tuán)南街坊地塊—A002-0060宗地，地塊原起始價(jià)為86.27億元，地塊住宅部分占比49%、酒店及商業(yè)占51%，地塊在競(jìng)買(mǎi)保證金截止后仍無(wú)房企報(bào)名，隨后官宣中止出讓。今年7月，該地塊重新掛牌，地塊不僅大幅降低商業(yè)用地配比，還提高居住用地面積占比，容積率從原來(lái)的5.7調(diào)至3.4，并將起始價(jià)定為64.09億元。

業(yè)內(nèi)人士曾提及，上述寶安區(qū)地塊雖地理位置具有稀缺性，但原本過(guò)高的商業(yè)規(guī)劃占比以及近90億的起始價(jià)，對(duì)參拍房企具有一定的壓力。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，受住宅銷(xiāo)售放緩導(dǎo)致的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款收入減少，房企資金狀況呈現(xiàn)邊際趨緊。1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金57287億元，同比下降7.5%，跌幅較1-6月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2025年7月，銷(xiāo)售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。同時(shí)，從拿地房企的動(dòng)作而言，主要集中于熱點(diǎn)核心城市，拿地策略聚焦“確定性”，資金向收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目?jī)A斜。2025年1-7月，重點(diǎn)30城含住宅地塊成交面積5520萬(wàn)平方米，同比增17%，與全國(guó)300城成交面積同比降9%形成鮮明對(duì)比。

深圳另一宗調(diào)規(guī)地塊同樣表現(xiàn)亮眼。位于深圳龍華區(qū)的A815-0037地塊再調(diào)整規(guī)劃后也以溢價(jià)15.12%成交，該地塊原為上塘醫(yī)院（01-13）地塊預(yù)留用地，今年4月19日深圳規(guī)劃局通過(guò)[龍華新城核心地區(qū)]法定圖則01-13規(guī)劃調(diào)整為居住用地。根據(jù)地塊成交信息，經(jīng)過(guò)49輪競(jìng)價(jià)后，深業(yè)集團(tuán)聯(lián)合龍華建設(shè)集團(tuán)于8月8日以總價(jià)17.89億元競(jìng)得地塊。

此外，公開(kāi)信息顯示，近期廣州市規(guī)劃和自然資源局連發(fā)兩則控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示，擬將南沙區(qū)南沙街道市民廣場(chǎng)北地塊、金洲地鐵站東北側(cè)地塊兩宗商業(yè)用地調(diào)整為商住用地。蘇州工業(yè)園區(qū)也于近期發(fā)布地塊控規(guī)及調(diào)整公示，兩宗地塊均由商辦混合用地調(diào)整為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地；更早前，長(zhǎng)沙洋湖片區(qū)Y06-H492地塊調(diào)規(guī)為二類(lèi)居住用地，地塊原先規(guī)劃為商業(yè)用地。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，城市供地策略不斷優(yōu)化，調(diào)規(guī)后的地塊會(huì)更符合市場(chǎng)需求，也能使房企拿地信心逐漸恢復(fù)；地塊開(kāi)發(fā)門(mén)檻降低，可能促使更多房企參與開(kāi)發(fā)，提升市場(chǎng)活躍度。同時(shí)，地塊調(diào)規(guī)之后，土地出讓的流拍率也有所下滑。根據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)，7月全國(guó)重點(diǎn)65城的涉宅用地流拍率持續(xù)走低，總計(jì)僅2宗地流拍，流拍率降至1.2%，創(chuàng)年內(nèi)新低。

政策為土地收儲(chǔ)及調(diào)規(guī)提供支撐

業(yè)內(nèi)人士指出，目前土地“調(diào)規(guī)再出讓”主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)地塊是通過(guò)調(diào)規(guī)增加地塊吸引力，使其順利出讓?zhuān)硪活?lèi)則主要是收儲(chǔ)地塊。

值得一提的是，政策層面的支持為土地收儲(chǔ)、規(guī)劃調(diào)整以及重新出讓提供了明確的指引。

曹晶晶指出，2024年6月，自然資源部、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》，提出三個(gè)方面18條舉措處置閑置存量土地，明確鼓勵(lì)地方政府“收、調(diào)、供”聯(lián)動(dòng)，為調(diào)規(guī)提供了政策依據(jù)。隨后，北京、上海、廣州、武漢等地出現(xiàn)“商改住”“降容”“退地再掛”案例。

例如上海徐匯區(qū)斜土街道地塊，該地塊原作為商業(yè)辦公用地交易成功，由小米旗下公司于2021年10月以15.5億元底價(jià)摘得，作為小米上?？偛俊９_(kāi)信息顯示，小米競(jìng)得該地塊后并無(wú)建設(shè)進(jìn)展。2024年5月，徐匯區(qū)規(guī)劃和自然資源局對(duì)《上海市徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元控制性詳細(xì)規(guī)劃xh128D街坊局部調(diào)整》公眾參與草案進(jìn)行公示。其中，原控規(guī)xh128D-07地塊由商辦混合用地調(diào)整為三類(lèi)住宅組團(tuán)用地，地塊容積率由3.0調(diào)整為2.2，并于當(dāng)年的8月7日由綠城以總價(jià)48.05億元、30%溢價(jià)率搖號(hào)獲取，成功刷新了當(dāng)時(shí)全國(guó)住宅地塊的最高單價(jià)。該地塊即于今年5月11日線下開(kāi)盤(pán)的綠城潮鳴東方項(xiàng)目，均價(jià)約19.5萬(wàn)元/平方米的120套房源實(shí)現(xiàn)“日光”，單日銷(xiāo)售金額69.88億元。

此外，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，武漢2024年也有超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)將存量地塊中的商業(yè)部分調(diào)整為住宅。

另以浙江寧波地塊為例，今年8月18日，寧波江北區(qū)01-06-01、06地塊成功出讓?zhuān)瑢幉ǔ呛曛脴I(yè)以19.3億元的底價(jià)競(jìng)得該地塊，成交樓板價(jià)9574元/平方米。該地塊2022年6月曾由寧波城投以30.3億元底價(jià)摘得，2025年6月政府以18.17億元完成收儲(chǔ)，此次重新掛牌不僅調(diào)整了起拍價(jià)，還優(yōu)化了開(kāi)發(fā)指標(biāo)——將部分商住地塊改為純宅地、降低容積率與限高，并取消原規(guī)劃的幼兒園，更貼合當(dāng)前開(kāi)發(fā)需求。

曹晶晶認(rèn)為，今年以來(lái)多地專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地取得一定進(jìn)展，政府收回地塊預(yù)計(jì)將通過(guò)調(diào)規(guī)后重新再出讓?zhuān)紤]到政策要求“收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，因此今年收回地塊預(yù)計(jì)需要未來(lái)幾年才能陸續(xù)入市，當(dāng)然入市時(shí)間也與市場(chǎng)情況密切相關(guān)。

張波認(rèn)為，由于前些年土地出讓量大，且地方城投托底現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致不少城市土地庫(kù)存規(guī)模較大，不少地塊規(guī)劃條件不適應(yīng)新形勢(shì)，需要通過(guò)調(diào)規(guī)來(lái)優(yōu)化土地利用。

中指研究院報(bào)告也指出，土地調(diào)規(guī)一方面可解決“商辦過(guò)剩、住宅錯(cuò)配”的結(jié)構(gòu)性失衡，另一方面可降低房企開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、減輕資金壓力，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)。政策端來(lái)看，中央層面已將“盤(pán)活存量土地和商辦用房”作為房地產(chǎn)重要政策方向，自然資源部明確允許“依法調(diào)整規(guī)劃條件”，為政策執(zhí)行提供操作指南。市場(chǎng)端來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月末重點(diǎn)50城新房可售庫(kù)存出清周期仍在20個(gè)月左右，市場(chǎng)仍面臨一定去化壓力，與此同時(shí)，“好房子”項(xiàng)目普遍實(shí)現(xiàn)較好去化，表明改善性住房需求仍有空間，地塊通過(guò)適當(dāng)調(diào)規(guī)可以更加適應(yīng)當(dāng)下購(gòu)房需求趨勢(shì)，有助于推動(dòng)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。