剛剛，魔都六大部門(mén)聯(lián)手扔出了一枚“政策炸彈”——《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》正式印發(fā)。

文件內(nèi)容有點(diǎn)多，大嘴仔細(xì)捋了捋，給大家劃出了幾條最硬核的內(nèi)容：

第一，上海外環(huán)以外區(qū)域，全面放開(kāi)限購(gòu)。換句話說(shuō)，只要你愿意、有資金，想買(mǎi)幾套就買(mǎi)幾套，不再設(shè)限。

第二，公積金貸款額度大幅上調(diào)，最高可以貸到216萬(wàn)。更貼心的是，還允許提取公積金來(lái)付首付。

第三，銀行不再區(qū)分首套房和二套房的利率。也就是說(shuō)，利率多少，你自己去和銀行談，這個(gè)嘛~感覺(jué)有點(diǎn)虛！

第四，非上海戶籍家庭，購(gòu)買(mǎi)首套房不用再交房產(chǎn)稅。這條對(duì)“新上海人”和打算安家上海的朋友來(lái)說(shuō)，有點(diǎn)意思。

前幾天，大嘴在這篇文中提到，七月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比暴跌45.8%，幾乎可說(shuō)是“腰斬”。

文末大嘴提到一個(gè)觀點(diǎn)：受淡季疊加上越來(lái)越低的房?jī)r(jià)預(yù)期，導(dǎo)致市場(chǎng)迅速冰凍，那么新一輪的松綁政策，肯定已經(jīng)在路上了。

果不其然，話音還沒(méi)落，政策就以迅雷不及掩耳的速度來(lái)了。

回過(guò)頭來(lái)看八月上海樓市的成交數(shù)據(jù)，也挺有意思：

8 月上海新建商品住宅總共成交了59.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上升9.6%，同比也微漲1.8%。但如果看成交套數(shù)，其實(shí)是4541套，比七月還跌了10%。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明市場(chǎng)雖然在面積上“漲”了，但其實(shí)賣(mài)的更多可能是大戶型、高價(jià)盤(pán)，并不是普遍回暖。

再看供應(yīng)端：八月份只有20個(gè)項(xiàng)目入市，比七月還少了2個(gè)；總的供應(yīng)面積是36.5萬(wàn)平米，環(huán)比大跌30.5%。

供應(yīng)縮水，成交反升，靠的不是大市回暖，而是個(gè)別紅盤(pán)的熱銷(xiāo)強(qiáng)行拉動(dòng)了大盤(pán)。

區(qū)域表現(xiàn)就更明顯了：浦東賣(mài)了1043套，排第一，環(huán)比還漲了10%；閔行722套，基本持平；而嘉定只有485套，直接跌了35%。

一句話總結(jié)：除了浦東還在那兒硬撐著，其它幾個(gè)區(qū)，已經(jīng)有點(diǎn)扛不住了。

價(jià)格方面，單價(jià) 9 萬(wàn)以上房源，成交上漲 15%，總價(jià) 1500 萬(wàn)以上房源環(huán)比飆漲 65% 。

再次印證了一個(gè)觀點(diǎn)，真正核心地段的資產(chǎn)，再貴也有人搶。有錢(qián)人還在買(mǎi)房，只不過(guò)他們更挑剔了，只買(mǎi)好地段、好產(chǎn)品。

二手房方面，去年929新政后，上海二手房市場(chǎng)維持了長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的火爆，除了春節(jié)影響到1、2月份之外，其他時(shí)間上海二手房成交月均都在2萬(wàn)套以上，只有上個(gè)月，才滑落至2萬(wàn)套以內(nèi)。

必須得說(shuō)，上海的二手房市場(chǎng)，算得上是全國(guó)范圍內(nèi)最健康、最穩(wěn)健的了。

但問(wèn)題是，二手房賣(mài)得再火，對(duì)地方財(cái)政也沒(méi)太大幫助。土地出讓、新房稅收才是“真金白銀”的來(lái)源。

所以上海這一輪政策松綁，主要發(fā)力點(diǎn)還是在新房，尤其是外環(huán)外。

上海的外環(huán)外相當(dāng)于北京的五環(huán)，這次取消外環(huán)外限購(gòu)，說(shuō)白了，就是在鼓勵(lì)大家去買(mǎi)城市外圍的房子。

為啥？因?yàn)槟莾悍孔犹?、賣(mài)不動(dòng)了啊！不少新盤(pán)認(rèn)籌率甚至掛零，再不出政策，真要涼透了。

不過(guò)有意思的是，這次政策雖然放開(kāi)了“買(mǎi)幾套”的限制，但依然保留了“連續(xù)繳納12個(gè)月社?！边@個(gè)門(mén)檻。

在大嘴看來(lái)，這不是上?！白詈蟮木髲?qiáng)”，而更像是一種策略性的克制。

作為長(zhǎng)三角的“龍頭老大”，上海如果真的徹底敞開(kāi)、社保都不要了，外環(huán)外會(huì)不會(huì)火還不知道，但周邊的城市，比如蘇州、嘉興、南通......指定會(huì)一潰千里。

一夜之間就要壓力山大。購(gòu)房需求會(huì)被虹吸，市場(chǎng)可能一潰千里。

留這一個(gè)門(mén)檻，相當(dāng)于是給兄弟城市留點(diǎn)活路，也給市場(chǎng)預(yù)期留一點(diǎn)緩沖余地，真要全部放開(kāi)，那就不是刺激樓市，而是“降維打擊”了。

所以，大嘴的判斷是：這一輪政策，短期內(nèi)肯定會(huì)帶來(lái)一波成交反彈，尤其是外環(huán)外項(xiàng)目，估計(jì)要抓緊出貨了。

但長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)信心的恢復(fù)，不能只靠政策，還要看經(jīng)濟(jì)面、收入預(yù)期能不能跟上。

如果你是真剛需、有購(gòu)房資格、也有穩(wěn)定收入，那現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的看房窗口期。利率可談、選擇多了、政策也友好，是可以認(rèn)真考慮起來(lái)了。

但假如你是投資客，想著抄底炒房……那我勸你冷靜.....