剛剛，魔都六大部門聯(lián)手扔出了一枚“政策炸彈”——《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》正式印發(fā)。

文件內(nèi)容有點(diǎn)多，大嘴仔細(xì)捋了捋，給大家劃出了幾條最硬核的內(nèi)容：

第一，上海外環(huán)以外區(qū)域，全面放開限購。換句話說，只要你愿意、有資金，想買幾套就買幾套，不再設(shè)限。

第二，公積金貸款額度大幅上調(diào)，最高可以貸到216萬。更貼心的是，還允許提取公積金來付首付。

第三，銀行不再區(qū)分首套房和二套房的利率。也就是說，利率多少，你自己去和銀行談，這個(gè)嘛~感覺有點(diǎn)虛！

第四，非上海戶籍家庭，購買首套房不用再交房產(chǎn)稅。這條對“新上海人”和打算安家上海的朋友來說，有點(diǎn)意思。

前幾天，大嘴在這篇文中提到，七月份全國商品房銷售面積環(huán)比暴跌45.8%，幾乎可說是“腰斬”。

文末大嘴提到一個(gè)觀點(diǎn)：受淡季疊加上越來越低的房價(jià)預(yù)期，導(dǎo)致市場迅速冰凍，那么新一輪的松綁政策，肯定已經(jīng)在路上了。

果不其然，話音還沒落，政策就以迅雷不及掩耳的速度來了。

回過頭來看八月上海樓市的成交數(shù)據(jù)，也挺有意思：

8 月上海新建商品住宅總共成交了59.3萬平方米，環(huán)比上升9.6%，同比也微漲1.8%。但如果看成交套數(shù)，其實(shí)是4541套，比七月還跌了10%。

這說明什么？說明市場雖然在面積上“漲”了，但其實(shí)賣的更多可能是大戶型、高價(jià)盤，并不是普遍回暖。

再看供應(yīng)端：八月份只有20個(gè)項(xiàng)目入市，比七月還少了2個(gè)；總的供應(yīng)面積是36.5萬平米，環(huán)比大跌30.5%。

供應(yīng)縮水，成交反升，靠的不是大市回暖，而是個(gè)別紅盤的熱銷強(qiáng)行拉動了大盤。

區(qū)域表現(xiàn)就更明顯了：浦東賣了1043套，排第一，環(huán)比還漲了10%；閔行722套，基本持平；而嘉定只有485套，直接跌了35%。

一句話總結(jié)：除了浦東還在那兒硬撐著，其它幾個(gè)區(qū)，已經(jīng)有點(diǎn)扛不住了。

價(jià)格方面，單價(jià) 9 萬以上房源，成交上漲 15%，總價(jià) 1500 萬以上房源環(huán)比飆漲 65% 。

再次印證了一個(gè)觀點(diǎn)，真正核心地段的資產(chǎn)，再貴也有人搶。有錢人還在買房，只不過他們更挑剔了，只買好地段、好產(chǎn)品。

二手房方面，去年929新政后，上海二手房市場維持了長達(dá)10個(gè)月的火爆，除了春節(jié)影響到1、2月份之外，其他時(shí)間上海二手房成交月均都在2萬套以上，只有上個(gè)月，才滑落至2萬套以內(nèi)。

必須得說，上海的二手房市場，算得上是全國范圍內(nèi)最健康、最穩(wěn)健的了。

但問題是，二手房賣得再火，對地方財(cái)政也沒太大幫助。土地出讓、新房稅收才是“真金白銀”的來源。

所以上海這一輪政策松綁，主要發(fā)力點(diǎn)還是在新房，尤其是外環(huán)外。

上海的外環(huán)外相當(dāng)于北京的五環(huán)，這次取消外環(huán)外限購，說白了，就是在鼓勵大家去買城市外圍的房子。

為啥？因?yàn)槟莾悍孔犹?、賣不動了??！不少新盤認(rèn)籌率甚至掛零，再不出政策，真要涼透了。

不過有意思的是，這次政策雖然放開了“買幾套”的限制，但依然保留了“連續(xù)繳納12個(gè)月社?！边@個(gè)門檻。

在大嘴看來，這不是上?！白詈蟮木髲?qiáng)”，而更像是一種策略性的克制。

作為長三角的“龍頭老大”，上海如果真的徹底敞開、社保都不要了，外環(huán)外會不會火還不知道，但周邊的城市，比如蘇州、嘉興、南通......指定會一潰千里。

一夜之間就要壓力山大。購房需求會被虹吸，市場可能一潰千里。

留這一個(gè)門檻，相當(dāng)于是給兄弟城市留點(diǎn)活路，也給市場預(yù)期留一點(diǎn)緩沖余地，真要全部放開，那就不是刺激樓市，而是“降維打擊”了。

所以，大嘴的判斷是：這一輪政策，短期內(nèi)肯定會帶來一波成交反彈，尤其是外環(huán)外項(xiàng)目，估計(jì)要抓緊出貨了。

但長期來看，市場信心的恢復(fù)，不能只靠政策，還要看經(jīng)濟(jì)面、收入預(yù)期能不能跟上。

如果你是真剛需、有購房資格、也有穩(wěn)定收入，那現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的看房窗口期。利率可談、選擇多了、政策也友好，是可以認(rèn)真考慮起來了。

但假如你是投資客，想著抄底炒房……那我勸你冷靜.....