國務(wù)院公布的《住房租賃條例》將于2025年9月15日起施行，這部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)首次針對(duì)租金上漲、押金糾紛、中介亂象等長(zhǎng)期困擾租客與房東的痛點(diǎn)問題，構(gòu)建起覆蓋全鏈條的監(jiān)管體系。

用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)**，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。

租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

01 新規(guī)背景：首部專門法規(guī)，規(guī)范租賃市場(chǎng)

《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）將于2025年9月15日起正式施行。這是我國*首部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)。

司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人指出，近年來我國住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，但也面臨一些問題：市場(chǎng)秩序有待規(guī)范，對(duì)租賃雙方合法權(quán)益的保障還不充分；住房租賃供給主體以個(gè)人為主，市場(chǎng)化、專業(yè)化的機(jī)構(gòu)主體發(fā)展不足。

住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布、費(fèi)用收取等方面存在不規(guī)范行為；對(duì)住房租賃活動(dòng)的監(jiān)督管理仍需強(qiáng)化。

《條例》旨在全面規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購并舉的住房制度。

02 租客權(quán)益保障：多方面保護(hù)租房者利益

《條例》對(duì)租客權(quán)益提供了多方面保障。在押金方面，規(guī)定出租人收取押金應(yīng)在合同中明確約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形等事項(xiàng)。除合同約定情形外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

針對(duì)隨意漲租問題，《條例》規(guī)定設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。這將有效防止房東隨意漲價(jià)。

在居住安全方面，《條例》明確規(guī)定出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，除非租客同意或依法可以進(jìn)入（如緊急維修）。此舉有效保障了租客的隱私權(quán)和安寧居住權(quán)。

03 房東責(zé)任與義務(wù)：規(guī)范出租行為

《條例》同樣明確了房東的責(zé)任與義務(wù)。出租人需要向承租人出示身份證明材料、擬出租住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或其他證明其合法出租權(quán)利的材料，并配合承租人依法查詢、核實(shí)擬出租住房有關(guān)信息。

房東必須核驗(yàn)承租人身份證明材料，不得將住房出租給拒絕出示身份證明材料的單位或個(gè)人。這有助于防止租賃住房用于違法犯罪活動(dòng)。

在合同解除方面，出租人依法解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間。不得采取暴力、威脅等非法方式迫使承租人解除合同或騰退住房。

04 中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管：嚴(yán)打“黑中介”亂象

《條例》對(duì)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提出了明確規(guī)范。要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)核對(duì)并記錄委托人身份信息、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看房源，與委托人簽訂住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，編制住房狀況說明書。

住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)或收取未標(biāo)明的費(fèi)用。這將有效防止中介機(jī)構(gòu)亂收費(fèi)現(xiàn)象。

《條例》還明確禁止中介機(jī)構(gòu)為不符合標(biāo)準(zhǔn)的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，代收、代付住房租金、押金等行為。這些規(guī)定將有力打擊“黑中介”亂象。

05 租賃合同備案：強(qiáng)化制度管理

《條例》強(qiáng)化了租賃合同備案制度，規(guī)定出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。

出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提高住房租賃合同備案服務(wù)水平，不得就備案收取任何費(fèi)用。

值得一提的是，《條例》還規(guī)定如果出租人未辦理住房租賃合同備案，承租人可以自行辦理備案。這一規(guī)定避免了因房東不配合導(dǎo)致無法備案的情況。

合同備案后，租客可憑合同申請(qǐng)居住證，享受子女入學(xué)、公積金提取等權(quán)益；房東則可通過備案系統(tǒng)查詢租客信用記錄，降低租賃風(fēng)險(xiǎn)。

06 違規(guī)行為處罰：信用記錄與法律責(zé)任

《條例》加強(qiáng)了對(duì)違法違規(guī)行為的懲處力度。根據(jù)規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、住房租賃相關(guān)行業(yè)組織加強(qiáng)住房租賃行業(yè)誠信建設(shè)，建立信用評(píng)價(jià)制度。

相關(guān)違法違規(guī)行為將被記入信用記錄，納入全國信用信息共享平臺(tái)，并根據(jù)信用狀況實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管。這意味著違規(guī)者將在全國范圍內(nèi)受到聯(lián)合懲戒。

對(duì)于發(fā)布虛假房源信息、隱瞞重要信息等行為，住房租賃企業(yè)可能面臨最高10萬元的罰款。這一處罰力度足以對(duì)違規(guī)行為產(chǎn)生震懾作用。

07 “房東稅”解讀：并非新增稅種

近期引起廣泛關(guān)注的“房東稅”，實(shí)際上并非全新稅種，而是對(duì)個(gè)人出租房屋所得收入征收的現(xiàn)有稅費(fèi)（包括增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等）的統(tǒng)稱。

對(duì)于月租金小于10萬的個(gè)人房東而言，免征增值稅；房產(chǎn)稅按租金收入4%征收；個(gè)人所得稅按房租收入的10%優(yōu)惠稅率征收。以上海為例，月租金在10萬元以下的，綜合稅率為2.5%。

上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，不應(yīng)將《住房租賃條例》中的備案和征稅劃等號(hào)。條例是為了規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展，保護(hù)租客和房東權(quán)益，而非增加稅負(fù)。

《住房租賃條例》9月15日實(shí)施后，一個(gè)更加透明、公平、可持續(xù)的住房租賃市場(chǎng)正在形成。從租金監(jiān)測(cè)到押金管理，從中介監(jiān)管到合同備案，每一項(xiàng)細(xì)則都直指行業(yè)痛點(diǎn)。

我國租房人群已突破2億，其中新市民、青年人占比超60%。新規(guī)的實(shí)施將為這一群體提供更穩(wěn)定的居住保障，推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”邁出關(guān)鍵一步。

未來，隨著配套政策的不斷完善，住房租賃市場(chǎng)有望成為我國住房體系的重要組成部分，為“住有所居”目標(biāo)提供有力支撐。