來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：易居研究院）

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等方面多項(xiàng)措施。

上海此次政策積極有力、市場(chǎng)反饋積極，充分說(shuō)明各地正采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，更好支持全年度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)工作任務(wù)。上海政策出臺(tái)，惠及面廣，尤其對(duì)單身人士購(gòu)房、外環(huán)外購(gòu)房等會(huì)帶來(lái)積極作用，亦為全國(guó)新一輪政策調(diào)整優(yōu)化和市場(chǎng)向好發(fā)展等發(fā)揮積極作用。

一

政策背景分析

1、深入落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院精神

上海政策出臺(tái)，深入落實(shí)了此前黨中央國(guó)務(wù)院的精神導(dǎo)向。如此前國(guó)務(wù)院全體會(huì)議召開(kāi)，明確：采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。這說(shuō)明各地8月份以及后續(xù)將立足樓市新情況采取更有力措施。上海此次政策出臺(tái)，深入落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院相關(guān)政策精神，體現(xiàn)了“采取有力措施”、“多管齊下”、“釋放改善性需求”等政策導(dǎo)向。

2、鞏固樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)

去年全國(guó)“930”新政以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體朝著止跌回穩(wěn)的方向發(fā)展。今年二季度開(kāi)始各地反饋樓市出現(xiàn)新情況，亦需要政策做進(jìn)一步加碼。觀察全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)等一系列指標(biāo)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系表現(xiàn)更好，但對(duì)于樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)還需鞏固。此次政策出臺(tái)，和市場(chǎng)訴求匹配，全力支持各類購(gòu)房群體購(gòu)房和各區(qū)域的去庫(kù)存，充分體現(xiàn)“服務(wù)宜居安居、促進(jìn)職住平衡、服務(wù)重點(diǎn)工作”的精神，更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)的鞏固。

二

政策要點(diǎn)分析

1、外環(huán)外符合條件將不限購(gòu)房套數(shù)

此次頗受市場(chǎng)關(guān)注的政策，即外環(huán)外在符合條件下將不限購(gòu)房套數(shù)，即購(gòu)房資格進(jìn)一步放寬。此次政策從支持改善性住房需求、落實(shí)職住平衡導(dǎo)向，更好滿足外環(huán)外購(gòu)房需求。該政策和此前北京政策相似。對(duì)該政策的理解，也就意味著：非滬籍單身和居民家庭滿足1年社保條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)房已不限套數(shù)，即所謂“N”套。政策有力釋放了住房需求，對(duì)于外環(huán)外房屋去化具有積極作用，也將帶動(dòng)后續(xù)市場(chǎng)交易量的上升。

2、成年單身人士視同家庭

“單身視同家庭”政策直接效應(yīng)是增加了房票，即新增購(gòu)房套數(shù)，同時(shí)也減少了其他約束。上海明確，成年單身人士按居民家庭執(zhí)行限購(gòu)政策。此類政策出臺(tái)，和單身人士因工作變動(dòng)等產(chǎn)生就近增購(gòu)住房需求有關(guān)。通過(guò)落實(shí)相關(guān)政策，將更好滿足此類群體增購(gòu)住房需求和多元化居住需求，更好促進(jìn)職住平衡。我們對(duì)此類政策的幾項(xiàng)積極效應(yīng)進(jìn)行分析。

1）過(guò)去非滬籍單身人士購(gòu)房有一定限制，比如說(shuō)對(duì)于非戶籍居民家庭來(lái)說(shuō)，符合3年社保條件則可在市區(qū)認(rèn)購(gòu)新房或二手房，但單身人士只能買二手房。所以“單身視同家庭”政策下，單身人士新增了房票。同樣，也可享受一些針對(duì)非滬籍居民家庭的其他好政策。此前2024年9月《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的通知》明確，對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購(gòu)買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇。如此計(jì)算，非滬籍單身人士視同家庭，在滿足居住證的要求下也可享受滬籍家庭的購(gòu)房政策。

2）滬籍單身人士新增1張房票。其也可以享受滬籍居民家庭的購(gòu)房資格，在其他條件和政策不變的情況下，可新增1套購(gòu)房的資格。

3、提高綠色建筑公積金貸款額度

此次上海政策明確，對(duì)繳存人購(gòu)買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%（首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。這里以普通家庭首套房執(zhí)行的公積金貸款額度為例進(jìn)行分析。

計(jì)算顯示，若按新政策執(zhí)行，后續(xù)家庭可增加24萬(wàn)公積金貸款額度。其充分發(fā)揮了公積金貸款的保障和普惠作用。結(jié)合上海對(duì)多子女家庭購(gòu)房落實(shí)更優(yōu)惠政策的內(nèi)容，我們認(rèn)為公積金政策正發(fā)揮更大的支持作用。此次所提及的綠色建筑，占全市新房比重約為60%，說(shuō)明政策的惠集面很大，支持了綠色建筑發(fā)展。這也較好吻合了全國(guó)好房子“安全、舒適、綠色、智慧”理念，促進(jìn)供需兩端更好關(guān)注綠色建筑。

4、公積金落實(shí)“又提又貸”政策

此次住房公積金政策落實(shí)“又提又貸”或“既提又貸”政策。此類政策含義是指，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)公積金貸款，且不影響公積金額度計(jì)算。需要注意兩個(gè)細(xì)節(jié)：一是此政策針對(duì)新房項(xiàng)目；二是包括本人及配偶的公積金提取。

此類政策將更好發(fā)揮公積金在購(gòu)房各領(lǐng)域的支持作用，尤其可以直接降低首付款籌集壓力。允許提取公積金，意味著購(gòu)房者首付款來(lái)源更為豐富。舉個(gè)例子，以500萬(wàn)房?jī)r(jià)、首付比例15%的房貸政策為例，其首付款為75萬(wàn)元。而當(dāng)前允許提取公積金，則可以更好籌集首付款，同時(shí)公積金貸款額度依然不受影響。此類政策既降低了相關(guān)成本，也更好壓縮了首付款籌集時(shí)間，對(duì)于加快交易節(jié)奏、促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放等都有積極作用。

5、房貸利率層面不再區(qū)分首套和二套房

觀察今年全國(guó)各地對(duì)首套房和二套房的政策，最大的政策變化就是首套房和二套房不再做嚴(yán)格區(qū)別，目前已有很多城市在推進(jìn)此類工作。上海此次也明確不再區(qū)分首套和二套房，對(duì)于改善型住房需求釋放等具有積極作用。

不再區(qū)分首套房和二套房，帶來(lái)幾個(gè)積極效應(yīng)。一是此次政策明確，優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。首套房和二套房的標(biāo)準(zhǔn)取消，將有助于二套房根據(jù)市場(chǎng)情況和房貸政策進(jìn)行調(diào)整，客觀上促進(jìn)二套房利率下調(diào)。二是其充分體現(xiàn)對(duì)改善性住房需求的支持。當(dāng)然需要說(shuō)明，具體操作口徑應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行，尤其要結(jié)合上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求、銀行經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等進(jìn)行。

我們這里重點(diǎn)分析二套房的房貸成本。通過(guò)落實(shí)此類政策，對(duì)于“增購(gòu)一套房”或“置換一套房”的主動(dòng)性會(huì)增強(qiáng)。以100萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息方式計(jì)算，可以看出還款額和月供額有明顯下降。

6、房產(chǎn)稅征收層面做微調(diào)

此次明確完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，減輕住房持有成本。政策明確，對(duì)非滬籍居民家庭增加免稅面積。對(duì)符合條件的非滬籍居民家庭購(gòu)買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅，購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

政策主要變化是，對(duì)于“家庭人均住房面積≤60平方米的部分可免征”的操作，適當(dāng)放寬家庭住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。政策和目前的限購(gòu)調(diào)整優(yōu)化動(dòng)態(tài)銜接，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致。政策有助于鼓勵(lì)和吸引人才在滬工作生活，更好促進(jìn)住房消費(fèi)。

三

政策影響和意義

1、政策工具特征總結(jié)

此次上海政策出臺(tái)，充分說(shuō)明上海各部門積極落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院的精神導(dǎo)向，體現(xiàn)出“采取有力措施”和“多管齊下”的政策特征。此次政策高度吻合市場(chǎng)訴求，對(duì)于鞏固穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)具有積極作用，也對(duì)全國(guó)各地后續(xù)政策制定有啟示。

此次上海政策出臺(tái)，從多角度保障了購(gòu)房需求。1）從購(gòu)房資格來(lái)看，包括對(duì)單身人士、外環(huán)外等領(lǐng)域的政策優(yōu)化，新增購(gòu)房資格，這是此次政策最值得關(guān)注的內(nèi)容。2）持續(xù)降低購(gòu)房成本，包括不再區(qū)分首套房和二套房、公積金落實(shí)“既提又貸”等政策，實(shí)實(shí)在在降低首付和貸款成本。3）政策和目前房地產(chǎn)發(fā)展新模式等結(jié)合，如通過(guò)綠色建筑方面的公積金貸款政策支持，引導(dǎo)供需兩端關(guān)注住房好產(chǎn)品。

2、市場(chǎng)效應(yīng)分析

上海政策出臺(tái)，將實(shí)實(shí)在在促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍。這里進(jìn)行多維度分析。

1）從量?jī)r(jià)維度來(lái)看，其將產(chǎn)生“量提升、價(jià)更穩(wěn)”的積極效應(yīng)。由于購(gòu)房條件優(yōu)化和成本下調(diào)，將更好促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放，尤其是對(duì)于外環(huán)外新房和二手房市場(chǎng)的活躍有明顯作用。結(jié)合即將到來(lái)的傳統(tǒng)“金九銀十”階段，各地售樓處和中介公司等都會(huì)積極宣傳和利用好政策。隨著量的提升及活躍，也將更好促進(jìn)價(jià)的趨穩(wěn)。對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的預(yù)期將進(jìn)一步增強(qiáng)，反過(guò)來(lái)也進(jìn)一步帶動(dòng)交易量活躍。

2）新房和二手房等市場(chǎng)都將迎來(lái)利好。當(dāng)前新房市場(chǎng)的樓盤品質(zhì)較好，新盤供應(yīng)節(jié)奏加快。其和當(dāng)前政策結(jié)合，將更好吻合改善性的需求。新房帶看和簽約量將有積極上升的良好勢(shì)頭。二手房亦會(huì)因房票增加、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等影響而保持活躍態(tài)勢(shì)，尤其是地段好、戶型優(yōu)、租金預(yù)期好的二手房，其表現(xiàn)更佳。綜合來(lái)看，上海屬于全國(guó)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最近幾年亦強(qiáng)于其他城市。當(dāng)前新政效應(yīng)預(yù)期很好，并會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)更為活躍和積極向上。

3、策略和對(duì)策建議

我們認(rèn)為，當(dāng)前上海樓市正好迎來(lái)了傳統(tǒng)“金九銀十”的熱銷階段，所以要結(jié)合利好銷售點(diǎn)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，優(yōu)化對(duì)策。1）房企應(yīng)優(yōu)化推盤和定價(jià)策略，尤其是把握政策對(duì)不同區(qū)域板塊、不同產(chǎn)品的影響，深入落實(shí)去庫(kù)存戰(zhàn)略，積極促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提振。2）中介公司要認(rèn)真閱讀政策，并做精準(zhǔn)理解，做好政策宣傳工作，更好撮合市場(chǎng)交易。3）購(gòu)房者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前購(gòu)房政策屬于歷史上最為寬松的一次，購(gòu)房的最佳窗口期已開(kāi)啟。應(yīng)把握有利且有力的政策，積極購(gòu)房和促進(jìn)住房消費(fèi)釋放，尤其是要把握外環(huán)外購(gòu)房市場(chǎng)將有提振和活躍的利好機(jī)會(huì)。