“這里面很多店鋪都關(guān)門了。”楊府山江南里的一名保安望著冷冷清清的地下商場，言語間滿是無奈。

近日，位于市區(qū)濱江CBD楊府山公園地下商業(yè)街的楊府山江南里，店鋪被打包拍賣的消息不脛而走，引得眾人唏噓。8月24日，楊府山江南里的76間商鋪被首次拍賣，合計(jì)約6698.35平方米，以2000萬元起拍，吸引1人報(bào)名，最終此次拍賣起拍價(jià)即為成交價(jià)，折算下來約2986元/平方米。

記者近日實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，楊府山公園內(nèi)有不少市民在散步，但一旁的地下商場卻人流稀少。這座曾被寄予厚望的商業(yè)地標(biāo)，為何盛況難以維持？

由盛轉(zhuǎn)衰：

楊府山江南里盛況難以維持

2020年，楊府山江南里地下商場開業(yè)。作為我市首個(gè)公園式獨(dú)立商業(yè)街項(xiàng)目，江南里地下商城建筑位于楊府山公園的東南面，面積近4萬平方米，有地下兩層結(jié)構(gòu)，負(fù)一層為商業(yè)，負(fù)二層為停車場，是一個(gè)集餐飲、休閑、娛樂于一體、以體驗(yàn)式消費(fèi)為主的半開放式地下商業(yè)街區(qū)。

剛開業(yè)的一段時(shí)間，楊府山江南里人氣火爆，吃喝玩樂“一條龍”，商場內(nèi)人來人往、絡(luò)繹不絕，多多漁港、樂聯(lián)超市、漢堡王、瑞幸咖啡、匯星影城等是商城內(nèi)的“人氣王”，吸引了大量顧客慕名而來。此外，江南里還時(shí)常舉辦各種特色活動(dòng)，如“糖潮”“煙火節(jié)”等等，可謂盛況空前?！败囋谕饷嬉呀?jīng)堵死了，里面人更是多得不得了。”市民李女士這樣形容當(dāng)時(shí)的江南里。

然而這樣的盛況并沒有如預(yù)想般持續(xù)下去。大約從2023年開始，就逐漸有商戶撤出楊府山江南里?！皠傞_張時(shí)客流量還是不錯(cuò)的，但后來就越來越少。”商戶店主陳先生透露，他的店面在2021年開張，是一個(gè)青少年運(yùn)動(dòng)中心。客流量減少后，他和店員一直在努力發(fā)傳單、做廣告，希望改善經(jīng)營情況，但這樣的努力只是杯水車薪。

各方熱議：

楊府山江南里人流為何減少

作為備受矚目的新興商業(yè)綜合體，楊府山江南里的火爆為何難以為繼？

從運(yùn)營角度看，據(jù)商戶和周邊市民反饋，楊府山江南里運(yùn)營質(zhì)量不高、招商不力。在運(yùn)營過程中，江南里雖時(shí)常舉辦各式各樣的活動(dòng)，但活動(dòng)本身流于俗套，現(xiàn)場管理疏忽，商品也存在“價(jià)格高品質(zhì)差”的問題，未能保證質(zhì)量和熱度。

市民王女士評價(jià)：“夜市上小吃攤的食物看著很一般，像我們帶孩子來的，來了一次就不會(huì)想來第二次了?！?/p>

此外，有業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，楊府山江南里后續(xù)也未能引入有吸引力的頭部品牌充當(dāng)流量引擎，無法維持客流量，經(jīng)營情況每況愈下也就不奇怪了。

在商戶看來，當(dāng)他們面臨經(jīng)營危機(jī)時(shí)，楊府山江南里在管理方面并未采取租金調(diào)整或幫扶政策等措施幫助商戶化解危機(jī)，于是不斷有商戶因無法承受經(jīng)營危機(jī)而撤出。每個(gè)商戶為自身生存撤離是理性選擇，但當(dāng)所有人都如此，商場整體業(yè)態(tài)迅速萎縮，加速“死亡”，最終讓堅(jiān)守的商戶承擔(dān)了更大的損失。

楊府山江南里的地理位置和結(jié)構(gòu)規(guī)劃，也受到不少質(zhì)疑?！跋虺鞘械叵乱臻g”曾一度成為城市發(fā)展“大勢所趨”，然而地下商場是否真的能成為商業(yè)發(fā)展主流？對此，曾有網(wǎng)友分析，下沉式商場有著“距離感”的致命傷，在商業(yè)綜合體嚴(yán)重過剩的當(dāng)下，吸引客流至關(guān)重要，楊府山江南里作為下沉式商場，由于不夠便捷，降低了顧客的到店欲望。店主陳先生認(rèn)為，顧客大多不會(huì)主動(dòng)走到地下商場，而楊府山公園的主要區(qū)域又和商場入口有一定距離，導(dǎo)致客流量不足。

家住附近的張女士常來這一帶，但對楊府山江南里的定位僅停留在功能性消費(fèi)的層面：“平時(shí)會(huì)送孩子來附近的學(xué)習(xí)班，有時(shí)候等孩子的時(shí)候會(huì)來這邊逛逛、吃點(diǎn)零食喝喝咖啡，但是這個(gè)商圈本身沒有什么好逛的店，也沒有特別之處?！?/p>

此外，近年來興起的大型商場綜合體、電商經(jīng)濟(jì)等，也對像楊府山江南里這樣的開放式商圈產(chǎn)生了較大沖擊，大多顧客在權(quán)衡便利性和舒適性后選擇了大型商場或是網(wǎng)購，開放式商圈的生存空間被大量擠占，經(jīng)營上的負(fù)擔(dān)自然更加沉重?！叭绻屛疫x，肯定優(yōu)先選擇去商場。畢竟商場是室內(nèi)的，四季恒溫，刮風(fēng)下雨都不怕?！睆埮窟€特地提到了距離楊府山江南里不遠(yuǎn)的印象城和濱江萬象城等，認(rèn)為大型商場更具吸引力，且楊府山江南里停車費(fèi)偏高。

何去何從：

商業(yè)體如何真正實(shí)現(xiàn)流量轉(zhuǎn)化

“公園式商業(yè)”“地下商城”的美好概念在楊府山江南里實(shí)踐中失效，這也引發(fā)了人們對商業(yè)體發(fā)展模式的深入思考。

值得注意的是，目前楊府山江南里仍有一家名為“中田健身”的健身房還在正常經(jīng)營，前往店內(nèi)健身的人數(shù)依然可觀。店長趙先生說，這家健身房是去年開業(yè)的，設(shè)施建設(shè)都非常新，且是全國連鎖品牌，吸引了不少附近熱愛健身的居民前來運(yùn)動(dòng)。

他認(rèn)為，“中田健身”精準(zhǔn)定位周邊社區(qū)居民，而不追求全客群輻射，旨在實(shí)現(xiàn)差異化、社區(qū)化、體驗(yàn)化，融入居民生活?？梢娡缓暧^環(huán)境下，精細(xì)精準(zhǔn)的運(yùn)營策略依然可以找到適合自己的生存空間。

在消費(fèi)者的反饋中，“沒有吸引力”是提到楊府山江南里最多的評價(jià)關(guān)鍵詞。何謂吸引力？是吸引消費(fèi)者的腳步，還是吸引消費(fèi)者的錢包？當(dāng)前，很多綜合體為吸引消費(fèi)者，從一開始就引入一些“網(wǎng)紅店”或制造噱頭，但最終能否長期接住流量，又另當(dāng)別論。

如今，消費(fèi)者可選擇的商品或服務(wù)品類繁多，他們要的不是更多的商場，而是更好的體驗(yàn)、更獨(dú)特的品牌、更具性價(jià)比的消費(fèi)。從“公園式商業(yè)”“地下商城”的美好藍(lán)圖到執(zhí)行錯(cuò)位，再到現(xiàn)實(shí)消費(fèi)的困境，可見商業(yè)體并非有流量就能成功。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如何將“人流”變現(xiàn)，是所有依賴自然客流的商業(yè)體必須解答的核心難題。而努力成為消費(fèi)者眼中不可替代的存在，或許才是解開這道難題的密鑰。

來源：溫州都市報(bào)

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