2025年7月的一個(gè)午后，北京，泰禾集團(tuán)創(chuàng)始人黃其森再次被有關(guān)部門帶走。這已經(jīng)不是他第一次被留置，但這一次的調(diào)查，卻牽出了遼寧盛京銀行與泰禾之間一筆早在2019年就埋下的貸款糾紛。

在外界看來(lái)，這更像是一個(gè)遲到的落幕。2022年，黃其森首次被留置，但幾個(gè)月后就被放出，似乎只是虛驚一場(chǎng)；2023年，泰禾已從資本市場(chǎng)退場(chǎng)，宣告閩系地產(chǎn)殘存的旗幟倒下，個(gè)人與企業(yè)的命運(yùn)糾纏至此已無(wú)轉(zhuǎn)圜余地。如今，隨著金融案件的追索推進(jìn)，故事的尾聲仍在拉長(zhǎng)。

二十年來(lái)，閩系地產(chǎn)曾是中國(guó)樓市最具野心的地方派系之一。它們以敢闖敢拼著稱，依靠民間資本與高杠桿擴(kuò)張，在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代攻城略地，留下無(wú)數(shù)輝煌的項(xiàng)目與故事。然而，當(dāng)周期翻轉(zhuǎn)、金融收緊，昔日的豪賭者幾乎全軍覆沒。

黃其森的再度留置，不僅是個(gè)人命運(yùn)的沉浮，更像是為閩系地產(chǎn)的歷史寫下了最后的注腳。

閩系房企：狂飆突進(jìn)的地方軍團(tuán)

在中國(guó)房地產(chǎn)的黃金二十年里，閩系房企曾是一股不容忽視的力量。它們來(lái)自東南一隅，卻在全國(guó)攻城略地，一度占據(jù)房企二十強(qiáng)的近三分之一席位。世茂、泰禾、正榮、陽(yáng)光城、融信、建發(fā)——這些名字的背后，是福建特有的商業(yè)文化與資本基因。

“愛拼才會(huì)贏”不僅是一句口號(hào)，更是閩商骨血里的邏輯。與粵系的穩(wěn)健、京系的資源不同，閩系的路線是極致的杠桿與冒險(xiǎn)。它們普遍起步于2000年前后，趕上城鎮(zhèn)化與房改浪潮。而福建活躍的民間資本，則為它們提供了天然的“融資土壤”。這里的企業(yè)家早已習(xí)慣于通過同鄉(xiāng)、宗族、商會(huì)籌資——一個(gè)電話，數(shù)千萬(wàn)甚至上億的過橋資金即可到位。這種靈活的資金調(diào)度能力，讓他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上頻頻搶占先機(jī)。

真正讓閩系房企鶴立雞群的，是對(duì)資本市場(chǎng)的激進(jìn)利用。2010年前后，當(dāng)多數(shù)房企仍依賴銀行貸款時(shí)，它們已經(jīng)大規(guī)模引入信托與影子銀行；2015年之后，更成為海外發(fā)債的主力，動(dòng)輒發(fā)行10%以上利率的美元債。到2018年，閩系房企平均負(fù)債率高達(dá)85%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。高杠桿、高周轉(zhuǎn)，構(gòu)成了它們的運(yùn)轉(zhuǎn)密碼：拿更多的地，賣得更快，再將資金投入下一個(gè)項(xiàng)目。房?jī)r(jià)上漲周期里，這是一臺(tái)近乎完美的增長(zhǎng)機(jī)器。

2016-2018年，是它們的高光時(shí)刻。泰禾沖上千億，正榮、陽(yáng)光城緊隨其后，融信、建發(fā)亦在狂奔。幾乎所有閩系房企都喊出過“三年翻番”“五年三千億”的口號(hào)，仿佛增長(zhǎng)可以無(wú)限復(fù)制。然而，這種模式的本質(zhì)，是在鋼絲上疾跑：它需要融資寬松、房?jī)r(jià)上漲、銷售暢通三大條件同時(shí)成立。2018年的去杠桿、2020年的“三道紅線”，以及疫情導(dǎo)致的銷售停滯，讓支撐它們的三根支柱依次崩塌。

從那一刻起，閩系房企的命運(yùn)便急轉(zhuǎn)直下。泰禾、陽(yáng)光城相繼退市，正榮創(chuàng)始人被采取強(qiáng)制措施，世茂深陷800億境外債務(wù)重組泥潭，福晟被世茂接管后實(shí)控人"下落不明"。輝煌如潮水般退去，裸泳者悉數(shù)現(xiàn)形。閩系房企曾經(jīng)信奉的"高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益"模式——要么做到最大，要么死在路上——最終成了他們集體覆滅的注腳。

在所有閩系企業(yè)中，泰禾的故事最具象征意義。創(chuàng)始人黃其森，以激進(jìn)著稱，用二十年時(shí)間將泰禾推至千億規(guī)模，又在短短三年內(nèi)看著它轟然倒下。2025年7月，當(dāng)他再度被有關(guān)部門帶走時(shí)，既是個(gè)人悲劇，也是閩系模式徹底謝幕的尾聲。當(dāng)然，較為穩(wěn)健的如建發(fā)等國(guó)企，仍然代表閔系房企最后的倔強(qiáng)。

閩系房企的沉浮，不只是區(qū)域企業(yè)的興衰，更折射出中國(guó)房地產(chǎn)二十年的底色：在高杠桿與高增長(zhǎng)的幻象下，冒險(xiǎn)者能夠迅速登頂，但也注定在周期逆轉(zhuǎn)中最先墜落。

泰禾興衰：“院子系”的成敗

1996年，黃其森辭去福建省建行的職位，在福州創(chuàng)立泰禾。12年的銀行生涯讓他具備了兩個(gè)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)：一是對(duì)金融杠桿和融資工具的熟稔，二是對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作模式的深度理解。他明白，這個(gè)行業(yè)的暴利來(lái)自“資金+土地”的加速循環(huán)。泰禾起步于本地施工業(yè)務(wù)，但在2000年前后福州樓市啟動(dòng)后迅速轉(zhuǎn)向開發(fā)。幾個(gè)成功的本地項(xiàng)目為黃其森積累了原始資本，也點(diǎn)燃了更大的野心。

真正讓泰禾進(jìn)入公眾視野的是2003年北京通州的試水。彼時(shí)的通州尚屬遠(yuǎn)郊，拿地者寥寥，但黃其森判斷：隨著北京東擴(kuò)，這里必然升值。更重要的是，他選擇了差異化的產(chǎn)品——以傳統(tǒng)文化為核心的院落別墅。最初項(xiàng)目因高定價(jià)滯銷，公司內(nèi)部一度主張降價(jià)清盤，但黃其森選擇反向操作：堅(jiān)持高端定位，并親自參與設(shè)計(jì)。他將福州“三坊七巷”的肌理與北京四合院的格局融合，提出“三進(jìn)門第、三重院落”的理念。2012年，項(xiàng)目以“中國(guó)院子”之名重推，售價(jià)最高達(dá)3億元，創(chuàng)下北京豪宅紀(jì)錄。原本的燙手山芋，搖身一變成為頂級(jí)富豪爭(zhēng)相購(gòu)買的稀缺資源。

“中國(guó)院子”的成功不僅讓泰禾一戰(zhàn)成名，更確立了“院子系”在中國(guó)豪宅市場(chǎng)的獨(dú)特地位。黃其森由此提出“文化筑居中國(guó)”的品牌戰(zhàn)略：富人住過洋房、別墅，但最終追求的仍是根植于傳統(tǒng)的文化認(rèn)同?；谶@一洞察，泰禾將中式元素系統(tǒng)化融入產(chǎn)品：從建筑形制到園林景觀，從室內(nèi)陳設(shè)到社區(qū)配套，處處彰顯中式美學(xué)。甚至設(shè)立“泰禾文化研究院”，研究傳統(tǒng)建筑與生活方式，為產(chǎn)品背書。這在當(dāng)時(shí)確實(shí)是獨(dú)樹一幟的賽道。

2013—2017年，泰禾迎來(lái)巔峰。憑借“院子系”的全國(guó)復(fù)制，公司實(shí)現(xiàn)從區(qū)域房企到千億房企的跨越。其打法是“一城一院”：每進(jìn)入一座城市，就結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕瘎?chuàng)新產(chǎn)品。蘇州注入江南園林，成都融入川西民居，福州強(qiáng)調(diào)閩派元素。結(jié)果是“到一城，成一標(biāo)桿”。2017年泰禾銷售額突破千億，2018年達(dá)1300億，穩(wěn)居全國(guó)前20。黃其森頻繁登臺(tái)論壇，成為“文化地產(chǎn)”的代言人。

然而，文化敘事的光鮮背后，是財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的致命隱患。首先，院子系本質(zhì)上是“慢周轉(zhuǎn)”產(chǎn)品——高單價(jià)、周期長(zhǎng)，資金沉淀嚴(yán)重。其次，泰禾的擴(kuò)張嚴(yán)重依賴短期高息融資：信托、資管、美元債，利率動(dòng)輒超過10%。這種“長(zhǎng)周期產(chǎn)品+短周期資金”的錯(cuò)配，使得泰禾資金鏈長(zhǎng)期繃緊。2017年底，公司負(fù)債規(guī)模已超1500億。高管曾形容：“我們像在高速路上換輪胎，任何閃失都可能車毀人亡。”

在行業(yè)高速擴(kuò)張期，這種模式尚能維系，因?yàn)殇N售回款可以覆蓋債務(wù)滾動(dòng)。但自2018年金融去杠桿啟動(dòng)，2020年“三道紅線”壓頂，加之疫情導(dǎo)致的銷售停滯，泰禾的鏈條迅速斷裂。資金枯竭，項(xiàng)目停工，債務(wù)違約接踵而至。昔日的“文化地產(chǎn)”樣板，頃刻之間墜落。

泰禾的興衰并非孤例，而是閩系房企集體路徑的縮影。表面上，它以文化賦能產(chǎn)品，構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力；但骨子里，它依舊遵循閩系“高杠桿+高冒險(xiǎn)”的邏輯。所謂“文化地產(chǎn)”，終究未能抵消財(cái)務(wù)邏輯的殘酷：當(dāng)融資環(huán)境和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，再華麗的敘事也無(wú)法拯救資金鏈的崩塌。

地產(chǎn)與銀行——共生盛宴，連帶墜落

黃其森這次被留置，據(jù)說是與盛京銀行多年前一筆不清不楚的貸款有關(guān)。

在中國(guó)房地產(chǎn)的黃金二十年，沒有哪個(gè)行業(yè)像地產(chǎn)與銀行這樣緊密捆綁。開發(fā)商渴求資金，銀行渴求貸款資產(chǎn)，雙方一拍即合，構(gòu)建出龐大的共生網(wǎng)絡(luò)。房企依賴高杠桿完成"拿地—開發(fā)—銷售—再拿地"的循環(huán)；銀行借此擴(kuò)張信貸規(guī)模與利潤(rùn)。地產(chǎn)成了銀行最優(yōu)質(zhì)的抵押物，銀行成了地產(chǎn)最穩(wěn)定的輸血機(jī)。

人事流動(dòng)最能說明這種綁定關(guān)系。恒大請(qǐng)中信系夏海鈞，萬(wàn)科挖建行祝九勝。銀行高管帶來(lái)的不僅是管理能力，更是融資通道與信用背書。業(yè)內(nèi)甚至直言："挖一個(gè)銀行高管，就等于修了一條融資高速路。"閩系房企在這方面尤為激進(jìn)。泰禾高層中，諸多銀行背景者占據(jù)核心位置；黃其森本人12年的建行經(jīng)歷，使其能調(diào)動(dòng)招行、建行、盛京銀行等數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)的授信。巔峰時(shí)期，泰禾融資渠道超過50個(gè)，幾乎覆蓋所有銀行和非銀機(jī)構(gòu)。

其中，盛京銀行與泰禾的關(guān)系最具代表性。2015年前后，盛京急于做大資產(chǎn)規(guī)模，大舉投放地產(chǎn)貸款，泰禾成為戰(zhàn)略客戶。除了傳統(tǒng)開發(fā)貸，雙方合作還涉及并購(gòu)貸款、債券承銷、結(jié)構(gòu)化融資。盛京在風(fēng)控上網(wǎng)開一面，給予泰禾數(shù)十億額度。實(shí)際上，盛京不止押注泰禾——其與恒大的糾葛更為復(fù)雜，通過表內(nèi)貸款、理財(cái)資金、通道業(yè)務(wù)等多種方式，累計(jì)涉及資金超百億。這種激進(jìn)擴(kuò)張為日后埋下巨大隱患。

2020年7月，泰禾未能兌付一筆中票本息，金融網(wǎng)絡(luò)瞬間崩塌。這場(chǎng)違約不僅擊碎市場(chǎng)信心，也引發(fā)多米諾效應(yīng)：銀行抽貸、供應(yīng)商追債、工地停工。為了自救，泰禾一度迎來(lái)"白衣騎士"——萬(wàn)科宣布計(jì)劃有條件入股，郁亮親自帶隊(duì)盡調(diào)。市場(chǎng)一度期待，若萬(wàn)科出手，泰禾或許還有翻盤機(jī)會(huì)。

然而，盡調(diào)揭開了深層真相。萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)，泰禾的債務(wù)遠(yuǎn)超披露：除了銀行、債券、信托，還有大量民間借貸與隱性擔(dān)保。同一塊土地多重抵押、同一筆應(yīng)收多次質(zhì)押，資金流向盤根錯(cuò)節(jié)，甚至可能觸碰法律紅線。

萬(wàn)科最終放棄入股，泰禾徹底失去最后的救命稻草。隨后的幾個(gè)月里，泰禾債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，項(xiàng)目大面積停工，核心資產(chǎn)被迫出售或被查封。2021年初，泰禾實(shí)質(zhì)性破產(chǎn)，黃其森的地產(chǎn)帝國(guó)轟然倒塌。

這場(chǎng)劇變揭示了地產(chǎn)與銀行關(guān)系的本質(zhì)：在上升期，銀行為追逐規(guī)模和利潤(rùn)，選擇性忽視風(fēng)控；房企則不斷突破合規(guī)邊界，套取融資。雙方相互縱容，形成共同冒險(xiǎn)的繁榮假象。一旦周期反轉(zhuǎn)，原本的共生關(guān)系瞬間轉(zhuǎn)為連帶危機(jī)。

盛京銀行的命運(yùn)便是注腳。因過度押注地產(chǎn)，其不良率從2019年年報(bào)顯示的2%飆升至2021年的5%以上。2021年恒大危機(jī)全面爆發(fā)時(shí)，盛京是受沖擊最嚴(yán)重的城商行之一——恒大造成的窟窿遠(yuǎn)超泰禾的40億壞賬，直接導(dǎo)致盛京被監(jiān)管勒令重組，引入戰(zhàn)略投資者。而與泰禾的貸款糾紛至今仍在訴訟中，涉及本金及利息超過40億元。

地產(chǎn)與銀行的墜落重塑了金融生態(tài)。銀行全面收縮地產(chǎn)信貸，監(jiān)管層針對(duì)房企設(shè)置"三道紅線"，針對(duì)銀行設(shè)置房地產(chǎn)貸款集中度"兩道紅線"，嚴(yán)控資金過度流向房企。房企則被迫從"外部融資驅(qū)動(dòng)"轉(zhuǎn)向"內(nèi)部現(xiàn)金流為王"。閩系房企的沉淪，不僅是一群企業(yè)家的敗局，更是房地產(chǎn)—金融循環(huán)模式走向盡頭的標(biāo)志。

結(jié)語(yǔ)

2025年7月，黃其森再度被帶走調(diào)查，其創(chuàng)立的泰禾集團(tuán)早已跌落神壇，僅留下爛尾樓盤、維權(quán)業(yè)主與巨額債務(wù)。他從1996年創(chuàng)業(yè)至2020年債務(wù)違約，24年間走完了從千億巨頭到幾乎歸零的完整周期，其個(gè)人命運(yùn)也成為閩系房企興衰的縮影。

黃其森的成功依托于房地產(chǎn)黃金時(shí)代、閩商敢拼的文化基因及金融寬松的支持；而敗局則源于過度杠桿、低估風(fēng)險(xiǎn)與誤判周期。閩系房企集體隕落，折射出行業(yè)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”模式的根本缺陷。該模式在上漲期創(chuàng)造奇跡，卻在“房住不炒”“三道紅線”等政策收緊后迅速反噬。

更深層問題在于房地產(chǎn)與金融的深度綁定衍生出系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行放松風(fēng)控、房企盲目擴(kuò)張，共同推高泡沫，最終雙雙陷落。如今行業(yè)正經(jīng)歷從增量到存量、金融驅(qū)動(dòng)到產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)的深刻轉(zhuǎn)型。能適應(yīng)者生存，固守舊模式者終被淘汰。

黃其森與泰禾已成為歷史，但其教訓(xùn)——關(guān)于野心與理性、創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)家精神與投機(jī)之間的界限——仍值得深思。閩系地產(chǎn)的落幕不是一個(gè)終點(diǎn)，而是中國(guó)房地產(chǎn)走向新時(shí)代的開始。