最近身邊問(wèn)“要不要提前還房貸”的人特別多——小區(qū)王姐貸120萬(wàn)還了4年，手里有5萬(wàn)閑錢(qián)，糾結(jié)還了能省多少；同事老周聽(tīng)說(shuō)銀行取消違約金了，想湊錢(qián)提前還，又怕后面用錢(qián)沒(méi)著落。有人說(shuō)“早還早輕松”，也有人說(shuō)“現(xiàn)在利率低，留錢(qián)投資更劃算”，到底該怎么選？
其實(shí)提前還房貸不是“一刀切”的事，國(guó)家今年剛出了取消違約金、縮短預(yù)約時(shí)間的政策，地方也有配套福利，但這3類(lèi)人盲目跟風(fēng)，反而會(huì)虧利息、耗精力。今天用大白話算清賬、講透政策，幫你判斷自己到底適不適合提前還。

一、先看數(shù)據(jù)：今年前3月提前還貸超2000億，為啥大家都想“甩債”？
先給大家上組硬數(shù)據(jù)，央行2024年一季度《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》里寫(xiě)得明明白白：2024年1-3月，全國(guó)個(gè)人住房貸款提前還款金額達(dá)2130億元，比去年同期多了550億，同比增長(zhǎng)35% ——相當(dāng)于每個(gè)月有700多億資金，從銀行存款轉(zhuǎn)向了提前還貸。
為啥大家都急著還？核心就兩點(diǎn)：
- 老房貸利率太高，利息扛不住：2020-2021年買(mǎi)房的人，大多趕上5%-6%的高利率，比如貸100萬(wàn)20年，5.5%的利率要還65萬(wàn)利息，比本金一半還多；現(xiàn)在新房貸利率普遍4%以下，老業(yè)主看著“別人的低利率”，自然想提前還點(diǎn)少付利息。
- 投資不賺錢(qián)，不如還房貸：2024年銀行理財(cái)平均年化收益才3.2%，大額存單最高3.5%，很多人算完賬覺(jué)得“錢(qián)放銀行賺的利息，還沒(méi)提前還房貸省的多”，不如先把高息的房貸清了。
但別光看別人還就跟著動(dòng)，先搞懂“提前還貸的核心邏輯”，再結(jié)合政策算明白自己的賬，才不會(huì)踩坑。
二、省不省利息，先看你是“哪種還款方式”+“還到第幾年”
想知道自己提前還劃不劃算，先搞清楚兩件事：你選的是哪種還款方式？已經(jīng)還了幾年？不同情況，能省的利息差很多。
咱們常見(jiàn)的房貸還款方式就兩種：等額本息和等額本金，差別特別大：
- 等額本息：每月還的錢(qián)一樣多（比如王姐每月8200），但前10年還的錢(qián)里，60%-70%是利息，只有30%-40%是本金——簡(jiǎn)單說(shuō)，前半段基本在“還利息”，后半段才正經(jīng)還本金。
- 等額本金：第一個(gè)月還得多，之后每月遞減（比如貸120萬(wàn)20年，首月還10250，次月少22塊），這種方式前期還的本金多、利息少，越往后壓力越小。
拿王姐的情況舉例，你一看就懂：她貸120萬(wàn)，利率5.25%，20年等額本息，已還4年（48個(gè)月）。
- 現(xiàn)在提前還5萬(wàn)：總利息能從76.8萬(wàn)降到72.3萬(wàn)，省4.5萬(wàn)利息；
- 要是再等4年（共還8年）再還5萬(wàn)：總利息只能從62.1萬(wàn)降到59.8萬(wàn)，只省2.3萬(wàn)，直接少省一半還多！
結(jié)論很明確：
- 等額本息用戶：前10年（尤其前5年）是提前還的黃金期，過(guò)了10年再還，省的利息會(huì)大幅縮水；
- 等額本金用戶：前8年提前還最劃算，前期本金還得多，早還能少付很多利息；
- 不管哪種方式，要是還款期限已過(guò)一半（比如20年貸還了10年），再提前還意義不大——剩下的基本是本金，利息沒(méi)多少了。

三、國(guó)家+地方最新政策：提前還不收費(fèi)、不排隊(duì)，這些福利別錯(cuò)過(guò)
以前很多人不想提前還，是因?yàn)殂y行“卡脖子”：收1%-3%的違約金、預(yù)約要等3個(gè)月，有的還要求“最少還5萬(wàn)”。但2024年政策變了，國(guó)家和地方都出了新規(guī)，幫大家輕松提前還。
1. 國(guó)家層面：2024年5月發(fā)文，3大福利全國(guó)通用
2024年5月15日，中國(guó)人民銀行+國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款提前還款管理的通知》，全國(guó)所有銀行都得遵守這3條：
- 取消提前還款違約金：不管是商業(yè)貸還是組合貸，再也不能收“違約金”“補(bǔ)償金”，一分錢(qián)額外費(fèi)用都沒(méi)有；
- 預(yù)約時(shí)間不超過(guò)15天：銀行不能再讓你等3個(gè)月，最長(zhǎng)15天必須安排，部分銀行甚至能當(dāng)天預(yù)約當(dāng)天辦；
- 支持線上申請(qǐng)：不用跑銀行網(wǎng)點(diǎn)，手機(jī)銀行APP上提交申請(qǐng)就行，流程比以前簡(jiǎn)單80%。
2. 地方層面：北京、上海、深圳更給力，預(yù)約時(shí)間壓縮到7天內(nèi)
各地在國(guó)家政策基礎(chǔ)上，還加了“本地福利”，咱們挑熱門(mén)城市說(shuō)說(shuō)：
- 北京：2024年7月10日，北京市銀保監(jiān)局發(fā)文，要求本地銀行把提前還款預(yù)約時(shí)間壓縮到7天以內(nèi)，現(xiàn)在北京朋友在手機(jī)銀行申請(qǐng)，最快3天就能批，錢(qián)到賬次月就按新月供還；
- 上海：2024年6月28日，上海銀保監(jiān)局出了細(xì)則，不僅預(yù)約不超過(guò)5天，還規(guī)定“不設(shè)最低提前還款金額”——以前有的銀行要求最少還5萬(wàn)，現(xiàn)在還1萬(wàn)、2萬(wàn)都能辦，靈活多了；
- 深圳：針對(duì)公積金貸款，2024年8月5日深圳市住房公積金管理中心發(fā)文，公積金提前還不用預(yù)約，線上申請(qǐng)當(dāng)天批，還能申請(qǐng)“縮期”（縮短還款年限），進(jìn)一步省利息。
比如深圳的李哥，有50萬(wàn)公積金貸（利率3.1%）+50萬(wàn)商業(yè)貸（利率5.3%），他提前還20萬(wàn)優(yōu)先還商業(yè)貸（利率高），在“深圳公積金”APP上申請(qǐng)后當(dāng)天就批了，次月月供從6800降到5200，一年省1.92萬(wàn)利息，比存銀行劃算多了。
四、重點(diǎn)提醒：這3類(lèi)人千萬(wàn)別跟風(fēng)，越還越虧！
搞懂政策和計(jì)算邏輯后，必須劃“紅線”——這3類(lèi)人就算聽(tīng)別人說(shuō)“提前還劃算”，也得冷靜，不然很可能虧了利息還搭精力。
1. 手里沒(méi)閑錢(qián)，要借錢(qián)/刷信用卡提前還的人
小區(qū)的小張去年剛買(mǎi)房，貸100萬(wàn)利率5.5%，最近聽(tīng)同事說(shuō)提前還劃算，自己手里只有2萬(wàn)，就想刷信用卡湊8萬(wàn)還。我趕緊攔住他：“你知道信用卡分期利率多高嗎？”
央行2024年二季度數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)信用卡分期平均年化利率7.8% ，有的銀行甚至到9%，而小張的房貸利率才5.5%——相當(dāng)于用7.8%的高息借錢(qián)，去還5.5%的低息房貸，這不是“拆東墻補(bǔ)西墻”嗎？最后利息越還越多。
記?。禾崆斑€的錢(qián)必須是“閑錢(qián)” ——就算拿出去，也不影響正常生活和應(yīng)急（比如家人生病、孩子上學(xué)），不然千萬(wàn)別動(dòng)。
2. 有高收益、穩(wěn)當(dāng)投資渠道的人
我表哥在國(guó)企上班，手里有20萬(wàn)閑錢(qián)，本來(lái)想提前還房貸（利率5%），后來(lái)算了筆賬直接放棄：
- 提前還20萬(wàn)：每年省20萬(wàn)×5%=1萬(wàn)利息；
- 買(mǎi)“國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行穩(wěn)享債”（2024年年化6.2%，保本保息）：每年賺20萬(wàn)×6.2%=1.24萬(wàn)，比省的利息還多2400元。
還有更穩(wěn)妥的選擇，比如2024年下半年的儲(chǔ)蓄國(guó)債，3年期利率3.4%、5年期3.5%，雖然收益不如房貸省的多，但勝在安全，還能提前支??；銀行大額存單3年期利率3.5%，也比“提前還了再用錢(qián)只能賣(mài)房”靈活。
簡(jiǎn)單說(shuō)：如果你的投資能穩(wěn)定拿到比房貸利率高的收益（比如房貸5%，投資能賺6%），或者需要資金靈活，就別提前還，拿著錢(qián)賺錢(qián)更劃算。
3. 房貸快到末期，剩余利息少的人
小區(qū)李大爺2010年買(mǎi)房，貸80萬(wàn)20年，現(xiàn)在已還15年，剩5年，每月還3800元。他聽(tīng)說(shuō)提前還能省利息，就想把10萬(wàn)閑錢(qián)還了。
我?guī)退阃曩~，他立馬不糾結(jié)了：現(xiàn)在剩余本金約18萬(wàn)，剩余利息才2.3萬(wàn)，就算提前還10萬(wàn)，總利息也只能省1.1萬(wàn)；但把10萬(wàn)存銀行5年定期（利率3.5%），5年能賺1.75萬(wàn)利息，比省的還多6500元！
教你個(gè)判斷“是不是末期”的簡(jiǎn)單方法：看剩余利息占剩余本金的比例——如果不到10%（比如剩10萬(wàn)本金，利息才5000），就別提前還了，留著錢(qián)干啥都比這劃算。想查剩余本金和利息，打銀行客服或看手機(jī)銀行“房貸詳情”就行。
五、實(shí)用指南：3步算出你能省多少錢(qián)？2個(gè)渠道查進(jìn)度！
很多人說(shuō)“算不明白”，其實(shí)不用找理財(cái)師，自己在家3步就能算清楚，還能查提前還的進(jìn)度。
第一步：先查4個(gè)關(guān)鍵信息
打銀行客服或看手機(jī)銀行/房貸合同，搞懂這4個(gè)數(shù)據(jù)：
1. 已還款年限/剩余年限（比如已還4年，剩16年）；
2. 剩余本金（比如還剩100萬(wàn)）；
3. 剩余利息（比如還剩50萬(wàn)）；
4. 還款方式（等額本息/等額本金）。
第二步：用“省息比”判斷劃不劃算
省息比=（提前還能省的總利息）÷（提前還款金額）×100%
- 省息比＞5%：比如提前還10萬(wàn)省6000利息，省息比6%，比多數(shù)理財(cái)收益高，值得還；
- 省息比＜3%：比如10萬(wàn)只省2500利息，省息比2.5%，不如存銀行定期。
也可以用銀行的“提前還款試算”工具，比如建行APP首頁(yè)搜“提前還款試算”，輸入金額就能看到“原月供、新月供、總省利息”，比自己算還準(zhǔn)。
第三步：查進(jìn)度不用跑銀行
現(xiàn)在查進(jìn)度特別方便，2個(gè)渠道就行：
1. 手機(jī)銀行APP：比如工行APP點(diǎn)“貸款-我的房貸-提前還款進(jìn)度”，能看到“審核中/已通過(guò)”，還會(huì)收到短信提醒；
2. 地方APP/小程序：組合貸查公積金部分進(jìn)度，上海用“隨申辦”，深圳用“深圳公積金”APP，審批通過(guò)會(huì)直接推消息。
最后總結(jié)：提前還房貸，別跟風(fēng)，要“對(duì)癥”
其實(shí)提前還房貸沒(méi)有“絕對(duì)劃算”，核心是“對(duì)癥”：
- 適合還的情況：等額本息前5年/等額本金前8年、手里有閑錢(qián)、沒(méi)好的投資渠道，提前還能省不少利息；
- 不適合還的情況：還款快到末期、要借錢(qián)還、有高收益投資，跟風(fēng)還反而虧。
就像王姐最后算了賬：她還了4年，手里5萬(wàn)是閑錢(qián)，沒(méi)投資渠道，最后提前還了3萬(wàn)，省3.2萬(wàn)利息，月供從8200降到7800，壓力小了不少；而李大爺因?yàn)榭爝€完了，就把錢(qián)存了定期，每年還多賺點(diǎn)利息。
錢(qián)是自己的，花在刀刃上才最重要。如果你身邊也有糾結(jié)的朋友，把這篇轉(zhuǎn)給他們一起算算賬。最后問(wèn)一句：你現(xiàn)在還了幾年房貸？打算提前還嗎？