限售在上行期是防洪沙袋，在下行期卻成了堵水麻袋，如今拆掉，既不是吹沖鋒號(hào)，更不是讓房價(jià)起飛，而是給市場做一次心肺復(fù)蘇，先把血液循環(huán)按回心臟里。

作者 | 鴨叔

編輯 | 磊叔

題圖 | Pexels供圖

8月26日，蘇州住建局宣布，市區(qū)新建商品房“滿兩年才能轉(zhuǎn)讓”的限售閘門撤了（有特殊限制的除外），對(duì)外的措辭是“滿足改善性需求”。這句體面的解釋像溫水，真信號(hào)卻是烈酒：連基本面過硬的“優(yōu)等生”都開始放交易端，說明樓市調(diào)控的方向盤已從“防投機(jī)”徹底打向“保流動(dòng)、去庫存、穩(wěn)預(yù)期”。

看大盤，當(dāng)下的中國經(jīng)濟(jì)是“三端收口”的現(xiàn)實(shí)版：居民不愿意再輕易加杠桿，企業(yè)忙著降杠桿，地方財(cái)政勒緊褲腰帶；房地產(chǎn)從增長引擎變成負(fù)反饋源，新開工、投資、銷售一路降溫，二手鏈條卡得連改善型家庭都不敢動(dòng)。

中央這兩年已經(jīng)在下重藥——保交樓、保障性住房和城中村改造、平急兩用基建的“三大工程”、收儲(chǔ)再貸款、以舊換新——地方要想把資金鏈救回來，第一步就得把“敢成交”的勇氣找回來。

蘇州撤限售，正是把閘門從“限縮端”挪到“流動(dòng)端”，承認(rèn)市場真正的痛不是“炒作過熱”，而是“預(yù)期不足+流動(dòng)性恐懼”。

誰會(huì)立刻感到變化？開發(fā)商會(huì)先松口氣，去化速度有望快一些，現(xiàn)金流回籠能續(xù)命；改善型家庭的顧慮下降，賣一買一的鏈條更順，議價(jià)權(quán)卻更大——因?yàn)閽炫茣?huì)增加、談價(jià)會(huì)更狠；投資客則更像在找出口，窗口打開就先跑一程，套利空間短促而風(fēng)險(xiǎn)陡增。

地方財(cái)政邊際修復(fù)，稅費(fèi)和土地情緒可能暖一暖，但“地價(jià)—房價(jià)—財(cái)政”的舊飛輪很難回到過去。短期“量先于價(jià)”是大概率：成交活躍度先上來，價(jià)格更多是磨底而非抬升，結(jié)構(gòu)性分化會(huì)更清晰——好地段、好崗位半徑、好學(xué)位的資產(chǎn)與邊緣資產(chǎn)走兩條曲線。

最需要警惕的，是把撤限售誤讀成“漲價(jià)起點(diǎn)”。沙袋撤了不等于洪水來，更多時(shí)候只是讓河道恢復(fù)流動(dòng)。市場底從來不是政策喊出來的，而是工資條、崗位數(shù)、產(chǎn)業(yè)確定性撐起來的；政策底可以很清晰，市場底往往姍姍來遲。

對(duì)購房者而言，別被口號(hào)帶節(jié)奏：現(xiàn)金流大于利率，地段大于故事，城市大于樓盤；對(duì)從業(yè)者而言，別用舊時(shí)代的算盤打新周期的賬，這一輪靠的是交易效率和產(chǎn)品力，而不是“捂盤等漲”的神話。

下一步要把“循環(huán)”真正盤活，就得把卡點(diǎn)一一疏通：讓帶押過戶成為常態(tài)操作，推廣“賣一買一”貸款接力，適當(dāng)優(yōu)化二手交易稅費(fèi)，壓實(shí)保交樓、加快國企有序收儲(chǔ)，對(duì)質(zhì)量差、流動(dòng)性差的供給果斷出清；同時(shí)把人口與產(chǎn)業(yè)政策捆綁推進(jìn)——落戶、教育、醫(yī)療、通勤半徑與產(chǎn)業(yè)崗位匹配，讓年輕人愿意留下來，用穩(wěn)定的現(xiàn)金流去對(duì)沖不確定的預(yù)期。

這些，才是“穩(wěn)需求”的硬底座。

歸根結(jié)底，蘇州撤限售不是把籌碼加到賭桌上，而是把氧氣送回病房里。救回的是循環(huán)，而非神話；改觀的是交易效率，而非供需基本面。樓市的真正藥效，不在樓書里，在產(chǎn)線的燈光、研發(fā)的投入、就業(yè)的曲線、以及每個(gè)月的工資條里。

等風(fēng)可以，但更要造風(fēng)；把基本面做厚了，市場自然會(huì)自己抬頭。