本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：唐洛

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，房企的經(jīng)營(yíng)環(huán)境依舊充滿挑戰(zhàn)。

今年上半年，全國(guó)新建商品房銷售金額達(dá)4.4萬億元，同比下降5.5%；銷售面積約4.6億平方米，同比下降3.5%。行業(yè)仍處筑底階段，但核心城市韌性凸顯——北上廣深杭蓉等重點(diǎn)城市一二手房成交總規(guī)模約2.5萬億元，同比增長(zhǎng)12%。

在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性修復(fù)的同時(shí)，頭部房企的戰(zhàn)略定力愈發(fā)顯現(xiàn)。

作為央企背景的龍頭房企，保利發(fā)展在復(fù)雜環(huán)境中展現(xiàn)出“安全”與“穩(wěn)健”的雙重優(yōu)勢(shì)。上半年，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額1451.71億元，持續(xù)穩(wěn)居行業(yè)首位；同時(shí)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1169億元，歸母凈利潤(rùn)27.11億元，在行業(yè)普遍承壓的背景下交出了一份相對(duì)穩(wěn)健的答卷。

在周期波動(dòng)中，安全穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略、持續(xù)迭代的產(chǎn)品體系、堅(jiān)實(shí)可靠的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，共同構(gòu)成了保利發(fā)展的底氣。它不僅展現(xiàn)出央企龍頭的韌性，更為行業(yè)提供了一個(gè)“長(zhǎng)期主義”的實(shí)踐樣本。

1452億簽約額，逆勢(shì)蟬聯(lián)銷冠

今年上半年，全國(guó)樓市延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，保利發(fā)展憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略與靈活應(yīng)變能力，穩(wěn)居行業(yè)龍頭。

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額1451.71億元，簽約面積713.54萬平方米。根據(jù)中指研究院的房企銷售額排行榜，保利發(fā)展蟬聯(lián)銷冠，在行業(yè)調(diào)整期彰顯韌性。

保利發(fā)展蟬聯(lián)銷冠，圖源：中指研究院

這一成績(jī)背后，是保利發(fā)展確立“全面搶抓銷售、增量存量分類施策”的經(jīng)營(yíng)思路，搶抓市場(chǎng)窗口期和精準(zhǔn)把握去化機(jī)會(huì)，逆勢(shì)穩(wěn)住龍頭份額。

在多個(gè)核心城市，保利發(fā)展旗下項(xiàng)目去化釋放積極信號(hào)。

在廣州，保利招商華發(fā)·中央公館以近10%的高轉(zhuǎn)化率驗(yàn)證了“保利好房子”的市場(chǎng)號(hào)召力。在上海，保利世博天悅單盤銷售突破200億元，保利虹橋和著五一黃金周接待客戶超過500組，顯示項(xiàng)目吸引力與營(yíng)銷執(zhí)行力兼?zhèn)洹Ｔ谖錆h，保利·沙湖嘉瑞匹配改善型需求，五一期間接待客戶近400組，折射出改善需求的真實(shí)潛力。在佛山，保利天瓚穩(wěn)居豪宅銷冠寶座，進(jìn)一步鞏固公司在高端住宅市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，保利發(fā)展存量與增量雙線并行，扛住了市場(chǎng)調(diào)整的壓力。

面對(duì)存量項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力下降，保利發(fā)展通過“老盤新作、全面煥新”策略提升產(chǎn)品吸引力，包括優(yōu)化交通與學(xué)區(qū)配套、升級(jí)泛會(huì)所運(yùn)營(yíng)，改善客戶體驗(yàn)。2021年及以前獲取的存量項(xiàng)目上半年銷售394萬平方米，金額514億元，占比約35%。

與此同時(shí)，2022年及以后獲取的增量項(xiàng)目銷售表現(xiàn)突出，簽約金額約937億元，占比65%，較去年提升5個(gè)百分點(diǎn)。高品質(zhì)新盤的放量不僅改善當(dāng)期銷售質(zhì)量，也帶動(dòng)整體簽約利潤(rùn)率回升。

在區(qū)域布局上，保利發(fā)展持續(xù)鞏固核心城市優(yōu)勢(shì)——上半年，38個(gè)重點(diǎn)城市貢獻(xiàn)銷售占比提升至92%，在上海、廣州、成都、西安等9個(gè)城市排名第一，在石家莊、福州等8個(gè)城市進(jìn)入前三，廣州、佛山、太原、石家莊等7個(gè)核心城市市占率突破15%。

截至期末，待售項(xiàng)目計(jì)容面積為5855萬平方米，較年初下降403萬平方米，去化效率穩(wěn)步提升。保利發(fā)展在“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”與“靈活應(yīng)對(duì)”之間找到平衡，體現(xiàn)出龍頭房企在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下的韌性與統(tǒng)籌能力。

22萬條調(diào)研數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)落地“好房子”戰(zhàn)略

早在2023年，保利發(fā)展就洞察到行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，率先提出行業(yè)邁向“高質(zhì)量發(fā)展的品質(zhì)時(shí)代”，并積極響應(yīng)國(guó)家層面“好房子”建設(shè)要求，將客戶需求與生活體驗(yàn)置于設(shè)計(jì)與服務(wù)的核心位置。

今年上半年，保利發(fā)展依托22萬余條客戶調(diào)研數(shù)據(jù)，深入分析不同客群對(duì)空間功能、生活方式和服務(wù)體驗(yàn)的需求，從而推動(dòng)產(chǎn)品與服務(wù)的雙輪迭代。在保證硬件品質(zhì)的同時(shí)，更注重可感知的軟性服務(wù)，讓住宅成為真正承載生活方式的空間。

這一理念在“天奕”系項(xiàng)目中得到集中體現(xiàn)。

調(diào)研顯示，上海高端客戶更關(guān)注居住舒適度和圈層價(jià)值，他們希望住宅不僅滿足日常生活需求，還能承載社交、審美與生活方式。保利發(fā)展因此攜手全球頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，引入國(guó)際頂奢度假酒店的“松弛、無界、舒適”理念，構(gòu)建“新奢松弛生活體系”。上海保利天奕兩次開盤，推出333套房，兩開兩罄，彰顯產(chǎn)品與客戶需求高度契合的市場(chǎng)認(rèn)可。

在廣州，保利天奕以全玻璃幕墻與T2純板樓設(shè)計(jì)呈現(xiàn)“世界級(jí)CBD居住體驗(yàn)”，但更打動(dòng)人的是對(duì)生活細(xì)節(jié)的關(guān)注——為防止廚房煙道反煙，選用304不銹鋼煙道并配合精密密封焊縫；為改善居住舒適度，施工中增加中空玻璃和樓板隔音墊，讓豪宅體驗(yàn)不僅停留在外觀，更融入日常生活的方方面面。

截至目前，“天奕”系在廣州和上海的首開均優(yōu)于預(yù)期，累計(jì)簽約超過75億元，不僅驗(yàn)證產(chǎn)品定位的精準(zhǔn)，也體現(xiàn)出保利發(fā)展對(duì)客戶需求的快速響應(yīng)能力。

廣州保利天奕項(xiàng)目效果圖，圖源：保利發(fā)展

在更廣泛的項(xiàng)目實(shí)踐中，保利發(fā)展持續(xù)推進(jìn)“100個(gè)保式細(xì)節(jié)”工藝標(biāo)準(zhǔn)，覆蓋精裝、園林、機(jī)電、幕墻、門窗等與生活體驗(yàn)緊密相關(guān)的環(huán)節(jié)，并在廚房、客廳、衛(wèi)生間等關(guān)鍵場(chǎng)景提升施工精度，確保交付品質(zhì)可感知。

貨幣資金余額1386億，抗風(fēng)險(xiǎn)能力凸顯

在行業(yè)整體承壓的環(huán)境下，保利發(fā)展展現(xiàn)出央企龍頭的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，堅(jiān)持安全與發(fā)展并重，既保持充裕資金，又優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，跑出行業(yè)領(lǐng)先節(jié)奏。

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售回籠1448億元，綜合回籠率100%，同比提升15個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)期回籠率65.3%，同比提升9個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于行業(yè)平均水平，體現(xiàn)出其銷售與資金管理的雙重優(yōu)勢(shì)。

在盤活存量資金方面，保利發(fā)展同樣動(dòng)作迅速：通過項(xiàng)目收儲(chǔ)、回收政府返款、加快項(xiàng)目轉(zhuǎn)化等舉措，釋放資金122億元；通過盤活預(yù)售監(jiān)管資金和退稅，增加可用資金107億元，使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入達(dá)到160.17億元，同比轉(zhuǎn)正，為穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)提供堅(jiān)實(shí)支撐。

截至期末，公司貨幣資金余額1385.62億元，占總資產(chǎn)比重超過10%，另有593億元已售待回籠資金，為穿越周期提供最直接的底氣。相比于部分同行仍在靠短期借款維持現(xiàn)金流，保利發(fā)展的資金結(jié)構(gòu)明顯更穩(wěn)健。

融資端同樣體現(xiàn)創(chuàng)新與成本控制優(yōu)勢(shì)。

今年上半年，保利發(fā)展成功發(fā)行國(guó)內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，規(guī)模85億元，6年期綜合成本僅2.32%。這一筆融資不僅展現(xiàn)保利發(fā)展逆勢(shì)加碼的底氣，也為其搶占優(yōu)質(zhì)資源提供了關(guān)鍵彈藥。

保利發(fā)展繼續(xù)保持已有融資渠道暢通，報(bào)告期內(nèi)發(fā)行公司債和中期票據(jù)57億元，期末直接融資占比21.53%，并獲取新一期中期票據(jù)、超短期融資券注冊(cè)批文，顯示其在資本市場(chǎng)的信用優(yōu)勢(shì)與融資環(huán)境的持續(xù)改善。

期內(nèi)，保利發(fā)展新增有息負(fù)債平均成本降至2.71%，期末綜合成本下降至2.89%，繼續(xù)維持低位水平。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)上，期末保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率73.53%，扣除預(yù)收款的實(shí)際負(fù)債率63.30%，凈負(fù)債率59.64%，較年初分別下降0.82、1.40和3.02個(gè)百分點(diǎn)；三年以上到期有息負(fù)債占比提升3.2個(gè)百分點(diǎn)至42.8%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比下降2.9個(gè)百分點(diǎn)至21.4%，整體期限結(jié)構(gòu)更趨合理，在行業(yè)波動(dòng)中具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

國(guó)金證券認(rèn)為，保利發(fā)展作為央企強(qiáng)信用主體，銷售投資穩(wěn)健，有望受益于行業(yè)供給側(cè)出清，長(zhǎng)期市占率或持續(xù)提升。短期業(yè)績(jī)或承壓，后續(xù)高毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期后預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)將重回增長(zhǎng)軌道。

在周期起伏的長(zhǎng)河里，真正的競(jìng)爭(zhēng)力，不是追逐風(fēng)口的速度，而是穿越周期的定力。在房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構(gòu)建的當(dāng)下，保利發(fā)展不僅是行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的樣本，也是央企房企踐行長(zhǎng)期主義、推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的縮影。