如小易此前所料，中國(guó)綠發(fā)又在三亞灣開啟的重磅布局！

8月27日，天涯區(qū)官方發(fā)布公告，海南綠發(fā)投資有限公司正式摘下三亞灣城更（一期）項(xiàng)目；

中標(biāo)喜報(bào)

雖然官方公告里沒有顯示具體摘牌金額，但根據(jù)此前發(fā)布的公告，該標(biāo)的的起拍價(jià)：

29.61億元，對(duì)應(yīng)的優(yōu)惠系數(shù)47.66%！

而最終綠發(fā)以47.66%的數(shù)值成交；

可以倒推出來，綠發(fā)集團(tuán)的摘牌價(jià)對(duì)應(yīng)為29.61億元，底價(jià)成交！

對(duì)于三亞樓市而言，這無疑是又一次的央企重倉(cāng)！

提起中國(guó)綠發(fā)，很多人可能卻并不熟悉，但它卻是接受國(guó)務(wù)院國(guó)資委直接管理的央企。

綠發(fā)的地產(chǎn)板塊前身是魯能集團(tuán)，是海南最早一批的地產(chǎn)巨頭，在三亞灣也深耕了十幾年；

開發(fā)的魯能三亞灣是海南旅游地產(chǎn)時(shí)代的明星大盤；

在沉寂了幾年之后，現(xiàn)在，摘下三亞灣城更（一期）項(xiàng)目，重新殺回三亞灣片區(qū)，

而這一出手，就是大手筆；

根據(jù)官方信息，該項(xiàng)目的規(guī)劃總面積達(dá)到397畝；

與三亞灣目前在售的樓盤比較，體量絕對(duì)的“巨無霸”的存在；

公告顯示，此次拍賣涉及HP02-02-10、HP02-02-11兩宗市場(chǎng)化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17兩宗安置房用地。

此外還包含了用于相關(guān)配套建設(shè)的HP02-02-12、HP02-02-13、HP02-02-16三宗地塊。

根據(jù)此前掛牌的官方測(cè)算，其中市場(chǎng)化商品房的HP02地塊樓面價(jià)為13500元/平米,

HP02-02-11樓面價(jià)13100元/平米，兩宗地塊土地預(yù)測(cè)價(jià)值為28.55億元；

即使全部以13500元/平米的最高樓面價(jià)粗略計(jì)算，地塊可建設(shè)面積也超過了21萬平。

據(jù)測(cè)算，實(shí)施主體總收入63.88億元，銷售利潤(rùn)率為10%時(shí)關(guān)聯(lián)土地優(yōu)惠系數(shù)47.66%，對(duì)應(yīng)土地預(yù)測(cè)價(jià)值 x 優(yōu)惠系數(shù)=應(yīng)繳納土地出讓金13.61億元。

HP02-02-14、HP02-02-17安置房建設(shè)成本15.76億元；HP02-02-12醫(yī)療衛(wèi)生、HP02-02-13幼兒園、HP02-02-16環(huán)衛(wèi)用地等配套建設(shè)成本0.24億元。

而優(yōu)惠后的土地成本加上安置成本，也就形成了一級(jí)開發(fā)成本的，29.61億元的起拍價(jià)！

結(jié)合信息分析，實(shí)際上，綠發(fā)以拍賣的形式，摘下了這7宗地塊，不過這種形式，比較特別，近幾年，三亞主流的土地出讓方式就是招拍掛；

這已經(jīng)是綠發(fā)一年內(nèi)三次在海南土地市場(chǎng)的摘牌動(dòng)作；

去年以來，綠發(fā)在海南土地市場(chǎng)，開始活躍；

在一口氣拿下文昌8宗住宅地塊后，又在三亞灣海坡板塊拿下25畝安居房用地，2024年海南拿地總金額達(dá)到7.11億，拿地面積超過330畝！

2024年海南拿地企業(yè)排行榜

加上剛剛以拍賣形式摘下的三亞灣城更（一期）2+2地塊規(guī)劃的397畝；

一年內(nèi)，綠發(fā)已經(jīng)在海南摘下超過727畝地塊，其中包含文昌和三亞兩個(gè)區(qū)域，且大部分為住宅用地；

根據(jù)此前天涯區(qū)官方發(fā)布的三亞灣新城城市更新項(xiàng)目（一期）“2+2”地塊未來定位顯示：

三亞灣新城國(guó)際旅游社區(qū)！

該項(xiàng)目作為海南自貿(mào)港建設(shè)背景下三亞高品質(zhì)城市更新的標(biāo)桿之作，未來這里將蛻變成為集生態(tài)居住、休閑生活于一體的天涯濱水文體休閑生活區(qū)。

在建筑規(guī)劃上，整體以生態(tài)社區(qū)和回遷安置社區(qū)的住宅建筑為主，建筑布局融合桃源河的自然流動(dòng)形態(tài)，打造靈動(dòng)且融于自然的城市建筑風(fēng)貌。

社區(qū)內(nèi)部建筑圍合中央景觀大庭院，營(yíng)造內(nèi)外相融的生態(tài)綠色健康居住環(huán)境。建筑高度由北至南逐漸降低，既為觀賞桃源河提供良好視線通道，又在東西方向形成高低起伏的天際線變化。

配套設(shè)施方面，規(guī)劃有幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等公共服務(wù)建筑，為居民提供人性化、便捷的城市服務(wù)。同時(shí)，還設(shè)置了社區(qū)泳池、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、濱水休閑廣場(chǎng)等，通過健康步道串聯(lián)多元功能場(chǎng)地，打造全年齡段、多場(chǎng)景的健康社區(qū)庭院空間，真正實(shí)現(xiàn)“幼有優(yōu)育、老有頤養(yǎng)、住有優(yōu)居”。

隨著綠發(fā)的中標(biāo)，一個(gè)超大體量的更新項(xiàng)目，也在未來不久，進(jìn)入市場(chǎng)！

三亞灣片區(qū)，又將迎來一個(gè)超級(jí)玩家。

資料延伸：

當(dāng)你看到“三亞灣新城城市更新項(xiàng)目(一期)2+2地塊實(shí)施主體拍賣公告”這個(gè)標(biāo)題時(shí)，是不是瞬間愣住了？心里盤算著“2+2=4”，然后滿腦子問號(hào)：這到底是什么意思？難道拍4塊地還要考數(shù)學(xué)嗎？

——?jiǎng)e急，破解這個(gè)“密碼”，正是你徹底讀懂這份拍賣公告的關(guān)鍵數(shù)字！

那么，第一個(gè)“2”和第二個(gè)“2”分別代表什么？

它根本不是一個(gè)算術(shù)問題，而是一個(gè)戰(zhàn)略組合的代號(hào)。第一個(gè)“2”指的是2個(gè)“利潤(rùn)擔(dān)當(dāng)”——出讓地塊（HP02-02-10/11），開發(fā)商可以在這上面建設(shè)商品房出售，賺取利潤(rùn)。第二個(gè)“2”指的是2個(gè)“責(zé)任擔(dān)當(dāng)”——安置地塊（HP02-02-14/17），開發(fā)商必須自己掏錢在這兩個(gè)地塊上建好安置房，然后無償移交給政府，用于安置原住民。

新的問題來了：開發(fā)商又不是慈善家，憑什么接下這種“虧本”的活兒？

——這就是城市更新項(xiàng)目的核心游戲規(guī)則，“肥瘦搭配”。政府將賺錢的商品房開發(fā)權(quán)（肥肉）和必須承擔(dān)的安置配建責(zé)任（骨頭）捆綁在一起出售。開發(fā)商想要嘗到“肥肉”的滋味，就必須先啃下“骨頭”。這意味著，有資格上牌桌的，無一不是資金雄厚、具備超強(qiáng)綜合開發(fā)能力的巨頭。因?yàn)檫@場(chǎng)游戲比拼的不是誰賣房更厲害，而是誰的整體操盤、成本控制和社會(huì)責(zé)任履行能力更強(qiáng)。

說到比拼，這次的競(jìng)價(jià)拍賣規(guī)則簡(jiǎn)直“反常識(shí)”！別人拍賣是“加價(jià)”，它這里居然是“減價(jià)”？

——沒錯(cuò)，這是本次拍賣最大亮點(diǎn)，與海南常見的“價(jià)高者得”截然不同！ 普通土地拍賣是拼誰出價(jià)高，而這里是圍繞一個(gè)固定的一級(jí)開發(fā)成本（29.61億）（也就是政府前期投入的拆遷、安置、平整等所有成本的總和）。

開發(fā)商競(jìng)拍的不是土地總價(jià)，而是一個(gè)“土地出讓金優(yōu)惠系數(shù)”。起拍點(diǎn)是47.66%，競(jìng)拍者要往下喊價(jià)（比如47.5%、47.4%）。誰喊的系數(shù)更低，就意味著他愿意幫政府承擔(dān)更多成本，向政府繳納的土地出讓金更少，從而成為贏家。這是一種 “價(jià)低者得” 的規(guī)則。

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