如果只選一個今年最關(guān)注的新開業(yè)商業(yè)項目，那我把唯一一票投給太平洋新天地XINTIANDI GALLERIA（下文簡稱：太平洋新天地）。

太平洋新天地俯瞰實景

如果把上海新天地比作人，那我們絕對有望在太平洋新天地身上看到這位已經(jīng)認(rèn)識了24年的老熟人不為人知的全新一面。畢竟這是上海新天地全域繼2015年新天地湖濱道開業(yè)后，時隔10年的首次“上新”。如此大事件，怎能不關(guān)注？！

我懷揣好奇心，在項目試營業(yè)前現(xiàn)場探班，并將所學(xué)所感梳理分享，希望大家看后能建立較為清晰的前期認(rèn)知，便于9月后到現(xiàn)場更高效地理解項目整體的規(guī)劃邏輯。

項目定位如何做？

——有對上海新天地的延續(xù)，但更多是差異化。

首先需要明確一個概念——太平洋新天地自成一體。

項目雖然隸屬于大新天地片區(qū)，但也是10年來首次擴容上海新天地的邊界。從下圖能看到，其雖與湖濱道僅一街之隔，但規(guī)模尺度是全域各單體之中最大，8.8萬㎡的商業(yè)體量幾乎等同于新天地廣場+新天地時尚一期、二期的總和，說太平洋新天地自成一體不算夸張，甚至可以單打成為一座中型的一站式綜合體。

上海新天地全域示意圖

街區(qū)尺度方面，此前的上海新天地中軸線為南北生長，太平洋新天地將觸角向東延伸到了西藏南路，拉長了東西向尺度的同時也更易觸達(dá)大量本地客群。放眼全國各地案例，“軌交多線上蓋”不少，但在廣度上覆蓋到三個甚至四個不同地鐵站的項目可能就獨一份了。

軌交站與項目的位置示意圖

從構(gòu)成來看，個人認(rèn)為太平洋新天地不會完全脫離上海新天地整體的核心定位大框架——例如不會一下子躍進到奢侈品定位（如果要逐步引入奢侈品，顯然從石庫門街區(qū)入手才更符合常理），但絕對會擁有自身的獨特調(diào)性和更為精準(zhǔn)的定位方向，這些在和項目方交流、現(xiàn)場探班后得到驗證——這有別于過往上海新天地的獨特感，更多會聚焦于文化場景、靜謐空間、高品質(zhì)生活及消費內(nèi)容。

具體來講：

新項目在規(guī)劃方面有更大的發(fā)揮空間，能夠植入更現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)計理念——6500㎡天幕可以讓人們享用戶外環(huán)境舒適性的同時得到庇護，其構(gòu)成的星狀動線街區(qū)也將成為此類結(jié)構(gòu)案例的全新范本。

太平洋新天地平面導(dǎo)視圖

這與二十四年前規(guī)劃石庫門街區(qū)相比顯然已是跨越多個周期的不同作品，且與幾個已有十幾年歷史、硬件可塑性較弱的改造項目也風(fēng)格迥異，新形態(tài)、新觀感，肉眼可見。

巨型天幕實景

至于更早先就已投入使用的三棟全新寫字樓帶來的增量，在我們說商業(yè)項目時，往往會套用“寫字樓為項目輸送優(yōu)質(zhì)白領(lǐng)客群”這樣的話術(shù)，但在實際生活中，除了一頓午餐是逃不開的剛需外，人們更多琢磨的也許是下班后如何“逃離”。因此，延長周邊辦公客群的業(yè)余駐留時間，是太平洋新天地在招商規(guī)劃時的重點考量之一，這甚至是所有具有寫字樓配套項目的長期共同課題。

寫字樓鳥瞰實景

銜接西藏南路的全新界面，則為項目帶來了更多“本土味”。這種本土味，是相較于以石庫門街區(qū)為核心區(qū)域更國際化的對比語境下而進行的探討。其中包括西藏南路東側(cè)的現(xiàn)有住宅存量；另外此前已官宣大新天地片區(qū)將跨過西藏南路，開發(fā)永新里地塊，未來不僅能為西側(cè)商業(yè)賦能，甚至與大豫園片區(qū)完成接壤助力共榮。

同時貫穿楊浦、虹口、黃浦等城區(qū)的8號線沿線的眾多本地消費者，也將成為太平洋新天地的潛在客群。

最后，作為城市更新的一部分，項目修繕了喇格納小學(xué)、章太炎故居等歷史保護建筑，有故事的空間能夠助力引入更為多樣和具有文化想象的內(nèi)容；同時東臺路作為項目內(nèi)的軸心干道，不僅在物理層面串聯(lián)起社區(qū)，其作為曾經(jīng)上海盛極一時的古玩市場，能挖掘的歷史故事可就多了，堪稱為太平洋新天地打造新內(nèi)容的靈感繆斯。如果你關(guān)注項目的自媒體平臺，已經(jīng)會陸續(xù)看到不少軼事。

西藏南路沿街的章太炎故居

喇格納小學(xué)

以上項目特有的區(qū)位和結(jié)構(gòu)對定位方面的思考，為太平洋新天地在招商規(guī)劃方面建立準(zhǔn)繩。

品牌招商怎么搞？

——既要承接上海新天地積累的優(yōu)勢，又要因地制宜做出全新的提案和自我挑戰(zhàn)。

在向項目方同行討教前，我獲取的信息僅來自沿街露出的圍擋畫面，當(dāng)時“戶外”“街區(qū)”標(biāo)簽占據(jù)了認(rèn)知的主要權(quán)重，思考的更多是沿街各方向區(qū)域如何規(guī)劃氛圍，但當(dāng)我走過一次內(nèi)場，感受到了項目充裕的內(nèi)部空間和彼此間的關(guān)系后，對于規(guī)劃的思考邏輯也發(fā)生了極大轉(zhuǎn)變，認(rèn)知也變得更為立體、豐富。

用兩個詞概括是：

上下兼顧

內(nèi)外兼修

雖然完整探班會等到項目完成度更高后再為大家奉上，但就目前而言，已經(jīng)能歸納出一個“大綱”。

首先，自上而下來看。

在深入探班前，很容易將視角聚焦于項目的開放式形態(tài)以及沿街規(guī)劃，實際上太平洋新天地在垂直動線方面有巨大的想象空間。

高區(qū)部分，最大亮點莫過于位于2、3層的退臺式露臺設(shè)計，豐富建筑結(jié)構(gòu)多樣化的同時，更為項目引入優(yōu)質(zhì)餐廳甚至是零售品牌創(chuàng)造了額外的議價力附加值。

露臺效果圖

如果說上海新天地西組團（新天地廣場，石庫門街區(qū)及新天地時尚）鑒于其海納百川的標(biāo)簽，多以偏國際化和普適性的西餐以及最具代表性的本土特色風(fēng)味為主打品類，那太平洋新天地的目標(biāo)就是打造為各國風(fēng)味的集大成，與石庫門街區(qū)、主打年輕消費定位的新天地廣場等項目形成完美錯位和互補。

目前2至4層露出的餐飲品牌包括且不限于：

不夸張的說，這些餐飲品牌放到一站式盒子型購物中心中，也足以成為客流引擎，某種程度上將會成為太平洋新天地吸引到更多聚餐等日常消費場景需求的全客層。

此外，項目對具有夜經(jīng)濟屬性、帶有小酒館業(yè)態(tài)的品牌或定制店進行了針對性的招商，引入了高端酒廊俱樂部KLAZ等品牌，期望能夠在市中心為消費者打造一個工作之余得到放松的微醺空間，相對于繁華甚至稍顯喧囂的石庫門街區(qū)，太平洋新天地會創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)且更顯靜謐，更具沉浸感的體驗氛圍。這對應(yīng)了上文所述的話題，旨在留下寫字樓里的近距離客群，甚至輻射到淮海中路等更多辦公族。

更顯高區(qū)別有洞天的是，演出、夜店等業(yè)態(tài)品牌將會齊聚太平洋新天地，豐富夜生活，伴隨位于地下空間的影院、KTV等業(yè)態(tài)，這些可都是過往上海新天地各項目內(nèi)相對缺失，或者說是缺乏消費場景的業(yè)態(tài)增量，也因此成為了項目最早官宣的一批重要商戶。是不是越來越有一站式屬性的感覺了？！

太平洋新天地首批夜生活品牌揭曉，天幕之下演繹「新」式生活

據(jù)悉項目甚至?xí)玫缴衔奶峒暗膶W(xué)校等特殊空間，增加數(shù)千平米的藝文型內(nèi)容。

地面部分，也是在籌備階段就已能為人所見的區(qū)域，核心業(yè)態(tài)分為兩方面。

1、集中了以戶外運動零售大店為主要沿街界面的規(guī)劃，同時配搭具有年輕調(diào)性的時尚鞋服零售品類，整體更彰顯活力動感，又些許延續(xù)了新天地時尚的調(diào)性。

其中不乏中國新一代戶外運動及裝備領(lǐng)導(dǎo)品牌PELLIOT將在此開出上海旗艦店；城市運動生活品牌Oneup將開出品牌的首家門店；UNDER ARMOUR OUTDOOR則將帶來中國首家旗艦店等亮點。

形象方面，THE NORTH FACE、UNDER ARMOUR OUTDOOR、PELLIOT、Onitsuka Tiger等多個沿街品牌能夠獲得優(yōu)質(zhì)的展示面，甚至打造雙層外立面，拔高店鋪規(guī)格，這有助于品牌傾斜新品發(fā)布、限量發(fā)售等話題資源給到項目，屆時巨大天幕下的戶外中庭就有了用武之地。

2、高端化妝品同樣在社交媒體出鏡率很高。相對于石庫門街區(qū)以零售形象為主導(dǎo)的彩妝、香氛品類，太平洋新天地引入的品類更趨向于高端美容護膚，環(huán)境和服務(wù)會占據(jù)更高權(quán)重，配搭多個設(shè)計師女裝業(yè)態(tài)，有助于服務(wù)好周邊住宅、辦公高端客群所需，務(wù)實定位對應(yīng)了上文所述的邏輯。

此外，擁有舒適外擺空間的沿街鋪位，布局休閑餐飲業(yè)態(tài)則是最為情理之中的呈現(xiàn)，這就不贅述了，但品牌還是很優(yōu)質(zhì)的。

最后，地下部分，太平洋新天地未來將與軌交8/10號線老西門站連接，用常用話術(shù)來講，會為項目輸送充足的自然客流。

通往地下樓層的步梯實景

因此在地鐵層的打造方面，與常見的區(qū)域型購物中心類似，是容易聚客的樓層，引入了眾多優(yōu)質(zhì)、有活力、能達(dá)成高頻消費的零售和餐飲品牌，不過太平洋新天地不會止步于此。

項目最為重要的特色業(yè)態(tài)之一“FOODIE SOCIAL東臺食集”正位于此，雖然同樣可以理解為“白領(lǐng)食堂”，但你絕對可以相信瑞安新天地打造創(chuàng)新項目時對于片區(qū)文脈的洞察和解構(gòu)能力，并在正統(tǒng)邏輯框架下展現(xiàn)出新穎的產(chǎn)品力，領(lǐng)略到老字號品牌在空間內(nèi)煥發(fā)出全新魅力，這個我們可以拭目以待。

東臺食集：東臺路，煙火之上的日常

聊完上下兼顧，再來說說內(nèi)外兼修。

這里的“內(nèi)外”，得從兩個方面來看。

一方面更廣域，是“項目內(nèi)”和“項目外”。

如果說上海新天地全域各項目在多年經(jīng)營后已建立了清晰的用戶畫像，那太平洋新天地作為新項目，不能想當(dāng)然順著說海納百川、吸引八方來客，而是理應(yīng)著眼于“腳下”才更為務(wù)實，這也是招商規(guī)劃的重要依據(jù)。

首先項目擁有A-E五棟商業(yè)樓宇，以東臺路為軸心干道對東西兩側(cè)進行大框架的氛圍區(qū)隔，A、B棟位于東側(cè)；C、D、E棟位于西側(cè)。

其中西側(cè)更臨近目前上海新天地片區(qū)整體商業(yè)氛圍，凝聚活力，因此以上文所述“戶外運動+時尚鞋服零售”作為主要品類組合。

東側(cè)相對靜謐，以上文所述高端美妝及護膚品牌為代表，旨在更好地服務(wù)好高質(zhì)尤其是女性客群。

與美容服務(wù)屬于同一大業(yè)態(tài)的，還包括有美體理容、運動健身、悅己生活等生活方式相關(guān)品類，由于業(yè)態(tài)和所需面積條件不同，因此被分散在了項目五棟樓的多個點位。

新鮮入駐 | 太平洋新天地生活方式品牌揭幕，續(xù)寫大新天地生活新篇

異曲同工的還有例如家具/家居生活方式品牌，會布局于東側(cè)，更臨近高端社區(qū)，提供高客單價的品質(zhì)選擇，這類組合方式很難在日常全天候以“熱鬧”為主導(dǎo)的石庫門街區(qū)等項目中實現(xiàn)，但在太平洋新天地就有了落位的依據(jù)，與娛樂體驗業(yè)態(tài)類似，極大豐富了大新天地片區(qū)的消費結(jié)構(gòu)。

利用“項目與周邊”以及“項目與空間”的關(guān)系來理解業(yè)態(tài)的規(guī)劃及品類的落位，能更易感受到內(nèi)在的邏輯依據(jù)，這些等未來陸續(xù)呈現(xiàn)后應(yīng)該會更明確。

另一方面的“內(nèi)外”，則更聚焦于項目本身，是項目的“室內(nèi)空間”和“室外空間”。

撇開天幕結(jié)構(gòu)，太平洋新天地給到我最大的感受，有點類似晶耀前灘這種多棟樓宇結(jié)合戶外街區(qū)的組合方式，各樓宇擁有不同的內(nèi)場空間和尺度，自成一派的同時又通過連廊系統(tǒng)相互關(guān)聯(lián)。

連廊效果圖

從實際逛感來看，內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)和質(zhì)感與港匯恒隆廣場的北區(qū)較為接近，雖然不大但有足夠的店鋪數(shù)能夠獨立成區(qū)，且通過有效的品牌組合形成氛圍。這也是為什么除了戶外運動、餐飲品類等主流外，上文提及的眾多設(shè)計師品牌們會扎堆入駐，比如B棟女性氛圍更濃郁、D棟則活力值拉滿。

室內(nèi)效果圖

以上這些，還只是在對外開放并陸續(xù)完善前基于現(xiàn)有信息的匯總和梳理，等完整開業(yè)后，相信會有更多深入的內(nèi)容可以挖掘，我也會以探班報告的形式帶來圖文復(fù)盤。

企劃運營怎么玩？

——更高！更廣！更深！

上海新天地已經(jīng)度過了24年，粗算一下，擁有多個場域的項目一年舉辦近400場大大小小活動不在話下，也就是說整個上海新天地至今可能已經(jīng)舉辦了近萬場活動，在行業(yè)中可以算是碾壓性數(shù)字，得跨越多少人的職業(yè)周期呀，那么還有什么新的切入點呢？

還真有，甚至可以從技術(shù)層面分類闡述。

高度：

250米高的寫字樓，足以助太平洋新天地在垂直領(lǐng)域做文章。

早在7月1日，位于寫字樓55層的360度全景觀光廳已經(jīng)正式亮相，當(dāng)我們?nèi)鈺r，往往會把登高觀賞城市天際線作為重要一站。上海有，但能想到的代表是陸家嘴三件套，浦西核心商圈的的代表案例呢？我希望太平洋新天地能夠填補空白。畢竟其向東能看到陸家嘴天際線；作為淮海中路的起點，向西又能將浦西主要核心風(fēng)貌盡收眼底，說無死角都不為過。

此外，事件型活動方面，類似登高等健康生活方式導(dǎo)向的企劃當(dāng)然也可成為與品質(zhì)生活方式、寫字樓客群、戶外運動品類等各方面配搭的選擇。

廣度：

劇透時間，據(jù)悉，項目亮相后會有一個以“玩車節(jié)”為主題的類似嘉年華形式的活動，這也是在市中心核心商圈我未見過的有趣形式，鑒于大新天地整個場域與城市道路融合的開闊性特色，甚至可以讓車動起來，而不僅僅是載具擺設(shè)，用移動的視角來感受整個新天地的廣度一定別有一番趣味。

湖濱路吉安路路口實景

另外，巨型天幕所打造的開放式廣場空間不是中庭勝似中庭，能玩出什么花？也是未來重要看點之一。

深度：

瑞安新天地對于歷史文脈與商業(yè)的結(jié)合水平在業(yè)內(nèi)有目共睹，如果說石庫門街區(qū)已經(jīng)是該領(lǐng)域的天花板，那東臺路則帶來了全新的故事。

太平洋新天地并非修舊如新，但同樣只要遵循過往、發(fā)揮想象，就能夠讓客人在現(xiàn)代化的場域中遇見歷史，獲得更多有關(guān)城市文化的體驗。

這點從項目前期宣傳就已經(jīng)能有所體現(xiàn)，例如東臺花市是典型的落地案例。

同時如果你關(guān)注項目的自媒體平臺，會發(fā)現(xiàn)其系列策劃甚至不像在介紹推廣一個商業(yè)，而是在對過往文化的保留、記錄以及傳承。

值得一提的是，太平洋新天地也是上海新天地眾項目中，唯一擁有獨立新媒體賬號平臺的（其他都統(tǒng)一規(guī)劃在上海新天地平臺下），彰顯了這個在社交媒體時代誕生的新成員的個性。

具體到現(xiàn)場，F(xiàn)OODIE SOCIAL東臺食集定會有一些歷史文脈的定制化呈現(xiàn)，同時如果關(guān)注細(xì)節(jié)，人們在各種公共空間也一定會偶遇更多設(shè)計巧思。

項目9月試營業(yè)在即，本文算是一個較為完整的全方位預(yù)告，除了露出的品牌外，應(yīng)該還會有更多驚喜亮相，期望圖文探班早日與大家“見面”。