過去十多年，老城空心化和新城逆襲論得到了大家非常廣泛的認(rèn)可，但事實證明，沒有一成不變的趨勢，更沒有絕對正確的觀點。外部條件變了，一切都可能完全顛覆。

01 城建偏向

南京經(jīng)過這么多年的現(xiàn)代化開發(fā)，很多時候都是圍繞老主城人口和資源疏解展開的，早期江寧、河西、仙林的成功和這個大背景有著直接關(guān)系，當(dāng)初沒有老主城在背后推動，南京的城市界面不可能在這么短的時間內(nèi)完成這么大的擴(kuò)張。

河西通過承接老主城文體、金融和行政的功能性擴(kuò)張完成崛起，仙林通過頭部高等院校的擴(kuò)張落地完成高知為主體人口的新城建設(shè)，江寧通過承接制造業(yè)完成東山的迅猛擴(kuò)張。

恰逢全國性的城市化進(jìn)程也處于高速增長期，大量的人口從外部涌入，由于老主城提供不了太多住房的供應(yīng)，因此大量的外來人口包括本市遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的青年人口統(tǒng)統(tǒng)涌入這三大板塊。在資源擴(kuò)張和人口充盈的大背景下，近郊新城得以實現(xiàn)高速發(fā)展。

人口和資金的大量涌入直接的結(jié)果就表現(xiàn)在城建上，新城的基礎(chǔ)設(shè)施普遍更新極快，而且標(biāo)準(zhǔn)也更高。加上小汽車的普及，導(dǎo)致各大新城在那個階段可謂是一片大好，欣欣向榮。這也是新城強(qiáng)勢崛起，老城空心化觀點產(chǎn)生的重要時期。

而這個觀點隨著南京城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，在相當(dāng)長的時間里都占據(jù)相對主導(dǎo)的地位，但最近幾年卻遭遇到了巨大挑戰(zhàn)，各大新城分化明顯加劇。

近年各大新城，尤其是遠(yuǎn)郊都出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，其城建規(guī)模普遍收縮，很多重點推進(jìn)的城建項目其實是往年的續(xù)建工程。

但與各大新城狀態(tài)完全不同的是，老主城此時卻在發(fā)生著巨大變化，舊城改造進(jìn)入深水區(qū)，尤其審美方面非常符合年輕人的胃口，幾乎每一個項目都可以作為突出案例。另外由于老城街道普遍較窄，人口密集，且往往有歷史文化背景。改造后的街道反而與人的空間尺度更加和諧，給人一種非常親切的感覺，沿街商鋪也為街道帶來了足夠豐富的內(nèi)外交流空間，人文氣息濃郁。

這與大馬路，商業(yè)大多集中在商業(yè)體的新城面貌完全不一樣。改造后的老城街巷反而更能吸引年輕人對于多元化，個性化和內(nèi)在人文方面上的追求和表達(dá)。

比如說前段時間開街的瑞金路21號，紅磚墻碰撞白色花園式陽臺，工業(yè)風(fēng)混搭小清新，改造既滿足了實際需要，審美也很在線。東南大學(xué)南門的蓁巷文化街區(qū)也已經(jīng)開街，同樣很有文藝感。

而各大新城在今天看來，反而因為模塊化設(shè)計，顯得有些呆板乏味，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。核心優(yōu)勢主要體現(xiàn)在道路系統(tǒng)、公園系統(tǒng)以及住宅配套上，后發(fā)優(yōu)勢使得新城擁有較為充裕的開敞空間，較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施等，這一點老主城望塵莫及，也更適合以小汽車為主要出行工具的朋友。

02 香餑餑

我發(fā)現(xiàn)有一個誤區(qū)，就是在南京疏解老主城的過程中，很多人以為這個過程是將老主城的一些資源搬到新城去，同時老城的部分人口也在這個過程中通過拆遷轉(zhuǎn)移出去，這也是很多人理解的空心化。

但事實上老主城的資源并沒有搬走，大多數(shù)時候?qū)嶋H上是在新城做了2.0或者說備份，醫(yī)院以分院或新院區(qū)的方式落地到了新城區(qū)，高校以新校區(qū)或分校的方式加入到了新城，等等。

拆遷的區(qū)域通過再開發(fā)，變成新的商業(yè)或住宅，所以一來一回，老主城的人口總量和資源總量并沒有明顯降低，主要是新增的人口規(guī)模控制住了。

反而因為地鐵資源的不斷加密，在今天看來，老主城以及周邊這一圈的虹吸效應(yīng)反而是不減反增的，特別是最近地鐵5號線的通車，進(jìn)一步強(qiáng)化了這一點。

其實從就業(yè)通勤的角度來說，住在老主城還有一個優(yōu)勢在于他的等距性。比如以新街口為中心12km的范圍內(nèi)，就已經(jīng)涵蓋了南京最主要的就業(yè)集中區(qū)，包括近郊重點打造的一些區(qū)域。

不管工作地點怎么變動，怎么換工作，只要在近郊的范圍內(nèi)，他的相對距離都是比較接近的。工作地在江北、河西、江寧又或者仙林，總時長基本上是差不多的，可見適配性極強(qiáng)，而且地鐵資源豐富，公共交通基本上想去哪就去哪。

但反過來，比如住近郊，你發(fā)現(xiàn)他的可適配性就比較低了。同樣是12km可能只能更加傾向于本區(qū)，或臨近的區(qū)，畢竟本來近郊就大。比如住在江寧，如果工作地點變到了棲霞或江北，那就很辛苦了，河西也會覺得有點遠(yuǎn)了。居住在江北核心區(qū)，比較合適的通勤范圍主要是部分老主城與河西，或江北自己的高新、江浦一帶，再遠(yuǎn)通勤綜合成本就上來了，仙林也是差不多的情況。

所以很多人根據(jù)現(xiàn)有工作地點去找房的這個模式，我覺得存在一定的局限性。很多人很難保證工作地點的長期性，中途很有可能會出現(xiàn)換工作的情況，這個時候，就會發(fā)現(xiàn)近郊、遠(yuǎn)郊工作的適配性就要比老主城這一圈弱很多，老主城和其周邊區(qū)域幾乎不用擔(dān)心這一點。

還有一個好處就是，反潮汐交通，通常早高峰是近郊到老主城的交通壓力更大，而反過來出城的交通壓力較小，晚高峰同樣回城的交通壓力要小于出城的壓力。所以住在主城，工作在近郊所要承受的擁堵幾率或程度相對要小很多，可見今天的老主城是有點香的。

03 四大金剛

從這個角度來說，緊貼著老主城的核心新城，比如奧體與南部新城確實具備更加明顯的區(qū)位優(yōu)勢，雖然都稍微偏南一些，但整體與就業(yè)的適配性同樣較強(qiáng)，這一點與老主城類似。

一方面享受的是最新的城市規(guī)劃與居住品質(zhì)，另一方面人文氣息濃郁的老主城資源也能方便的共享到，可以真正做到魚與熊掌兼得。關(guān)鍵老主城確實也沒有多少新住宅的供應(yīng)，存量方面老舊的比重比較多，很多人也確實接受不了。

而且南京在地鐵資源方面對這兩個區(qū)域確實也有較大傾斜，河西現(xiàn)在的地鐵密度有多夸張。等到地鐵10號線二期和6號線通車后，南部新城也將被徹底激活，不僅和老主城連接的更加充分，同時也直接與奧體產(chǎn)生密切聯(lián)動，還是相當(dāng)有看點的。雖然南京整體的城建有所收縮，但圍繞老主城的核心新城，投入還是一如既往保持著相對較高的水平。

另外北邊的新玄武和鼓樓濱江（下關(guān)）也具備相似的性質(zhì)，相應(yīng)的地鐵資源都在快速落實。某種程度上我認(rèn)為可以將這四個板塊，稱之為南京老主城的四大護(hù)法、四大金剛、是真正的第一梯隊。