“解聘我不撤，判了我不走，你能怎么辦？”據(jù)媒體報道，北京信和通景物業(yè)管理幾年前被業(yè)主大會解聘后拒絕離場，經(jīng)住建部門處罰、一審和二審訴訟、多部門聯(lián)動執(zhí)法才辦理交接，這時距離解聘已經(jīng)過去接近三年。然而，退場的老物管隨后分批將業(yè)主告上法庭，索要拖延退場期間的物管費。

物管公司的服務(wù)被業(yè)主認為不達標，并多次整改無果，最終導(dǎo)致業(yè)主大會2017年底經(jīng)法定程序解聘，本來是正常的商業(yè)流程，卻因為物管公司賴著不走一度引發(fā)輿論關(guān)注。據(jù)《北京新聞廣播》彼時報道，經(jīng)住建部門行政處罰和一二審訴訟，涉事物管公司在二審生效判決責令退場后依然遲遲不動，經(jīng)街道辦協(xié)調(diào)，多部門聯(lián)動執(zhí)法，直到2020年11月，新老物管才完成交接。

近三年的物管交接拉鋸，造成了多少損失、應(yīng)由誰承擔責任，道理并不復(fù)雜，而此番提起訴訟的，竟然是物管公司。如果說物管公司主張在此三年糾紛期間依然持續(xù)提供所謂物業(yè)服務(wù)，那么業(yè)主因此三年糾紛所遭受的物業(yè)服務(wù)無法保質(zhì)保量，同樣有權(quán)依法主張自身合法權(quán)益。

圍繞物管退場問題折騰三年的過程中，涉事物管公司的公然違法，以及對生效法院判決的拒不執(zhí)行，是否受到了應(yīng)有的法律懲處？而在此番新一輪所謂“物管費”糾紛中，還必須明確，這樣一場疑似先發(fā)制人的訴訟戰(zhàn)，拒絕退場物管公司的訴求，本身就無法得到法律的支持。

民法典第949條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當退場并做好交接，違反前款規(guī)定的，不僅“不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物管費”，而且造成業(yè)主損失的，還應(yīng)當賠償損失。即便是物管合同終止前的物管費糾紛，也屬于另一個法律關(guān)系范疇，可以依法另行主張，同樣不構(gòu)成物管公司拒不退場的合法抗辯事由。最高法在2009年發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物管費的情況作了明示，法院同樣不予支持。

現(xiàn)在的問題可能在于，2020年修訂的前述司法解釋，對于物管公司拒不退場后依然主張相應(yīng)物業(yè)管理費的情況，新版司法解釋不再涉及。司法解釋是最高法、最高檢依法制定的涉及具體法律應(yīng)用的一種規(guī)范性文件，其不會超越現(xiàn)有的法律規(guī)定，當司法解釋版本更新出現(xiàn)類似“相關(guān)問題未涉及”情況時，糾紛調(diào)停依然應(yīng)當遵循上位法的精神原則與相關(guān)規(guī)定進行，而非倒推一個相反的規(guī)則來和稀泥。

包括四川、廣東等省高院都曾就類案發(fā)布指導(dǎo)案例，不支持物管索要拒不退場期間的物管費。廣東高院在2023年8月的案例釋法中態(tài)度堅定而明確：對于物管公司拒絕退出并強行提供服務(wù)期間的物管費不予支持，對維護物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域秩序、保護業(yè)主合法權(quán)益具有正確的價值導(dǎo)向。

被炒卻拒絕退場的物管，認為自己還在提供服務(wù)，這是以“在場”作為強買強賣的理由。哪怕是普通消費者，也有權(quán)自主選擇提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營者，自主選擇商品品種或者服務(wù)方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務(wù)，這是法律應(yīng)當保障的權(quán)利。業(yè)主大會已經(jīng)依照法定程序明示拒絕，不能因為“事實上提供”所謂服務(wù)就強迫業(yè)主為其埋單，這明顯有違民法典的基本契約精神。事實上，拒不退場的物管不僅不應(yīng)該拿到所謂物管費，反而應(yīng)當賠償因其三年拒絕退場所造成的業(yè)主損失。