近日有網(wǎng)友爆料，“江寧百家湖倫敦城，7月高層成交17500，比二季度又掉12%，掛牌量200+，有人掛12000。”

網(wǎng)友@老吳：2021年沖3萬(wàn)沒(méi)舍得賣(mài)，現(xiàn)在想跑，掛16000還沒(méi)人看。

網(wǎng)友@小莊：地鐵1號(hào)線南延、景楓、金鷹全在腳邊，也頂不住拋盤(pán)潮。

網(wǎng)友@阿九：隔壁朗詩(shī)玲瓏嶼上月成交跌到18500，比倫敦城還硬一點(diǎn)。

我翻了鏈家、貝殼、365淘房后臺(tái)：倫敦城半年新增掛牌110套，調(diào)價(jià)記錄里“-10萬(wàn)、-20萬(wàn)”密密麻麻；江寧區(qū)7月整體二手成交環(huán)比再縮9%，科技園企業(yè)縮編，租房客少了三成。想撿？再蹲倆月，掛牌1.5萬(wàn)可能變真成交。

• 這究竟是咋回事？

結(jié)合網(wǎng)友提供的信息，南京百家湖那個(gè)盤(pán)，的確出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象。不是陰跌，是踩踏。真真切切的踩踏式出貨。幾年前，那里還是三萬(wàn)一平的湖景房，多少人擠破頭想進(jìn)去的地方。覺(jué)得買(mǎi)了就是人生贏家，面朝大湖，春暖花開(kāi)。

結(jié)果呢？風(fēng)向一變，神話開(kāi)始破了。先是從3萬(wàn)跌到2萬(wàn)，大家覺(jué)得差不多了，畢竟地段擺在那。

結(jié)果沒(méi)幾個(gè)月，咣當(dāng)一下，成交價(jià)干到了一萬(wàn)七。你以為這就到底了？

打開(kāi)軟件看看掛牌價(jià)，一萬(wàn)五、一萬(wàn)四、甚至一萬(wàn)二的都敢掛出來(lái)。這哪是賣(mài)房子，這是在清倉(cāng)大甩賣(mài)。

光一個(gè)“倫敦城”組團(tuán)，就掛著200多套房源。200多套??！房主們像約好了一樣，比賽著降價(jià)，你降一萬(wàn)，我降兩萬(wàn)，生怕跑得比別人慢。說(shuō)白了，信心崩了。

針對(duì)此事，有網(wǎng)友評(píng)論，并不是踩踏，而是百家湖都是老小區(qū)，雖然地段可以，但是小區(qū)環(huán)境和房型做的很差，大多都是當(dāng)?shù)匦￠_(kāi)發(fā)商做的，現(xiàn)階段只值這個(gè)價(jià)格，后面還有的跌，現(xiàn)在的房子就是一個(gè)消費(fèi)品，像汽車(chē)一樣，你還能指望開(kāi)了 20 年的汽車(chē)能升值，幫你發(fā)家致富？美夢(mèng)得醒醒了！

有網(wǎng)友分析，著急賣(mài)的，90%都是5年前強(qiáng)行貸款上車(chē)的普通家庭，眼看房?jī)r(jià)一天比一天低，收入下降，還貸越來(lái)越費(fèi)勁，心態(tài)徹底崩了。

• 說(shuō)到南京房?jī)r(jià)，近日有江蘇網(wǎng)友爆料，南京市浦口區(qū)威尼斯水城的二手房?jī)r(jià)七月份下跌有點(diǎn)大啊，已經(jīng)跌破9千/平，這是2010年的價(jià)格。

房?jī)r(jià)真的已經(jīng)回到15年前了，下跌也是好事，讓原來(lái)買(mǎi)不起房的人看到希望了。

根據(jù)該網(wǎng)友提供的信息，這是南京一個(gè)叫威尼斯水城的樓盤(pán)在7月26日成交的一套房信息。數(shù)據(jù)顯示，該房2室2廳85平米，成交單價(jià)為8886元，總價(jià)76萬(wàn)。

而此前就有當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友發(fā)帖，南京橋北房?jī)r(jià)下降這事，可太讓人唏噓了。就說(shuō)威尼斯水城第十街區(qū)，有套88.23㎡的房子，從最初掛牌173萬(wàn)，一路降到100萬(wàn)，狂降63萬(wàn)。還有旭日愛(ài)上城第三區(qū)，一套91㎡的房子7天直降80萬(wàn)。

有人說(shuō)橋北房子跌了三分之二，自住倒也不用太在意漲跌，有個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方就行。租房的話，年紀(jì)大了可能還租不到。而且很多不買(mǎi)房的人，錢(qián)也沒(méi)存下來(lái)。相比之下，買(mǎi)房的人有壓力，反而更積極向上，努力為自己的小窩奮斗。

更有網(wǎng)友爆料稱(chēng)，“虧掉100萬(wàn)，還沒(méi)人接盤(pán)?！蹦暇┩崴顾菢I(yè)主群里這句話刷屏。

• 那南京當(dāng)前的房?jī)r(jià)，究竟如何呢？

有網(wǎng)友爆料，南京樓市真是冰火兩重天。河西南、江核二手房跌得慘不忍睹，河西南部分樓盤(pán)跌破3萬(wàn)，像魯能公館一套88㎡頂樓毛坯小三房單價(jià)現(xiàn)2.86萬(wàn)/㎡，比2021年跌了不少；江核部分樓盤(pán)直降4千，正榮潤(rùn)江城一套88㎡房源單價(jià)1.8萬(wàn)/㎡，4年跌幅超60%。

但學(xué)校周邊的陪讀房和極小戶型、低總價(jià)學(xué)區(qū)房卻特別堅(jiān)挺。金陵中學(xué)附近華僑路26號(hào)，150平月租12200元，比河西青奧豪宅還高；中華中學(xué)附近金基匯錦國(guó)際7月租出12套房，奧體新城青銅園也有10套租房成交，租金動(dòng)輒5、6千/月。為了孩子上學(xué)，家長(zhǎng)們擠破頭也要拿下這些房子。

一組最新數(shù)據(jù)，南京房?jī)r(jià)目前基本已經(jīng)穩(wěn)定在2萬(wàn)以下，日成交量不足百套。

我們?cè)賮?lái)看看二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)。從某平臺(tái)最近半年趨勢(shì)來(lái)看，總體趨于小幅下滑，但是價(jià)格波動(dòng)不大，目前掛牌單價(jià)在24000元以上。

也就是說(shuō)，如今二手房交易存在以價(jià)格換銷(xiāo)量的現(xiàn)狀。而新房的趨勢(shì)更趨于穩(wěn)定，總體單價(jià)守住在30000左右。

根據(jù)媒體最新報(bào)道，2025年1-7月，南京新房市場(chǎng)住宅供應(yīng)124.86萬(wàn)㎡，成交182.46萬(wàn)㎡，成交均價(jià)27734元/㎡。

截止7月30日，本月南京新房市場(chǎng)住宅供應(yīng)9.60萬(wàn)㎡，成交面積20.12萬(wàn)㎡，成交均價(jià)28792元/㎡，120-144㎡面積段改善戶型最為熱銷(xiāo)，500萬(wàn)以上總價(jià)段房源成交面積占比最高。

從區(qū)域來(lái)看，1-7月江寧區(qū)(40.63萬(wàn)㎡)、浦口區(qū)(27.53萬(wàn)㎡)、棲霞區(qū)(25.02萬(wàn)㎡)成交量領(lǐng)跑。目前居民收入房?jī)r(jià)預(yù)期以及市場(chǎng)整體優(yōu)質(zhì)供給仍偏弱，二手房對(duì)新房“替代效應(yīng)”仍明顯，預(yù)計(jì)新房項(xiàng)目之間分化行情將延續(xù)，市場(chǎng)全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力。

不得不說(shuō)，商品房本身就是商品，漲跌都是市場(chǎng)供需關(guān)系所致。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

而上述一些小區(qū)價(jià)格狀況，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是當(dāng)前部分樓盤(pán)的真實(shí)寫(xiě)照。價(jià)格波動(dòng)起伏，都是市場(chǎng)需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

總體來(lái)看，當(dāng)前南京樓市大體處于相對(duì)穩(wěn)定，小幅震蕩行情，當(dāng)然對(duì)比高位是肯定跌了不少。

一句話，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。對(duì)于剛需購(gòu)房者是個(gè)機(jī)會(huì)，但是購(gòu)房前需要盤(pán)點(diǎn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買(mǎi)房者，畢竟還款是一個(gè)長(zhǎng)期工程。

當(dāng)然，對(duì)于急于出手的房東，當(dāng)所有人都只想逃離的時(shí)候，資產(chǎn)就不是資產(chǎn)，是燙手的山芋。誰(shuí)還管你什么湖景、什么配套，現(xiàn)金為王，落袋為安才是真理。所以，就顧不上堅(jiān)守什么價(jià)格了。

對(duì)此，你怎么看呢？