觀點(diǎn)網(wǎng) 最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了一場另類的“三十年河?xùn)|、三十年河西”，在過去的增量時(shí)代中，房企們?yōu)榱说赜驍U(kuò)張和規(guī)模增長，紛紛采用了三級組織架構(gòu)模式。

2006年，萬科從“總部-一級公司”的兩級管理架構(gòu)過渡到“戰(zhàn)略總部-專業(yè)區(qū)域-執(zhí)行一線”的三級管理架構(gòu)，并將過去由總部負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐漸下放到區(qū)域中心。

在萬科之后，恒大、碧桂園、華潤、中海、保利、融創(chuàng)等房企也陸續(xù)加入三級組織架構(gòu)改革大軍。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)邁入存量時(shí)代，這樣的三級管控模式已不適配企業(yè)的發(fā)展，因此包括萬科在內(nèi)的部分房企，逐漸舍棄這一套管理機(jī)制，回歸到了“總部-城市公司”的二級管控模式中。

不久前，萬科內(nèi)部傳出史上最大調(diào)整：稱集團(tuán)總部收回開發(fā)經(jīng)營本部職能，并設(shè)立13大職能中心；同時(shí)撤銷了9大區(qū)域，取而代之的是16個(gè)由總部直接管控的城市公司。

沒有人知道萬科這一輪始于國資接管公司管理的調(diào)整會(huì)在什么時(shí)候結(jié)束，但市場各方都在期望，深鐵能夠拯救萬科于水火之中。

萬科之變

2025年堪稱萬科的改變元年，自開年以來，這家頭部房企便踏入了一場波濤洶涌的變革浪潮之中。

除夕夜前一天，萬科大部分員工都已經(jīng)回了老家，本來他們都在開開心心地準(zhǔn)備過個(gè)好年，但遠(yuǎn)方深圳卻傳來一個(gè)驚天消息，為這一年節(jié)慶徒增一絲忐忑。

1月27日，萬科發(fā)布了兩份公告，其中一份是人員調(diào)整，幾乎所有的最高領(lǐng)導(dǎo)人都卸下了職責(zé)。

其中，在擔(dān)任董事會(huì)主席的第八個(gè)年頭，郁亮被降級為副總裁；“第一女董秘”朱旭也卸去了董事會(huì)秘書、公司秘書、授權(quán)代表等職務(wù)。根據(jù)后來7月份的消息，她轉(zhuǎn)戰(zhàn)去了萬物云，擔(dān)任萬物云城業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。

相比于郁亮和朱旭，祝九勝的辭職申請是最徹底的，除總裁職務(wù)之外，連同公司董事、董事會(huì)投資與決策委員會(huì)委員、首席執(zhí)行官、授權(quán)代表等職務(wù)都卸下了，不再擔(dān)任任何職務(wù)，明面上已經(jīng)徹底淡出了萬科的管理。

4月10日，祝九勝卸下深圳萬科財(cái)務(wù)公司董事長及法人代表職務(wù)，再次從萬科體系中的關(guān)鍵職位退出。

另一份則是董事會(huì)議決議情況，當(dāng)中揭露了郁亮他們的“繼承者”：選舉辛杰為第二十屆董事會(huì)主席，并聘任郁亮、李鋒、華翠和李剛為執(zhí)行副總裁，同時(shí)聘任田鈞為董事會(huì)秘書，雷江松董事被聘為公司在香港的授權(quán)代表。

市場關(guān)注到的是，這批新高管都帶有深圳國資背景。

一石激起千層浪，盡管是在春節(jié)假期期間，萬科還是因此成為了萬眾矚目的焦點(diǎn)，有人說萬科從此進(jìn)入了“深鐵時(shí)代”。

不管是什么說法，對于此次領(lǐng)導(dǎo)層“換屆”，大家都覺得是好事，因?yàn)檫@是深鐵全力支持萬科的又一例證，這是后者急需的助力。

除了集團(tuán)高管，辛杰還帶了一大班團(tuán)隊(duì)進(jìn)入到萬科各部門以及地區(qū)公司任職。2月5日，春節(jié)開工第一天，萬科內(nèi)部發(fā)文，宣布多位高管人事任命，涉及戰(zhàn)略投資運(yùn)營管理部、財(cái)務(wù)資金管理部、法務(wù)部等集團(tuán)總部，以及北京、華東等開發(fā)經(jīng)營本部等多個(gè)核心崗位。

同樣地，這些新任命人員也都來自深圳國資系統(tǒng)。

新團(tuán)隊(duì)的全面進(jìn)駐，標(biāo)志著萬科開啟了一場由內(nèi)而生的國資化重構(gòu)，這也是其一攬子重構(gòu)征程的起點(diǎn)。

史上最大調(diào)整

管理層重組之后，深鐵開始對萬科的組織架構(gòu)動(dòng)刀了。

7月中下旬就有消息傳出，萬科即將進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)在于區(qū)域公司層面，計(jì)劃取消區(qū)域公司，由總部直接管理城市公司。不過，據(jù)說這一變動(dòng)在當(dāng)時(shí)仍未完全定調(diào)，且在公司內(nèi)部僅有部分少數(shù)高管了解具體的情況。

直到8月25日，萬科內(nèi)部召開了2025年中期工作會(huì)議，會(huì)上宣布了公司組織人員架構(gòu)方面的具體調(diào)整情況。據(jù)悉，本次會(huì)議幾乎所有的中高管都到了，會(huì)場氣氛嚴(yán)肅，全場嚴(yán)陣以待。

萬科本輪調(diào)整被稱為公司40年歷史以來的最大調(diào)整，主要分為兩部分。

其一針對的是集團(tuán)總部層面，撤銷開發(fā)經(jīng)營本部，并將相關(guān)職能收歸總部重新分割重組，比如原開發(fā)經(jīng)營本部的投資盤活、資產(chǎn)處置和運(yùn)營職能，被并入總部新成立的投資發(fā)展中心。

經(jīng)過一系列的重構(gòu)后，萬科總部層面成立了13大職能中心/部門，具體包括董辦，總辦，人力，財(cái)務(wù)運(yùn)營，法律法規(guī)，投資，成本采購，審計(jì)，安全，數(shù)字化，營銷，工程，產(chǎn)品。其中大部分職能中心的負(fù)責(zé)人名單也得到了明確。

值得注意的是，隨著開發(fā)經(jīng)營職能的變動(dòng)，副總裁李鋒的職責(zé)也更新了，將協(xié)助董事長辛杰，主持萬科集團(tuán)日常工作，分管工程、人力等條線，并聯(lián)系深圳、廣佛、東莞等城市公司。因此有人猜測李鋒或許就是萬科現(xiàn)正空缺的總裁職務(wù)的人選。

萬科本輪史上最大調(diào)整的另一方面針對的是區(qū)域公司，原有的5大區(qū)域公司（北京、華東、華中、南方和西南）＋2個(gè)總部直管公司（廣佛、上海）＋2個(gè)總公司（東北、西北）成為了過去，取而代之的是16個(gè)由總部直接管控的城市公司。

自此，萬科延續(xù)了近20年的三級組織機(jī)構(gòu)，重新回歸到二級管控模式。

從上述任命來看，基本都保留了萬科原班人馬，大部分都屬于平調(diào)，在所管區(qū)域上并沒有太大的變化，甚至還返聘已經(jīng)離職的唐激楊回來繼續(xù)掌控深圳區(qū)域的事務(wù)。

萬科原來的9大區(qū)域中，華東、西南、北京三大區(qū)域的區(qū)首被調(diào)往總部業(yè)務(wù)線，上海、東北、華中、深圳四大區(qū)首是依然留在一線，廣佛公司總經(jīng)理趙曉磊則被調(diào)任為深圳公司副總經(jīng)理，從職級上略有降級。

目前原九大區(qū)首中，唯有西北區(qū)域總經(jīng)理郭繼勛沒有下一步的安排，因此市場猜測其人已離職。

在新16個(gè)區(qū)域中，總經(jīng)理人選基本都是原萬科人選的，只有北京公司是個(gè)例外，深鐵特意選了兩名得力干將前往負(fù)責(zé)擔(dān)任總經(jīng)理與副總經(jīng)理，顯得格外重視。

不過，這背后或許也有業(yè)績因素在內(nèi)。根據(jù)公司上半年業(yè)績報(bào)告，萬科來自北京區(qū)域的營收達(dá)83.63億元，同比下降42.81%，占總比例10.72%；期內(nèi)北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額為81.68億元，占總比例11.82%。

分析人士認(rèn)為 ，在這次史上最大調(diào)整過并非是終點(diǎn)，下一步將要整改的或許就是公司業(yè)績了。

優(yōu)等生何時(shí)歸來？

在過去很長一段時(shí)間里，萬科都被稱作是中國房地產(chǎn)的優(yōu)等生。之所以有此贊譽(yù)，既有過往高品質(zhì)房屋交付與高光業(yè)績的因素，也是因?yàn)槿f科在行業(yè)發(fā)展歷史中很多時(shí)候都是敢于第一個(gè)吃螃蟹。

比如在1988年股份制改革時(shí)，前董事 長王石放棄股份成為職業(yè)經(jīng)理人，推動(dòng)公司治理規(guī)范化，公司因此首創(chuàng)職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制與合伙人跟投機(jī)制，后被同行廣泛借鑒；1991年，萬科成功登錄深交所，成為國內(nèi)第一家上市房企；

同年12月，中國首個(gè)業(yè)主委員會(huì)成立，所屬小區(qū)為萬科旗下的天景花園；2004年，萬科率先提出“不囤地、不捂盤、不拿地王”的自律宣言，妥妥的班級三好學(xué)生。

公司戰(zhàn)略的前瞻性也是萬科被廣泛認(rèn)同的一點(diǎn)。1994年，王石力排眾議砍掉多元化業(yè)務(wù)，專注住宅開發(fā)，這讓萬科得以迅速崛起；但在20年后的2014年，萬科方面提出“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，開始重倉物流、長租公寓等多元化業(yè)務(wù)，如今這些業(yè)務(wù)一直為萬科創(chuàng)造不菲的業(yè)績貢獻(xiàn)。

后在行業(yè)巔峰時(shí)期的2018年，萬科提出喊出“活下去”的口號，展現(xiàn)出極強(qiáng)的前瞻性和危機(jī)意識。此外，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的很多標(biāo)準(zhǔn)都是由萬科試行，然后才推廣開來?？梢哉f，曾經(jīng)萬科就是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

然而，不知道從什么時(shí)候開始，人們不再稱呼萬科為“優(yōu)等生”，即便有提及該標(biāo)簽，往往也是采用過去時(shí)態(tài)。

進(jìn)入2025年，各大房企不約而同地進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，取消了區(qū)域公司，縮短公司決策鏈條，二級管控體系成為了新的行業(yè)共識。但在這一輪的行業(yè)調(diào)改中，過去一直作為行業(yè)引領(lǐng)者的萬科卻明顯落后一步。

早在去年2月，中交地產(chǎn)完成了撤銷區(qū)域公司，重組城市公司并由集團(tuán)總部直管；今年3月，中國金茂也完成五大區(qū)域公司的撤銷、20個(gè)城市公司的重組整合；6月，招商蛇口完成二級管控體系架構(gòu)調(diào)整。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，萬科這輪調(diào)整慢人一步是因?yàn)楫?dāng)前負(fù)重太大，體量越大的船只越難掉頭，強(qiáng)行轉(zhuǎn)舵有可能會(huì)使得船體震感強(qiáng)烈，掉落許多零件。不過，在如今的掌舵者大股東深鐵看來，改變勢在必行。

據(jù)了解，萬科今年以來的一系列調(diào)改都是由深鐵方面親自操刀，且推進(jìn)的很是堅(jiān)決與果斷。

實(shí)際上，深鐵迫切希望萬科早日走出虧損。

2024年，受萬科虧損的影響，深鐵集團(tuán)也出現(xiàn)了高達(dá)334.6億元規(guī)模的虧損，超過之前五年的利潤總和。今年上半年，萬科的影響仍在持續(xù)，深鐵錄得凈利潤為-32.68億元，期內(nèi)集團(tuán)對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益為-32.03億元。

另一方面，作為與萬科第一大股東，深鐵今年一直都在用真金白銀支持著萬科。截至目前，深鐵年內(nèi)已累計(jì)向萬科提供8筆借款，金額合計(jì)243.69億元。

因此市場關(guān)注的是，如今完成調(diào)改的萬科，未來的業(yè)務(wù)發(fā)展何時(shí)重返浪頭。

今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約1053.2億元，同比下降26.2%；期內(nèi)凈虧損108.6億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損為119.5億元。

萬科當(dāng)前面臨的業(yè)績壓力依然嚴(yán)峻，要真正走出發(fā)展困境，公司必須依靠內(nèi)生“造血”能力實(shí)現(xiàn)破局。一方面要通過審慎篩選城市與地段，加快高周轉(zhuǎn)住宅項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶動(dòng)銷售規(guī)模回升。

另一方面，需培育多元業(yè)務(wù)增長極，重點(diǎn)發(fā)展長租公寓、物業(yè)服務(wù)等現(xiàn)金流穩(wěn)定的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，同時(shí)探索代建、物流地產(chǎn)等輕資產(chǎn)模式，通過新興業(yè)務(wù)的持續(xù)盈利，逐步消化過往高價(jià)拿地、存貨減值等歷史經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的目標(biāo)。

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