2025年是“好房子”建設(shè)元年。當(dāng)前，各地“好房子”建設(shè)進(jìn)展如何？有哪些可借鑒的經(jīng)驗(yàn)做法？

各地開始交卷了。

此前7月份，住建部發(fā)布了《“好房子”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)做法（第一批）》。文件收錄了14個省的經(jīng)驗(yàn)做法，內(nèi)容涵蓋六個方面，即出臺推動政策、加強(qiáng)技術(shù)支撐、打造示范樣板、強(qiáng)化科技賦能、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)和健全產(chǎn)業(yè)體系。住建部還喊話各地，“結(jié)合實(shí)際學(xué)習(xí)參考”。

這14個省的經(jīng)驗(yàn)做法反映出“好房子”建設(shè)的哪些趨勢？有哪些值得房企關(guān)注及參考？明源君根據(jù)文件以及各地試點(diǎn)項(xiàng)目來做一番梳理。

好房子建設(shè)

14個省給出這些經(jīng)驗(yàn)

住建部發(fā)布的文件來看，被列為示范的省份都有以下2個特點(diǎn)：

第一，“好房子”建設(shè)涵蓋商品房、保障房以及舊房改造。

第二，“好房子”建設(shè)，需要政策、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)等打組合拳。

例如政策方面，入選的省份開展了一些探索，從政策上給予“好房子”一定的傾斜。

例如山東省提出，使用住房公積金貸款購買高品質(zhì)住宅的，貸款額度可按一定比例上浮。

另外，出臺技術(shù)導(dǎo)則，提高標(biāo)準(zhǔn)底線，為“好房子”搭建一個指導(dǎo)體系。好房子，安心交付，點(diǎn)擊了解

如，江蘇省發(fā)布的《改善型住宅設(shè)計與建造導(dǎo)則》，從規(guī)劃布局、公共設(shè)施、環(huán)境營造等方面提升住區(qū)空間品質(zhì)；從戶型設(shè)計、材料選用、建造管理等方面提升住宅性能品質(zhì)；從物業(yè)管理、維護(hù)更新等方面提升住區(qū)服務(wù)品質(zhì)。

江西省針對群眾反映強(qiáng)烈的住宅隔聲、房屋滲水、墻面空鼓等常見問題，立項(xiàng)60余項(xiàng)課題，推動“好房子”科技攻關(guān)。

河南省則圍繞住房品質(zhì)提升、工程質(zhì)量安全等開展科技計劃項(xiàng)目征集。

另外，山東省、湖北省、寧夏回族自治區(qū)都開展了高品質(zhì)住宅項(xiàng)目試點(diǎn)，福建省、安徽省等打造保障房“好房子”樣板。

北京市、湖北省等地在舊房改造方面開展技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)革新、項(xiàng)目試點(diǎn)等工作。

這里我們重點(diǎn)聚焦新房建設(shè)領(lǐng)域，通過代表性省份及項(xiàng)目，看看“好房子”的特點(diǎn)及趨勢。

社區(qū)功能多元化

從建設(shè)單個樓盤

到整合整個板塊資源

住建部對“好房子”的定義，是好房子，好小區(qū)，好社區(qū)，好城區(qū)。從這個定義可以看出，“好房子”與過往項(xiàng)目的最大區(qū)別在于，要求房企從開發(fā)一個樓盤，延伸到生活圈乃至整個片區(qū)的資源整合。

本批次入選的省份，住宅項(xiàng)目呈現(xiàn)出從單一居住空間向“居住 + 教育 + 醫(yī)療 + 商業(yè)” 轉(zhuǎn)型的顯著特點(diǎn)。預(yù)控交房風(fēng)險，增效現(xiàn)房去化，點(diǎn)擊了解

例如今年福建省廈門市就提出，開發(fā)環(huán)節(jié)強(qiáng)化住區(qū)規(guī)劃，按15分鐘生活圈配置教育、醫(yī)療、養(yǎng)老及充電設(shè)施，優(yōu)化綠地與車位配建。

在供地方面“拿出最好地塊，匹配最優(yōu)資源”，將交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等15項(xiàng)生活要素集成在步行范圍內(nèi)。

湖北省則明確開發(fā)建設(shè)單位無償提供的社區(qū)綜合服務(wù)中心、社區(qū)組織工作用房和居民公益性服務(wù)設(shè)施，以及社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)療、文化等社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施，不計入容積率建筑面積。

體現(xiàn)到具體項(xiàng)目上，便是項(xiàng)目的配套更加完善，城市界面更完整。

以北京“全國首屆好房子設(shè)計大賽”獲獎設(shè)計方案、全國首批“好房子”試點(diǎn)項(xiàng)目之一龍湖某項(xiàng)目為例，項(xiàng)目規(guī)劃了首層架空層、風(fēng)雨連廊以及鄰里共享空間。

除此之外，項(xiàng)目還代建了1.3萬方的雙口袋公園，在社區(qū)入口開辟了一處口袋商業(yè)，引入花店、咖啡店和無人超市等精致業(yè)態(tài)。項(xiàng)目讓渡出的這部分空間，成為了城市與社區(qū)之間的緩沖帶，讓歸家充滿了松弛感。

這些配置正是北京在“好房子”規(guī)劃管理文件中提出的技術(shù)要點(diǎn)，即通過底層架空、配建公共空間、增設(shè)風(fēng)雨連廊等方式，補(bǔ)充公共服務(wù)功能，營造多樣化生活場景。

住宅產(chǎn)品創(chuàng)新

從構(gòu)建物理空間

到提供人文關(guān)懷

關(guān)于這兩年住宅產(chǎn)品的革新，明源君此前曾做過一些分享。結(jié)合此次住建部印發(fā)的14個省市的經(jīng)驗(yàn)做法， 以及各地已落地的項(xiàng)目來看，可以進(jìn)一步總結(jié)出，當(dāng)前“好房子”在打造上的明顯趨勢：

1、提高得房率

這是近年來住宅產(chǎn)品最顯著的變化之一。隨著各地計容規(guī)則的放松，住宅項(xiàng)目可以通過拓展飄窗、陽臺、露臺、花池等空間，提高得房率。

最典型的莫過于四代住宅及類四代住宅，通過大面積的露臺及陽臺贈送，可以將得房率拉到100%以上。尤其在中小戶型里面，拓展面積對于拉高得房率的效果更是立竿見影。

比如某項(xiàng)目建面約98㎡左右的戶型，拓展的露臺面積做到33㎡左右，進(jìn)深3米，挑高達(dá)6.1米，一下子將得房率拉到100%以上。

這方面明源君此前曾多次分享過，這里不再贅述，有興趣的讀者可以在后臺自行搜索

2、健康人居

此前，曾有一些項(xiàng)目針對住宅隔音隔熱等問題，推出了主打“恒溫、恒靜、恒濕”等概念的產(chǎn)品。而現(xiàn)在，一些地方已將這些指標(biāo)納入到“好房子”的考核范疇。

例如北京相關(guān)文件中對“健康人居”的要求，包括：

室內(nèi)環(huán)境：強(qiáng)制要求新風(fēng)系統(tǒng)PM2.5過濾效率≥90%，室內(nèi)噪音晝間≤40分貝。

水質(zhì)安全：直飲水系統(tǒng)需符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-2022），管道材質(zhì)抗菌率≥99%。

光環(huán)境：住宅主要房間采光系數(shù)≥2%，玻璃可見光透射比≥0.6。

這些要求，在一些項(xiàng)目上已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。

如某項(xiàng)目采用“毛細(xì)管網(wǎng)輻射空調(diào)+置換式新風(fēng)”，可以將室內(nèi)溫濕度的波動控制在±1℃；配置的全屋凈水系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)“飲用水-軟水-中水”三級分離。據(jù)監(jiān)測，室內(nèi)PM2.5常年≤15μg/m3，噪音值也達(dá)到38分貝以下。

其他省市也有類似的做法。

如中建在江蘇打造的某項(xiàng)目，就通過多種舉措提高隔音隔熱的效果，以優(yōu)化居住體驗(yàn)。包括將樓板增加30%-50%，并且鋪設(shè)減震隔音墊；采用3玻2腔Low-E鍍膜外窗體系，降低外部噪音污染；排水管采用墻排方式；電梯井道內(nèi)部設(shè)置隔聲棉等，營造“靜音”的居住空間。

3、人性化關(guān)懷

主要體現(xiàn)為對弱勢群體，尤其是老人和兒童的關(guān)懷。

北京要求，新建商品房100%預(yù)留適老化改造條件（如墻體預(yù)埋扶手支座）。

除此以外，一些項(xiàng)目也主動創(chuàng)新，為老人兒童提供更多關(guān)照。

如，全屋無障礙通道設(shè)計（門檻≤2cm，門寬≥85cm），衛(wèi)生間預(yù)留扶手安裝位；緊急呼叫系統(tǒng)直連物業(yè)，臥室至衛(wèi)生間設(shè)感應(yīng)夜燈；有的項(xiàng)目還在小區(qū)配置健康小屋，方便老人自主檢測血壓血糖。

適幼化設(shè)計方面也有眾多創(chuàng)新做法，比如公共區(qū)域的兒童游樂區(qū)采用防眩光照明，避免直射眼睛；單元門禁設(shè)置1.2米高兒童防夾手設(shè)計等等。

4、空間可成長性

由于當(dāng)前項(xiàng)目使用的剪力墻越來越少，戶內(nèi)空間有了更多靈活性，交付后居住者可以根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)的變化調(diào)整戶型布局，適應(yīng)不同階段的居住需求，省下置換的成本和麻煩。

其中，最常見的便是在預(yù)留X空間，這一空間，可以在家庭不同階段承擔(dān)不同的功能。

如兩口之家可以將X空間納入到客廳范圍內(nèi)，作為個人興趣區(qū)域來打造，比如布置為電競區(qū)、閱讀區(qū)等。

三口之家可以利用玻璃隔墻或者輕質(zhì)隔墻，打造一個獨(dú)立的兒童房或兒童活動室。

這樣的設(shè)計，讓房子可以適配更長的家庭周期，也是設(shè)計以人為本的一種體現(xiàn)。

科技賦能

從建造過程到日用應(yīng)用

智能化正在深入滲透

“安全、舒適、綠色、智慧”是住建部為“好房子”打的四個標(biāo)簽。

作為四大指標(biāo)之一，“智慧”也是本次住建部遴選“好房子”示范經(jīng)驗(yàn)的一大參考要素。

在這一領(lǐng)域，最為代表性的是廣東省廣州市。

本次廣東共有3項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)入選，其中廣州就占了兩項(xiàng)：

一是搭建智慧物業(yè)平臺，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)線上線下協(xié)同發(fā)展，強(qiáng)化線上服務(wù)，對接智慧物業(yè)管理、智慧社區(qū)信息系統(tǒng)，以及社會專業(yè)服務(wù)平臺。

二是推動“好房子”全產(chǎn)業(yè)鏈融合發(fā)展。聚焦數(shù)字設(shè)計、智能生產(chǎn)、智能裝備、裝配式裝修、智能家居5條產(chǎn)業(yè)賽道資源，成立智能建造與工業(yè)化建筑協(xié)會。另外，積極推動建筑機(jī)器人、人工智能等與建筑業(yè)融合。幫您管好每一個工程項(xiàng)目，點(diǎn)擊了解

在今年6月份，廣州住建局曾出臺一份文件，提出大力發(fā)展智能建造和工業(yè)化建筑，文件提到，到2030年，智能建造與工業(yè)化建筑產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破5000億元；從2026年開始，廣州新出讓的宅地，必須100%采用裝配式建筑。

可以說，廣州了鐵了心要“猛攻”智能建造和工業(yè)化建筑了。

一些項(xiàng)目已經(jīng)開展試點(diǎn)。

如今年廣州天河奧體某保障房項(xiàng)目探索使用不同的技術(shù)體系進(jìn)行建造，其中，1#住宅試點(diǎn)模塊化建造技術(shù)；2#住宅應(yīng)用UHPC輕型疊合板，密拼安裝探索免模、免支撐示范；3#、4#住宅則應(yīng)用雙面疊合剪力墻裝配式結(jié)構(gòu)體系。

該項(xiàng)目的模塊化建筑系統(tǒng)圖

另外，還有一些項(xiàng)目試點(diǎn)應(yīng)用MiC 模塊化集成建造、云端建造機(jī)、索驅(qū)式鋼筋綁扎機(jī)器人、混凝土整平機(jī)器人等等，這些探索為智能建造與工業(yè)化建筑積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

相比于建造環(huán)節(jié)，日常場景中的智能化應(yīng)用普及門檻相對較低，目前已有眾多落地案例。

比如蘇州提出以“兩智一全”住宅建設(shè)作為“好房子”的實(shí)踐路徑，截至三月份，全市共有25個“兩智一全”試點(diǎn)項(xiàng)目，其中有11個已上市銷售，5個項(xiàng)目已開工。

試點(diǎn)項(xiàng)目中，智能化技術(shù)得到了廣泛應(yīng)用。

如某改善型項(xiàng)目引入了華為全屋智能系統(tǒng)，通過毫米波 AI 康養(yǎng)傳感器實(shí)時監(jiān)測老人活動軌跡，遇緊急情況秒級觸發(fā)醫(yī)療救護(hù)并同步子女。全屋智能聯(lián)動覆蓋燈光、空調(diào)、新風(fēng)等系統(tǒng)，支持 “歸家 - 睡眠 - 起夜” 等 20 余種場景模式。

另一個項(xiàng)目部分戶型的智能家居系統(tǒng)，集成控制中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、地暖、電動窗簾、燈光照明五大系統(tǒng)，就連電器晾衣架、暖風(fēng)機(jī)等也都接入全屋智能系統(tǒng)，能實(shí)現(xiàn)語音控制、場景聯(lián)動。

在社區(qū)，智能技術(shù)的應(yīng)用案例也越來越豐富。

如成都某項(xiàng)目不僅上線了智慧物業(yè)平臺，實(shí)現(xiàn)設(shè)備報修、社區(qū)活動預(yù)約等在線化，還在社區(qū)配備 AI 跌倒監(jiān)測、共享圖書館、無人健身房等設(shè)施，讓智能技術(shù)更好的服務(wù)于住戶。

小結(jié)

14個省的經(jīng)驗(yàn)做法為各地“好房子”建設(shè)打了樣板。有了示范省份的帶動，“好房子”建設(shè)步伐將會進(jìn)一步提速。