代建作為開發(fā)商完整知識體系的輸出，其中包含了建設(shè)組織能力、品牌使用、工程管理體系輸出、設(shè)計及管理理念輸出，綜合的品牌代建還包括營銷策劃能力輸出以及物業(yè)服務(wù)。對于愛惜品牌的園區(qū)開發(fā)運營商，一般還會要求所有招采和成本系統(tǒng)必須使用母公司的流程進行審核批準等等內(nèi)容，而不僅僅是做一個建設(shè)總包方而已。

代建的本質(zhì)是管理體系流程的整體輸出，因此對于項目概況信息中的工程總投資、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)以及市政要求的內(nèi)容需要著重地關(guān)注。一方面為后續(xù)工程建設(shè)形成信息鋪墊，另一方面也為設(shè)定代建費用、是否輸出品牌等事項做前置的打底工作。全過程工程咨詢最大的痛點之一就是取費問題！

全過程代建包括：項目前期研策、項目設(shè)計管理、項目建設(shè)管理、項目品牌授權(quán)，項目代銷，項目物業(yè)管理，項目后期運營管理等全過程都可以實現(xiàn)；項目前期研策費用：包括項目前期的市場研究、項目和產(chǎn)品定位，方案策劃等工作；在代建合同正式獲取之前，如果委托方想全方位獲取此項服務(wù)，需要支付一定的費用，通常按照總建筑面積*收費單價計算；代建企業(yè)對前期研策費用收取一般不高，目的是為了深入介入項目，拿到項目代建合同；但是也不可不收費，避免委托方到處騙取代建公司的方案用于自己做決策參考。

代建管理費通常以建設(shè)單位管理費為基準計取，代建管理費費率的比例區(qū)間約為0.8-1.6%，根據(jù)各省份對代建管理費取費標(biāo)準規(guī)定，代建管理費費率最高約為3％。根據(jù)部分省份對代建管理費的取費標(biāo)準規(guī)定來看，代建管理費取費標(biāo)準大多依據(jù)建設(shè)單位管理費取費標(biāo)準。也有部分省市以項目總投資或項目概算為取費基數(shù)，再乘以不同的取費系數(shù)進行取費。取費系數(shù)比例區(qū)間約占總投資的0.8-3％。

所有的代建目的，就是為這個費用服務(wù)，那費用應(yīng)該如何設(shè)定？不同項目收費標(biāo)準不一，對于報價的代建房企來說，既要考慮競爭對手的低價壓力，同時又要保障收益合理且費用能快速收回，因此代建收費報價本身就是一個富有學(xué)問、足夠自成一個體系的復(fù)雜課題。

全過程工程咨詢與咨詢型代建相比，從項目籌建到項目竣工驗收階段，諸多工作內(nèi)容相同，如項目前期的策劃、可研、報批報建管理、設(shè)計階段的設(shè)計管理等工作，都需要對建設(shè)項目的質(zhì)量、安全、成本、工期負責(zé)。但業(yè)務(wù)范圍更加廣泛。全過程工程咨詢“1+N”服務(wù)內(nèi)容中“1”部分的服務(wù)內(nèi)容與代建制相似，咨詢型代建更側(cè)重于“代建代管”，全過程工程咨詢更側(cè)重于“項目策劃與咨詢”。因此全過程工程咨詢≥咨詢型代建！

全過程工程咨詢服務(wù)可采用“1+N”計費模式，“1”指建設(shè)單位管理費，“N”指專項取費。建設(shè)單位管理費一般為1.5～3%左右，加上專項取費，總費用可取到6～9%左右，則可滿足高水平全過程工程咨詢服務(wù)的要求。

在營銷方面，憑借精準的營銷定位、高品質(zhì)的銷售展示、領(lǐng)先市場的營銷打法及高精細的營銷執(zhí)行，不僅保證了委托方的銷售溢價，更實現(xiàn)了優(yōu)異的銷售業(yè)績；在成本方面，用一套完善的成本管理體系，確保項目成本目標(biāo)實現(xiàn)，并協(xié)同優(yōu)秀供應(yīng)商資源，有效降低成本，打造采購生態(tài)圈。

代建業(yè)務(wù)要取得長久發(fā)展，需要培養(yǎng)兩大核心能力：一是，價值創(chuàng)造能力；二是，與委托方建立信任關(guān)系的能力。兩大能力相輔相成，缺一不可，共同構(gòu)成了代建行業(yè)的核心能力模型。

在價值創(chuàng)造能力方面，核心能力歸納為“賦能開發(fā)，管理創(chuàng)效”，即以品牌、體系、資本、資源、團隊為“5大賦能”，以設(shè)計、品質(zhì)、進度、成本、營銷、合規(guī)為“6大創(chuàng)效”，實現(xiàn)項目的開發(fā)賦能與價值創(chuàng)造。與委托方建立信任關(guān)系的能力，是代建區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)最大的不同，它決定了代建企業(yè)能夠走多高、多遠。

代建的核心是服務(wù)，服務(wù)的基礎(chǔ)是專業(yè)，好的服務(wù)是通過適配代建業(yè)務(wù)的專業(yè)能力，為委托方創(chuàng)造價值。在設(shè)計方面，通過標(biāo)準產(chǎn)品體系的應(yīng)用，以及對產(chǎn)品價值的挖掘和創(chuàng)新，實現(xiàn)項目產(chǎn)品最優(yōu)化；在工程方面，依靠標(biāo)準化流程和工具的應(yīng)用，通過科學(xué)的工程策劃，和新工藝新工法，穿插提效，實現(xiàn)品質(zhì)、效率、安全的多重保障。

不過有一點是確定的，工程管理體系越成熟，標(biāo)準化程度越高的房企，需要考量的價格影響因素越少，收費報價自然更加靈活，因此也更具備合作議價能力。常規(guī)的純代建項目，代建費用收取一般有三種方式：

① 按銷售額的固定比例收取。

適用于市場相對較好、單方售價及利潤均較高的項目。一方面對代建方而言，優(yōu)質(zhì)地段的項目市場去化和銷售價格均較高，往往按照銷售額為基數(shù)計提代建費更能享受項目升值優(yōu)勢。同時可以通過銷售均價、超出預(yù)定均價部分作為代建方品牌溢價，可協(xié)商額外按照溢價部分的固定比例追加額外費用。

② 按報建的建筑面積×單方收費標(biāo)準核計收取。

適用于銷售難度較大、施工難度較大（如超高層）且配套及園林施工規(guī)模較小的項目。銷售難度較大，建設(shè)進度已達標(biāo)卻銷售不出去，且類似超高層建筑往往需要按規(guī)定建設(shè)避難層等不可銷售部分，此時選擇銷售額提點方式計費自然是不合適的。

③ 按雙方認可的、經(jīng)財政、審計等部門審定后的工程決算總投資額×固定比例計算。適用于銷售難度大、園林配套面積較大且不可售或自持建筑面積較大的項目。因園林及配套（如地下車庫、地面園林）等建設(shè)項目均不計容且不可售，但實際施工花費及成本投入切實存在，因此按照單方工程量計收代建費則非常不合理，最合適的計費方式即是按照項目總投資的固定比例計收。

當(dāng)然，在以上三種常用地收費方式協(xié)商博弈過程中，對于收費標(biāo)準的核定不會有完全占據(jù)優(yōu)勢或獨自獲益的一方，只有相對強勢占了點便宜的一方。此時，代建房企的品牌號召力、綜合實力甚至對于項目公司的融資增信能力則可以開始發(fā)揮出額外的議價優(yōu)勢，而PMA承包商僅僅是替業(yè)主提供項目咨詢服務(wù)，這種PMC模式風(fēng)險最低，接近于零，回報也低，最終提交成果為咨詢建議，更側(cè)重于“代建代管”。一個完整純代建模式的項目實際操作中需要做的各項事務(wù)及需要解決的問題。當(dāng)然，事項和問題都是雙方合作需要面對的基礎(chǔ)，實際的合作條件還得依據(jù)項目實際情況博弈談判出來。

“N”——專項取費

“N”是指項目全過程各專業(yè)咨詢（如投資咨詢、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢、招標(biāo)代理、運營維護、BIM咨詢等）的服務(wù)費，各專業(yè)咨詢服務(wù)費率可參照原收費標(biāo)準執(zhí)行?！癗”可包括如下業(yè)務(wù)費用：1.可行性研究報告編制；2.工程概算編制；3.招標(biāo)代理；4.各類型工程造價咨詢業(yè)務(wù)。工程造價咨詢服務(wù)收費按中價協(xié)或各省市的規(guī)定計費。

企業(yè)的生存需要效益，合理的收益可對企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的咨詢服務(wù)具有激勵作用，同時能夠減少企投機。因此，明確全過程工程咨詢的計費模式，有利于完善咨詢服務(wù)體系指導(dǎo)價的建設(shè)，有利于企業(yè)獲得合理收益，進而促進全過程工程咨詢服務(wù)市場進一步發(fā)展！

代建的核心是服務(wù)，服務(wù)的基礎(chǔ)是專業(yè)，好的服務(wù)是通過適配代建業(yè)務(wù)的專業(yè)能力，為委托方創(chuàng)造價值。在設(shè)計方面，通過標(biāo)準產(chǎn)品體系的應(yīng)用，以及對產(chǎn)品價值的挖掘和創(chuàng)新，實現(xiàn)項目產(chǎn)品最優(yōu)化；在工程方面，依靠標(biāo)準化流程和工具的應(yīng)用，通過科學(xué)的工程策劃，和新工藝新工法，穿插提效，實現(xiàn)品質(zhì)、效率、安全的多重保障。

通過對各地全過程工程咨詢服務(wù)費計取標(biāo)準解析可知，主要以三種取費模式為主，分別如下：

基本酬金加獎勵模式

委托雙方根據(jù)全過程工程咨詢服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)周期，協(xié)商約定咨詢服務(wù)的基本酬金；再按照全過程工程咨詢單位落實的咨詢服務(wù)合理化建議所節(jié)省的投資額，提取一定比例給予獎勵，獎勵比例由雙方在合同中約定。

1+N疊加計費模式

根據(jù)“1+N”的服務(wù)模式，全過程工程咨詢服務(wù)計費可采取“1+N”疊加計費的方法，即建設(shè)單位管理費+N方式專項取費。

人工時單價計費模式

人工時單價計費方式是一種按咨詢?nèi)藛T工作時間計費的方法，由個人直接提供服務(wù)的工作通常按人工時單價計費。人工時單價計費的費率與咨詢服務(wù)項目的重要性、風(fēng)險性和復(fù)雜程度有關(guān)，也與咨詢工程師的專業(yè)水準、資歷和工作經(jīng)驗有關(guān)。這種方法適用于管理咨詢、專家論證、其他由個人單獨提供服務(wù)的、間斷性的工作報酬計算。

“1”—— 建設(shè)單位管理費

由于全過程工程咨詢中“1”部分的服務(wù)內(nèi)容與代建制相似，因此“1”取費可參照國家財政部《關(guān)于印發(fā)<基本建設(shè)項目建設(shè)成本管理規(guī)定>的通知》（財建[2016]504號）規(guī)定的費率執(zhí)行。

全過程代建包括：項目前期研策、項目設(shè)計管理、項目建設(shè)管理、項目品牌授權(quán)，項目代銷，項目物業(yè)管理，項目后期運營管理等全過程都可以實現(xiàn)；項目前期研策費用：包括項目前期的市場研究、項目和產(chǎn)品定位，方案策劃等工作；在代建合同正式獲取之前，如果委托方想全方位獲取此項服務(wù)，需要支付一定的費用，通常按照總建筑面積*收費單價計算；代建企業(yè)對前期研策費用收取一般不高，目的是為了深入介入項目，拿到項目代建合同；但是也不可不收費，避免委托方到處騙取代建公司的方案用于自己做決策參考。

項目建設(shè)管理費：從前期的報批報建到后期的竣工驗收，代建單位代委托方全權(quán)實行項目管理職責(zé)（也有可能根據(jù)委托方實行部分管理職責(zé)）；費用通常按照項目貨值的百分比，或者按照目標(biāo)成本的百分比來計算，一般從2%-4%不等；

項目品牌授權(quán)費用：代建公司在市場上建立了一定的品牌美譽度，委托方為了借用代建公司的品牌，從而實現(xiàn)項目的溢價銷售；則代建公司可以單獨收取一筆品牌使用費，一般為貨值的1%-4%，具體收費標(biāo)準根據(jù)品牌在市場上的溢價能力與委托方洽商確定；

項目設(shè)計管理費：代建公司通常沒有設(shè)計相關(guān)資質(zhì)，但是他對于從業(yè)主方角度來全程把控前期方案和中后期的設(shè)計圖紙的落地，比傳統(tǒng)的設(shè)計院有天然的優(yōu)勢；畢竟大多數(shù)代建公司也是從地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)中孵化而來。常按照總建筑面積*收費單價計算；對于沒有設(shè)計管理能力的委托方，有可能在沒有敲定代建管理協(xié)議的情況下，委托代建管理公司代甲方實行設(shè)計管理職責(zé)；

項目物業(yè)管理費：物業(yè)管理通常不是代建公司的范疇，但是因為代建公司一般從地產(chǎn)公司孵化而來；故代建公司可聯(lián)動母公司的物業(yè)公司一并進行投標(biāo)，拿下物業(yè)管理的業(yè)務(wù)。物業(yè)管理的收費則單獨按照物業(yè)管理的方案來考慮。

項目運營管理費：如果出現(xiàn)大體量的銷售商業(yè)/集中商業(yè)，則可以引入招商運營單位，代建單位一般不參與運營，但是實力強大的母公司通常有專業(yè)的招商運營團隊；可以聯(lián)動進行投標(biāo)，拿下商業(yè)項目的運營管理，運營管理的收費通常采取基本費用+租金分層的模式。

項目代銷管理費：即代建公司幫助委托方銷售項目物業(yè)，代銷費用通常按照貨值的百分比來考慮，一般為2%-5%，根據(jù)代銷管理費所包含的范圍不同而不同，比如：是否包括營銷設(shè)施建造費，總盤貨值高低，是否包含營銷相關(guān)人員的薪資，是否包含中介費用，是否包含活動策劃和物料費用等；

代建的本質(zhì)是服務(wù)，建立信任關(guān)系的核心能力取決于如何做好服務(wù)。金地管理自成立以來，專注于服務(wù)力的打造和提升，率先在行業(yè)內(nèi)建立了體系化的服務(wù)標(biāo)準和模型，打造出金地管理“服務(wù)金三角”，分別是委托方駕駛艙、委托方服務(wù)白皮書和代建服務(wù)質(zhì)量體系。

領(lǐng)先服務(wù)模式，率先提出代建行業(yè)“服務(wù)金三角”體系，提出代建行業(yè)“服務(wù)金三角”模型，這也是行業(yè)內(nèi)最前沿的體系化的服務(wù)標(biāo)準和模型，分別包括了委托方駕駛艙、委托方服務(wù)白皮書和代建服務(wù)質(zhì)量體系三個核心工具。深度挖掘代建行業(yè)服務(wù)標(biāo)準化體系，打造領(lǐng)先的“服務(wù)金三角”模型，致力于成為代建行業(yè)服務(wù)最專業(yè)的乙方。

代建的核心能力主要是綜合能力的輸出，即從項目投資、策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、再到交付以及后期運營管理的這一系列綜合能力的對外輸出，還包括產(chǎn)品品質(zhì)、品牌影響力等等。代建業(yè)務(wù)具有輕資產(chǎn)、低負債、高成長、高盈利、抗周期等特點，是新發(fā)展模式的重要方向，未來代建領(lǐng)域發(fā)展機遇良好。

所謂的委托方駕駛艙模式，是代建行業(yè)首個為委托方量身打造的信息管理平臺，它最大的特點是可以高效、實時、透明的將項目經(jīng)營數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給委托方，實現(xiàn)“像駕駛汽車一樣操控項目”?！段蟹椒?wù)白皮書》是從委托方的顧慮點出發(fā)，梳理形成的代建行業(yè)首份聚焦委托方服務(wù)指南的工具白皮書，它有幾個特點：分別是：及時性——縮短金地管理與委托方的磨合期；針對性——體系化解決委托方顧慮；定制性——為委托方匹配個性化定制服務(wù)。

代建服務(wù)質(zhì)量體系是代建行業(yè)首個針對服務(wù)質(zhì)量的立體評價體系，它涵蓋了代建服務(wù)的三個層面：專業(yè)服務(wù)、軟性服務(wù)和增值服務(wù)。從項目經(jīng)營質(zhì)量到合作溝通質(zhì)量到增值服務(wù)體驗，層層遞進，一一進行系統(tǒng)性梳理，形成了服務(wù)質(zhì)量評價體系，讓服務(wù)成為可以衡量的專業(yè)力。適配代建特性，構(gòu)建專業(yè)創(chuàng)造價值的“四大基石”前期金地管理針對委托方缺少資金、缺少團隊、缺少資源、缺少溢價4大困擾，以及委托方對安全、收益、尊重3大關(guān)注點，總結(jié)沉淀了具有金地特色的“代建共贏G體系”，奠定了公司業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

在此基礎(chǔ)上，對委托方需求深度分析，對專業(yè)能力模型進行“適配和改良”，建立專業(yè)創(chuàng)造價值的“四大基石”，分別是多方面創(chuàng)效的專業(yè)創(chuàng)效能力；系統(tǒng)、多業(yè)務(wù)串聯(lián)的專業(yè)協(xié)同能力；差異化需求響應(yīng)+專項解決方案+資源鏈接的專業(yè)定制能力；涵蓋“服務(wù)金三角”和核心專業(yè)團隊的專業(yè)服務(wù)能力。