租房是很多人在城市生活的選擇

可若租到的房子暗藏“健康隱患”

該如何維護(hù)自身合法權(quán)益

案情簡(jiǎn)介

2024年4月，李某通過A管理公司租下一套位于南山區(qū)的房屋，雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定，租期為2024年4月至11月。

然而，入住第二天，李某及其家人就聞到房間有刺鼻異味，家人出現(xiàn)呼吸道不適、眼睛發(fā)癢等癥狀，有哮喘病史的親屬反應(yīng)尤為明顯。2024年8月，李某委托專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋甲醛、苯、TOVC等指標(biāo)進(jìn)行檢測(cè)，結(jié)果顯示多項(xiàng)指標(biāo)不符合《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T18883-2022，屬于不適宜居住房屋。

李某認(rèn)為，A管理公司提供的房屋存在健康隱患，無法實(shí)現(xiàn)安全居住的合同目的，遂訴至法院，請(qǐng)求判令A(yù)管理公司返還全部租金并支付檢測(cè)費(fèi)用。

法院審理

庭審中，雙方確認(rèn)，李某已向A管理公司繳納全部租金，至租期屆滿，A管理公司收回涉案房屋。

本案為房屋租賃合同糾紛，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為A管理公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法院審理查明，李某與A管理公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。根據(jù)法律規(guī)定，出租方有義務(wù)向承租方提供符合居住和使用條件的房屋，這是租賃合同的核心內(nèi)容之一。

關(guān)于房屋質(zhì)量問題，A管理公司主張房屋合格，并提交了2022年9月的房屋空氣質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告作為證據(jù)，但該報(bào)告系針對(duì)房屋精裝修工程的檢測(cè)，距涉案租賃期已近兩年，不能證明租賃期間房屋空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。李某提供的2024年8月的檢測(cè)報(bào)告顯示，涉案房屋甲醛、TVOC等指標(biāo)超出國家標(biāo)準(zhǔn)，A管理公司未對(duì)該檢測(cè)結(jié)果繼續(xù)提出反證，亦未申請(qǐng)復(fù)檢，法院對(duì)李某提交的檢測(cè)報(bào)告予以采信。

法院認(rèn)為，A管理公司作為出租方，未提供符合居住標(biāo)準(zhǔn)的房屋，構(gòu)成違約。李某雖提出房屋空氣質(zhì)量不合格，但仍在該房屋內(nèi)居住數(shù)月，且未及時(shí)解除合同騰退房屋，直到租期屆滿才移交房屋，理應(yīng)承擔(dān)一定的租金。

綜上，法院判決A管理公司向李某返還部分租金并支付檢測(cè)費(fèi)用。

法官說法

“安居”是民生之基，房屋租賃合同中，出租方提供符合安全、健康標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境，是其應(yīng)向承租人履行的基本義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國民法典相關(guān)規(guī)定，租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。若租賃物存在質(zhì)量瑕疵，危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

住房安全關(guān)乎民生根本，出租方應(yīng)秉持誠實(shí)信用原則，在出租前對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，確保房屋符合居住安全和健康標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，并主動(dòng)履行告知義務(wù)。承租方在簽訂合同前，應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)房屋狀況，查看空氣質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，必要時(shí)可委托有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，并注意留存租賃合同、溝通記錄、檢測(cè)報(bào)告等證據(jù)。若在租賃中發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的安全問題，雙方應(yīng)積極溝通協(xié)商，協(xié)商不成的，應(yīng)及時(shí)通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

(二)在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

(五)法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第五百六十五條當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。

當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

第五百六十六條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

來源：山東高院、南山區(qū)法院、深圳中院

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