近期，濟(jì)寧城投星城廣場(chǎng)部分業(yè)主就物業(yè)違規(guī)收費(fèi)問(wèn)題提出強(qiáng)烈質(zhì)疑：該項(xiàng)目住宅樓銷(xiāo)售時(shí)以“濟(jì)寧學(xué)院附小附中轄區(qū)學(xué)區(qū)房”為核心賣(mài)點(diǎn)，業(yè)主基于住宅屬性購(gòu)買(mǎi)后，卻被物業(yè)以“40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)綜合體”為由，強(qiáng)制按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、燃?xì)饧拔飿I(yè)費(fèi)用，嚴(yán)重侵犯業(yè)主合法權(quán)益?，F(xiàn)就該行為的違法違規(guī)性鄭重聲明如下：

一、房屋住宅屬性清晰，物業(yè)“商業(yè)定性”無(wú)事實(shí)依據(jù)

1.開(kāi)發(fā)商宣傳已明確住宅屬性

城投售樓處銷(xiāo)售時(shí)明確宣稱(chēng)該樓棟為“學(xué)區(qū)房”“轄區(qū)房”，而“學(xué)區(qū)房”的法律與社會(huì)屬性均指向居民住宅——根據(jù)《義務(wù)教育法》第十二條，“學(xué)區(qū)房”的核心前提是房屋為“適齡兒童法定居住地”，即住宅用途。多數(shù)業(yè)主購(gòu)房合同中雖未直接標(biāo)注“住宅”字樣，但開(kāi)發(fā)商的宣傳資料、銷(xiāo)售承諾已構(gòu)成“要約邀請(qǐng)”，依據(jù)《民法典》第四百七十三條，該宣傳內(nèi)容對(duì)合同訂立具有重大影響，應(yīng)視為合同組成部分。

2.房屋實(shí)際配置符合住宅標(biāo)準(zhǔn)

案涉樓棟內(nèi)水、電、燃?xì)狻⒐┡O(shè)施均按住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)安裝，具備居民日常生活的完整功能，與商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)屬性（如大開(kāi)間、高荷載、集中排煙等）存在本質(zhì)區(qū)別。根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50352-2019），房屋用途應(yīng)根據(jù)“功能配置、使用需求”綜合判定，案涉房屋的實(shí)際配置完全符合住宅定義，而非商業(yè)用房。

3.“40年產(chǎn)權(quán)”≠“商業(yè)用途”

物業(yè)以“40年產(chǎn)權(quán)”為由主張商業(yè)屬性，屬于對(duì)產(chǎn)權(quán)制度的混淆。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，土地使用權(quán)年限與房屋用途并非直接綁定：商業(yè)用地最高40年，但住宅用地也可能因歷史原因或混合用地規(guī)劃出現(xiàn)40年年限；反之，40年產(chǎn)權(quán)土地上也可建設(shè)住宅（需規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)）。房屋用途的法定依據(jù)是《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》中的“規(guī)劃用途”欄，而非土地使用年限，物業(yè)僅憑年限定性無(wú)法律支撐。

二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重違規(guī)，違反政府定價(jià)與物業(yè)法規(guī)

1.水電氣收費(fèi)違反政府定價(jià)規(guī)定

根據(jù)《價(jià)格法》第十八條，水、電、燃?xì)鈱儆凇罢▋r(jià)的重要公用事業(yè)”。濟(jì)寧市發(fā)改委《關(guān)于明確居民生活用能價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》明確規(guī)定：2025年居民生活用水2.85元/噸、居民用電0.5469元/度、居民管道天然氣2.7元/立方米，商業(yè)用能價(jià)格分別為居民標(biāo)準(zhǔn)的1.5-2倍。物業(yè)強(qiáng)制按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，違反《價(jià)格法》第三十九條“不得擅自制定屬于政府定價(jià)的商品價(jià)格”的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)依據(jù)《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》要求退還差價(jià)。

2.物業(yè)費(fèi)收取違反濟(jì)寧地方規(guī)定

《濟(jì)寧市物業(yè)管理辦法》第二十五條明確：“普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，商業(yè)用房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”。案涉房屋作為住宅，應(yīng)執(zhí)行濟(jì)寧主城區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)（1.0-1.5元/平方米?月），而物業(yè)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（2元/平方米?月）收取，已構(gòu)成超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。同時(shí)，濟(jì)寧市規(guī)定“住宅空置六個(gè)月以上的，物業(yè)費(fèi)按不超過(guò)60%收取”，物業(yè)按8折收取空置房費(fèi)用，同樣違反《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十七條的強(qiáng)制性規(guī)定。

3.物業(yè)行為涉嫌“價(jià)格欺詐”

業(yè)主基于“住宅”預(yù)期購(gòu)房，物業(yè)卻按“商業(yè)”標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，屬于《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》第六條所指的“利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易”。業(yè)主可依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條，要求物業(yè)賠償損失并支付價(jià)款三倍的賠償金。

三、業(yè)主維權(quán)依據(jù)與訴求

1.法律依據(jù)

? 《民法典》第五百七十七條（違約責(zé)任）：開(kāi)發(fā)商未兌現(xiàn)“住宅”承諾，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；

? 《價(jià)格法》第四十一條：業(yè)主有權(quán)要求退還多收價(jià)款；

? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條：物業(yè)收費(fèi)應(yīng)符合政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定；

? 《濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十條：明確住宅與商業(yè)收費(fèi)的劃分標(biāo)準(zhǔn)。

2.核心訴求

（1）立即停止違規(guī)收費(fèi)，按濟(jì)寧市居民標(biāo)準(zhǔn)重新核算并收取水、電、燃?xì)饧拔飿I(yè)費(fèi)用；

（2）退還2025年以來(lái)多收取的各項(xiàng)費(fèi)用（含物業(yè)費(fèi)超收部分、水電氣商業(yè)與民用差價(jià)）；

（3）要求城投公司出具《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》規(guī)劃用途證明，明確房屋住宅屬性；

（4）由住建、物價(jià)部門(mén)對(duì)物業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為進(jìn)行查處，記入企業(yè)信用檔案。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)以“40年產(chǎn)權(quán)”混淆房屋用途、強(qiáng)制按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的行為，既違反法律規(guī)定，也違背誠(chéng)信原則。業(yè)主購(gòu)房的核心依據(jù)是“學(xué)區(qū)房”的住宅屬性，房屋的實(shí)際配置也完全符合住宅標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的違規(guī)收費(fèi)不應(yīng)成為業(yè)主的“居住成本”。我們懇請(qǐng)濟(jì)寧市住建委、發(fā)改委、市場(chǎng)監(jiān)管局介入調(diào)查，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，糾正物業(yè)的違法違規(guī)行為，還業(yè)主一個(gè)公平、合規(guī)的居住環(huán)境。

濟(jì)寧城投星城廣場(chǎng)業(yè)主代表

2025年9月4日

（來(lái)源：圣賢講壇）

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