近日，一位網(wǎng)友掛牌出售一套掛牌時間長達2年、歷經(jīng)三次降價的老破小房源，最終成功成交，且在市場上引發(fā)不小關注。

這一情況不禁讓人回想起三年前，王健林曾提出的一個判斷：房地產(chǎn)行業(yè)將步入“深度調(diào)整階段”。

如今，三年過去，這個預測似乎正逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。

2025年的樓市，正悄然發(fā)生著深刻變化。而從以下4個信號中，我們或許能預判2026年房價走勢。

二手房市場呈現(xiàn)兩極分化

當前房地產(chǎn)市場最顯著的變化之一，就是二手房交易呈現(xiàn)“冰火兩重天”的局面。不同地段的老房子，命運差異巨大。

位于城市核心區(qū)域的老破小房源，即便房齡較長、戶型偏小，但成交速度并不慢，價格也相對穩(wěn)定，波動幅度較小。

但如果換成非核心地段的老破小，情況則截然不同。

很多房子在中介平臺掛牌多年無人問津，即便房主多次降價出售，也難以吸引到真正的買家。

那么，為何會出現(xiàn)如此明顯的差距？

關鍵就在于“稀缺性資源”的存在，這些資源直接決定了房產(chǎn)的流通性與價值。

例如優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源、臨近地鐵站點、周邊有大型醫(yī)療機構(gòu)等，這些配套優(yōu)勢，是房子能夠快速成交、保持價格穩(wěn)定的核心因素。

部分非核心區(qū)域的房主，將房源掛出一年多，連一個實地看房的人都沒有，最終只能無奈選擇降價。

如今，二手房市場上，房東們已經(jīng)形成共識：不主動讓利，很難吸引到購房者的關注。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象，本質(zhì)上是因為二手房市場的供需格局已經(jīng)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。

從供應端來看，目前全國二手房掛牌數(shù)量創(chuàng)下歷史新高，僅百城范圍內(nèi)的掛牌總量同比就增長了15.8%。

其中，三四線城市的掛牌增幅最為明顯，大量房源等待成交。

而從需求端來看，購房者的積極性卻持續(xù)下降，成交量同比下滑了15%。

供需兩端呈現(xiàn)“一增一減”的態(tài)勢，市場的主導權(quán)自然向買方傾斜。

新房市場促銷手段不斷升級

幾年前，熱門樓盤的售樓處常常人滿為患，購房者排著隊看房，銷售人員忙得不可開交，甚至需要托關系才能買到房。

如今再去新房銷售中心，多數(shù)呈現(xiàn)出冷清景象，大廳內(nèi)鮮有購房者。

為了吸引客戶，開發(fā)商紛紛加大促銷力度，各種營銷手段層出不窮。

目前，買房送車位、送裝修早已成為許多樓盤的標配。

粗略估算，這些附加福利換算成現(xiàn)金價值，相當于隱性降價超過20萬元。

更令人意外的是，一些樓盤還推出“零首付”“先入住后付款”等政策，進一步降低購房門檻。

開發(fā)商之所以如此急于促銷、加速回款，背后有其現(xiàn)實壓力。

當前全國商品房待售面積已達到7.6億平方米，如此龐大的庫存不僅占用大量資金，還需承擔高昂的維護成本。

此外，2025年房企到期債務總額高達5257億元，其中第三季度為還款高峰期，單季到期債務就達1574億元。

一旦資金鏈吃緊，就可能引發(fā)嚴重后果。

因此，對開發(fā)商而言，眼下最核心的任務就是盡快回籠資金，確保現(xiàn)金流穩(wěn)定，以應對當前的嚴峻局面。

正是由于這些因素影響，新房市場呈現(xiàn)出“冷熱不均”的局面。

一方面，位于熱點區(qū)域的高端項目，即便單價超過10萬元，開盤當天也能售罄，市場熱度不減。

另一方面，郊區(qū)的剛需樓盤即便多次降價，依然難以吸引購房者，銷售中心門可羅雀。

低利率環(huán)境下的市場冷清

說完新房市場，我們再來看看與購房者密切相關的貸款利率情況。

當前房貸利率已降至歷史低位，全國平均利率約為3%，相比過去動輒5%、6%的水平，降幅明顯。

但令人意外的是，利率雖低，市場反應卻相對平淡。

出現(xiàn)“利率下降，購房意愿未升”現(xiàn)象，主要有兩個原因。

首先是居民負債水平已接近上限，目前全國居民杠桿率約為62%，這意味著很多家庭的債務負擔已經(jīng)較重。

再想通過貸款方式加杠桿購房的空間極為有限，人們普遍對新增債務持謹慎態(tài)度。

其次，居民居住觀念正在悄然轉(zhuǎn)變。

過去，很多人堅持“必須擁有自有住房”，如今這種觀念正在減弱，尤其是35歲以上的租房人群占比已提升至35%。

這部分人更傾向于將資金用于提升生活質(zhì)量，而非背負沉重的房貸壓力。

城市間房價差距持續(xù)拉大

盡管整體來看房價普遍下行，曾經(jīng)價值百萬的房產(chǎn)，如今可能僅值五十萬左右。

但北上廣深等一線城市房價依然保持相對穩(wěn)定。在北京、上海的部分熱門區(qū)域，甚至出現(xiàn)逆勢上漲，均價一度突破8.5萬元/平方米。

為何房價差距會如此明顯？根本原因主要有兩個。

首先，是城市等級差異，即不同城市在綜合實力上的差距。

一線城市和重點產(chǎn)業(yè)城市具備更強的資源聚集能力，能夠吸引優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、高素質(zhì)人口和稀缺公共資源。

例如優(yōu)質(zhì)教育資源、醫(yī)療資源、就業(yè)機會等，這些要素構(gòu)成了房價的支撐力，使其更具抗跌能力。

而三四線城市和部分縣城，產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、就業(yè)崗位有限、人口持續(xù)流出，導致房價缺乏支撐，持續(xù)走低。

此外，這些城市還面臨“老齡化”和“青年外流”的雙重挑戰(zhàn)。

老年人購房需求有限，而年輕群體作為購房主力，更愿意前往大城市尋求發(fā)展機會。

這種趨勢導致本地購房需求不斷萎縮，形成“需求塌陷”局面。房子供大于求，2026年房價下跌幾乎已成定局。

王健林曾預測，中國房價的高速增長階段已經(jīng)結(jié)束，但像北上廣深這樣的核心城市房價仍將保持韌性，如今這一觀點正逐步得到印證。

對于有購房計劃的人來說，與其糾結(jié)短期價格波動，不如關注城市等級、核心資源等關鍵趨勢。

結(jié)合自身需求理性判斷，才能在市場分化中做出更明智的選擇。

信息來源

https://finance.huanqiu.com/article/9CaKrnJMx96