9月8日深圳樓市新政（非深戶可購2套、房貸利率不分首套二套）落地后，市場交易活躍度顯著提升。結(jié)合日美房地產(chǎn)市場歷史經(jīng)驗、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)及存量市場特征，多家機構(gòu)認(rèn)為，此次新政或標(biāo)志中國房地產(chǎn)從“增量擴張”向“存量更新”轉(zhuǎn)型進入關(guān)鍵階段。

新政落地：深圳熱，政策超北上

深圳樓市新政的市場反饋來得又快又猛。貝殼研究院9月9日數(shù)據(jù)顯示，新政后首個周末（9月7日-8日），合作門店二手住宅簽約量較8月周末均值漲33%、較7月漲60%；新房售樓處到訪量環(huán)比升45%，萬科、保利等本地項目單日去化率最高達(dá)18%。資本市場也同步“升溫”，9月8日A股房地產(chǎn)板塊漲3.2%，深振業(yè)A、沙河股份等本地房企漲停，房地產(chǎn)ETF（512200）單日吸金5.3億元。

從政策尺度看，這次調(diào)整直接突破一線城市限購“慣例”：對比北京（非京籍需5年社保+限購1套）、上海（非滬籍需3年社保+限購1套），深圳羅湖、寶安等六區(qū)直接取消非深戶套數(shù)限制，成年單身人士還能按家庭政策購房——這也是2015年以來一線城市最寬松的購房政策。業(yè)內(nèi)資深房地產(chǎn)政策分析師點評：“新政用‘降門檻+簡信貸’雙招激活需求，更給全國重點城市打了個‘政策樣板’?！?/p>

歷史鏡鑒：日美教訓(xùn)，中國能學(xué)到什么？

回看日美房地產(chǎn)的過往，不少經(jīng)驗值得中國借鑒。先看日本，1985-1990年房地產(chǎn)泡沫期，房價累計漲150%（日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所數(shù)據(jù)）。當(dāng)時政府想控泡沫，1987年推“地價監(jiān)視制度”，1988年對不滿2年房產(chǎn)征50%交易稅，可需求側(cè)限制反而讓賣方惜售，1989年東京核心區(qū)房價仍漲28%。直到1989年5月-1990年8月，日本央行把貼現(xiàn)率從2.5%拉到6%（累計加息350基點），還限了房企融資，結(jié)果1991年房地產(chǎn)投資降12%，GDP增速從5.1%跌到3.8%，之后陷入“失落十年”。

再看美國，2001-2003年美聯(lián)儲為應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)泡沫，把利率從6.5%降到1%，還維持低利率到2004年。低息讓次級貸規(guī)模從2001年1200億美元飆到2006年6000億美元（美聯(lián)儲《消費者信貸報告》），但貸款審核越來越松，2006年“零首付”“無收入證明”貸款占40%。2004-2006年美聯(lián)儲累計加息425基點，房價跌了，次級貸違約率從4.5%升到14.8%，最終引爆全球金融危機。

宏觀經(jīng)濟研究人士總結(jié)：“日美教訓(xùn)很明確，房地產(chǎn)政策得平衡供需——單限需求會扭曲市場，太寬松又沒監(jiān)管會積風(fēng)險。中國的土地公有制和宏觀審慎監(jiān)管，能幫我們避開這些極端情況?！?/p>

產(chǎn)業(yè)鏈密碼：100億帶150億產(chǎn)值？

房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動力，藏在產(chǎn)業(yè)鏈的“乘數(shù)效應(yīng)”里。國家統(tǒng)計局《2024年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈帶動效應(yīng)分析》顯示，房地產(chǎn)投資的綜合帶動系數(shù)是1.5——也就是說，每100億元房地產(chǎn)投資，能帶動上下游150億元產(chǎn)值，直接關(guān)聯(lián)鋼鐵、水泥、家電等50多個行業(yè)。

具體來看，上游的鋼鐵、水泥、建材占產(chǎn)業(yè)鏈價值的35%（中國房地產(chǎn)協(xié)會2024報告），2024年房地產(chǎn)投資每漲1%，就能拉鋼材需求漲0.8%、水泥需求漲0.6%；下游更直接，房子交付后會帶火家電、家具、智能家居，2024年新建住宅每多交付100萬套，就能拉動家電消費800億元，智能家居滲透率每升1個百分點，市場規(guī)模就增300億元（奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)）。

就業(yè)端也離不開房地產(chǎn)，國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)直接吸納7000萬就業(yè)人口，占全國就業(yè)總量的8.5%，其中物業(yè)管理、建筑施工的就業(yè)彈性最高。

存量時代：313億㎡下，風(fēng)口在哪？

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)，已經(jīng)從“蓋新房”轉(zhuǎn)向“盤活存量”。住建部《2023年城鎮(zhèn)住房發(fā)展報告》顯示，截至2022年末，城鎮(zhèn)存量住房達(dá)313億平方米、約3.05億套，人均40.8平方米；2024年新建商品住宅銷售10.2億平方米，只占存量的3.26%。

未來的重點是“更新”，住建部《城市更新專項規(guī)劃（2024-2028年）》明確，2025年要完成100萬套城中村改造、500萬戶老舊小區(qū)改造，投資規(guī)模超1.2萬億元。報道顯示，2024年全國已實施城中村改造項目1790個，建設(shè)籌集安置住房161.7萬套。這波更新潮里，智能家居和物業(yè)管理成了“香餑餑”。

智能家居有政策推：深圳《全屋智能發(fā)展行動計劃（2024-2026年）》要求，2025年新建住宅、政府公共設(shè)施100%做全屋智能。企業(yè)也跟上了，海爾智家2024年半年報顯示，智能家居營收占比38%、同比漲25%，小米智能家居連接設(shè)備超6.5億臺、較2023年漲18%。

物業(yè)管理靠服務(wù)升級擴規(guī)模：中指研究院2025年發(fā)布的報告顯示，2024年全國物業(yè)市場規(guī)模1.6萬億元、同比漲12%，百強物業(yè)企業(yè)管理面積均值達(dá)6946.30萬平方米。萬物云、保利物業(yè)等頭部企業(yè)在管面積增速超20%，空間運營、社區(qū)養(yǎng)老等增值服務(wù)營收占比已達(dá)35%。

機構(gòu)研判：3大機會，2大風(fēng)險

對于房地產(chǎn)的未來，機構(gòu)們既指了機會，也提了風(fēng)險。

政策上，中國社科院《2025年中國房地產(chǎn)市場展望》預(yù)測，后續(xù)重點城市會圍繞“優(yōu)化限購、降房貸利率、支持改善需求”調(diào)整，但一線城市全面取消限購可能性低，更可能學(xué)深圳“分區(qū)施策”。

機會集中在3個方向：一是城市更新，招商蛇口、華潤置地等央企在城中村改造的市場份額超40%，2024年相關(guān)營收增速超30%；二是智能家居，除了海爾、美的，涂鴉智能、綠米聯(lián)創(chuàng)等物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在存量房改造的滲透率每年升5-8個百分點；三是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，中指研究院指出，像萬物云“空間科技”模式的社區(qū)服務(wù)型物業(yè)，估值比傳統(tǒng)物業(yè)高20-30%。

風(fēng)險也不能忽視，中信證券2024年11月研報提醒兩點：一是部分城市二手房掛牌量太高（比如深圳超8萬套，創(chuàng)歷史新高），可能壓著房價漲不動；二是房企債務(wù)化解慢，截至2024年8月末，房企境內(nèi)到期債券還有2300億元。其報告分析認(rèn)為，化債政策落實將有助于提升房企信用資質(zhì)。作為國內(nèi)頭部券商，中信證券在房地產(chǎn)債券受托管理領(lǐng)域發(fā)布過多份正式報告。

從深圳新政的“即時熱”到存量市場的“長期變”，中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型。正如中金公司在《房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型白皮書》中所言：“行業(yè)已經(jīng)從‘靠規(guī)模賺錢’轉(zhuǎn)向‘靠效率賺錢’，有技術(shù)、服務(wù)、運營優(yōu)勢的企業(yè)會成新主角，而政策精準(zhǔn)度和市場平衡性，才是行業(yè)穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵?！?/p>

本文來源：綜合自網(wǎng)絡(luò)

監(jiān)制：張倩

編輯：李南