深圳買房人注意：這些片區(qū)價格回調(diào)

新政滿月觀察：深圳樓市分化加劇

福田14個片區(qū)房價下跌，機(jī)會還是風(fēng)險？

深圳樓市現(xiàn)分化：福田六成片區(qū)報價下跌

獨(dú)家數(shù)據(jù)：深圳新政后這些小區(qū)還在降價

深圳樓市新政實施已滿月，市場呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢。最新市場數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)22個監(jiān)測片區(qū)中，多達(dá)14個片區(qū)出現(xiàn)業(yè)主報價下跌，占比超過六成。這一現(xiàn)象與深圳其他區(qū)域的活躍表現(xiàn)形成鮮明對比。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的統(tǒng)計，新政出臺后首周，深圳二手房市場錄得量達(dá)到1531套，環(huán)比增長19.9%。然而在這波回暖潮中，福田區(qū)的表現(xiàn)卻顯得相對平淡。該區(qū)新政前業(yè)主掛盤均價為8.38萬元/平方米，新政后一周微降至8.44萬元/平方米，跌幅為0.7%，同時掛盤量也減少了1.3%。

從具體片區(qū)來看，上步片區(qū)報價環(huán)比下跌2.4%，目前均價為7.6萬元/平方米；園嶺片區(qū)下跌2.3%，均價為7.4萬元/平方米?；蕧?、保稅區(qū)和車公廟片區(qū)也出現(xiàn)了較為明顯的價格調(diào)整。與此相對應(yīng)的是，福田中心區(qū)和石廈片區(qū)則逆勢上漲，漲幅分別為2.2%和1.0%。

這種分化現(xiàn)象不僅體現(xiàn)在片區(qū)層面，也反映在具體樓盤項目中。位于石廈片區(qū)的皇都廣場項目報價環(huán)比下跌6.7%，目前均價為4.1萬元/平方米。梅林片區(qū)的華安園、梅林二村以及百花片區(qū)的百花園一期等項目跌幅均超過5%。而上步片區(qū)的大康福盈門雖然報價高達(dá)11.8萬元/平方米，但也出現(xiàn)了2.9%的價格下調(diào)。

在市場調(diào)整的同時，也有一些項目表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。香蜜湖片區(qū)的新天國際名苑和福田中心區(qū)的發(fā)展興苑分別上漲8.8%，報價達(dá)到13.3萬元/平方米和9.3萬元/平方米。香蜜湖片區(qū)的港中旅花園一期更是以17.7萬元/平方米的單價位居漲幅榜前列。

這種市場分化的背后，反映出深圳樓市正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整。以往依靠學(xué)位概念炒高的老舊小區(qū)，如八卦嶺片區(qū)的一些項目，價格出現(xiàn)了明顯回調(diào)。而核心區(qū)位、品質(zhì)優(yōu)良的住宅項目則保持了較好的價格韌性。

市場分析師指出，當(dāng)前深圳二手房市場仍以“以價換量”為主要特征。盡管看房量有所增加，但購房者普遍表現(xiàn)出較強(qiáng)的議價意愿，往往會在多個同類房源中進(jìn)行比較，等待更合適的入手時機(jī)。

根據(jù)最新統(tǒng)計，深圳二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到7.76萬套，創(chuàng)下歷史新高。其中福田區(qū)和南山區(qū)樓齡超過20年的二手房占比分別達(dá)到63.2%和40%，這些房源面臨較大的去化壓力。

從政策層面看，9月份出臺的新政通過分區(qū)優(yōu)化住房限購、放寬企業(yè)購房限制、統(tǒng)一信貸政策等多重措施，為市場注入了新的活力。特別是境外個人購房結(jié)匯支付流程的簡化，有助于提升交易效率，吸引更多境外高凈值人群關(guān)注深圳高端住宅市場。

專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，新政效果正在逐步顯現(xiàn)。深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政后九天貝殼平臺二手房簽約量較8月同期增長64%。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，新政精準(zhǔn)切中了市場痛點(diǎn)，具備較強(qiáng)的針對性和實用性。

對于未來的市場走勢，業(yè)內(nèi)專家表示，深圳樓市已經(jīng)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，不同區(qū)域、不同品質(zhì)的住宅項目將呈現(xiàn)差異化表現(xiàn)。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍將保持較好的保值增值能力，而一些偏遠(yuǎn)地區(qū)、品質(zhì)較差的老舊小區(qū)可能面臨繼續(xù)調(diào)整的壓力。

從購房者角度而言，當(dāng)前市場環(huán)境下更需要謹(jǐn)慎選擇，重點(diǎn)關(guān)注項目的區(qū)位條件、產(chǎn)品品質(zhì)和配套設(shè)施等核心要素。隨著市場逐漸回歸理性，深圳樓市有望實現(xiàn)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。

從宏觀層面來看，深圳樓市的這一輪調(diào)整也反映出房地產(chǎn)市場正在從過去的粗放式增長轉(zhuǎn)向精細(xì)化發(fā)展階段。政策層面持續(xù)優(yōu)化調(diào)控措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地滿足居民的合理住房需求。