香港樓市率先企穩(wěn)反彈，能帶動內(nèi)地一線城市回暖嗎？

近期有一個(gè)現(xiàn)象引發(fā)廣泛關(guān)注：在大陸所有城市房價(jià)持續(xù)下行的背景下，中國香港的樓市卻率先“破冰”，近幾個(gè)月房價(jià)、房租連續(xù)上漲 。不少粉絲咨詢，香港房價(jià)是否已經(jīng)見底？大陸一線城市、強(qiáng)二線城市會不會跟著上漲？

這種期待不難理解——當(dāng)大陸樓市一片低迷時(shí)，香港樓市的這縷“曙光”，難免讓大家看到希望 。今天我們就來剖析香港樓市的走勢，以及它對大陸城市究竟會產(chǎn)生怎樣的影響 。

先看香港樓市的核心數(shù)據(jù)。從房價(jià)指數(shù)走勢來看，2021年香港房價(jià)見頂，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)與內(nèi)地多數(shù)城市基本一致 。此后房價(jià)進(jìn)入震蕩下跌通道，2023年一季度短暫反彈后繼續(xù)下探，直到2024年下半年才逐漸平穩(wěn)，近幾個(gè)月更是呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢 。

再看關(guān)鍵指標(biāo)：

一是私人住宅價(jià)格指數(shù)，今年3月起持續(xù)上漲；

二是新房成交量，2月至9月連續(xù)8個(gè)月單月成交量破千套，創(chuàng)下2019年以來的最長連漲紀(jì)錄；

三是房租，今年以來持續(xù)攀升，已達(dá)到過去6年的最高水平 。成交量、成交價(jià)、租金同步連漲，單從市場表象來看，香港樓市確實(shí)已經(jīng)企穩(wěn) 。

那么，在全國樓市低迷的大環(huán)境下，香港為何能率先企穩(wěn)？核心原因有四點(diǎn)：

1. 利率環(huán)境顯著改善：香港實(shí)行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度，2024年10月美元開啟降息通道后，港元同步降息 。利率的持續(xù)下調(diào)直接降低了購房成本，有效刺激了購房者入市 。

2. 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢穩(wěn)固：2020 - 2022年受疫情影響，香港經(jīng)濟(jì)一度陷入負(fù)增長；2023年起恢復(fù)正增長，2024年增速進(jìn)一步擴(kuò)大至3%以上 。經(jīng)濟(jì)回暖帶動居民收入增長，也提振了買房信心 。

3. 人口基本面持續(xù)向好：2020 - 2021年，受疫情和政策影響，香港人口出現(xiàn)下滑；但2022年起人口穩(wěn)步回升，截至2024年底已達(dá)753萬，創(chuàng)歷史新高 。人口增長為樓市帶來了實(shí)實(shí)在在的居住需求 。

4. 內(nèi)地購房需求大幅增加：一方面，香港優(yōu)才計(jì)劃、高才計(jì)劃等人才政策吸引了大量內(nèi)地優(yōu)秀人才，他們在港工作生活催生了租房、購房需求；另一方面，內(nèi)地高凈值人群的配置需求顯著提升 。據(jù)廣州中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，其團(tuán)隊(duì)9月單月就促成11宗內(nèi)地客戶赴港購房交易 。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近5年內(nèi)地買家在香港二手私人住宅交易中的占比已接近兩成，5000萬以上豪宅交易中，內(nèi)地買家占比更是超過四成 。

分析完香港樓市企穩(wěn)的原因，大家最關(guān)心的問題來了：香港樓市見底，內(nèi)地樓市會跟著回暖嗎？我們以緊鄰香港的深圳為例，其房價(jià)高點(diǎn)同樣出現(xiàn)在2021年，此后持續(xù)下跌 。2024年9月底新政落地后，深圳二手房成交量短暫反彈、價(jià)格企穩(wěn)四五個(gè)月，但今年4月起價(jià)格再次進(jìn)入下行通道 。即便9月5日深圳加碼限購放松、信貸寬松政策，成交量僅小幅回升，價(jià)格依舊未能止跌 。

很明顯，深圳樓市的運(yùn)行邏輯與香港差異極大，仍受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口流動、政策導(dǎo)向等因素主導(dǎo) 。從核心邏輯來看，香港樓市的復(fù)蘇不能作為大陸樓市的“先行指標(biāo)”，即便對于廣東的深圳、廣州、佛山等臨近城市，短期內(nèi)不僅難享利好，反而可能面臨“虹吸效應(yīng)”——香港房價(jià)上漲可能吸引部分廣東高凈值人群赴港置業(yè) 。

不過從中期（1 - 3年）來看，若香港樓市能實(shí)現(xiàn)持續(xù)上漲，或許會對廣東及全國高等級城市產(chǎn)生小幅利好，但這種傳導(dǎo)效應(yīng)的顯現(xiàn)，還需要結(jié)合內(nèi)地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏、人口流動趨勢以及政策落地效果綜合判斷 。