樓市調(diào)整，變化的不僅是房價(jià)，也是人心。

如今的上海買房人，心態(tài)普遍和幾年前不同了。

整體更佛系，更追求居住改善，財(cái)務(wù)上也更保守。

隨著房子慢慢褪去金融屬性，一定意義上更像家了，其實(shí)也是好事。

上海樓市有幾個(gè)現(xiàn)象和變化，今天想跟你們聊聊。

選籌依然很重要，無論是買二手還是新房。

你要考慮到區(qū)域的供求關(guān)系，規(guī)劃潛力，接盤人群。

有的地段規(guī)劃和配套都不錯(cuò)，但被大量的供應(yīng)打破了平衡，典型的以前有大虹橋，當(dāng)下的北外灘和東外灘，其實(shí)也面臨同樣的困境。

有的地段沒啥規(guī)劃，但供需關(guān)系緊張，下行市依然能享受溢價(jià)。

你買新房，不同地段，不同產(chǎn)品，不同項(xiàng)目，甚至同一項(xiàng)目的不同樓棟，不同樓層，未來在市場上的表現(xiàn)都會(huì)不同。

有的可能會(huì)大漲，有可能會(huì)小漲，還有的會(huì)破發(fā)；包括對應(yīng)的學(xué)校，也是天差地別。

上海破發(fā)的新房已經(jīng)不少，尤其是外環(huán)外，郊環(huán)外的，五大新城的新房項(xiàng)目，市區(qū)的其實(shí)也有。

買二手就更不用說了，房子買到賺到的日子一去不返了，但依然有局部的機(jī)會(huì)。

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剛需買房最勇敢

都說現(xiàn)在樓市冷，但其實(shí)成交量火熱，尤其是低總價(jià)段的剛需房源。

一方面，各種降首付、降利率、降低社保年限的救市政策，都精準(zhǔn)喂給了他們。

另一方面，確實(shí)有很多房子價(jià)格“跌到位了”，原本買不起，現(xiàn)在買得起了，新政一刺激，順勢也就上車了。

成交數(shù)據(jù)上看，剛需成交占比在擴(kuò)大，我們統(tǒng)計(jì)2025年上半年，上海300萬以下的老破小成交占比突破50%。

如果放大到500萬以下，占比高達(dá)76.9%。

有個(gè)同事吐槽，他們一棟樓里（典型的老公房），一年裝修了五六戶，都是年輕買家買入裝修。

這些剛需是上海樓市的底色，是目前市場上最硬的“接盤俠”，也是樓市置換鏈條的源動(dòng)力。

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豪宅成全國資金避風(fēng)港

無論是新房還是二手房，上海的高端市場在全國都有著舉足輕重的地位。

2025年上半年上?？們r(jià)3000萬以上新房成交1096套，占全國16個(gè)重點(diǎn)城市總量的59.37%；

2025年上半年重點(diǎn)城市總價(jià)3000萬以上新房成交套數(shù)

（ 數(shù)據(jù)來源丁祖昱評樓市）

二手豪宅上海也是第一。

上半年3000萬以上二手成交336套，占比46.15%。

也就是說全國的有錢人如果一定要選擇一個(gè)地方買豪宅，那6成的選擇一定是上海。

相比之下，北京、深圳加起來只有413套，不到上海的一半。

2025年上半年重點(diǎn)城市總價(jià)3000萬以上二手房成交套數(shù)

（數(shù)據(jù)來源丁祖昱評樓市）

目前的上海樓市，可以說是豪宅剛需兩頭熱，中間中產(chǎn)在猶豫。想改善怕買貴，躺平吧怕踏空。

有錢沒處花，所以去買房

這些人手里攥著大幾百萬上千萬，存銀行嫌利息低，理財(cái)炒股受不了風(fēng)險(xiǎn)，拿現(xiàn)金害怕貶值。想來想去，還是換成房子心里最踏實(shí)。

這是一種典型的“避險(xiǎn)”心態(tài)，不求大富大貴，但求資產(chǎn)別縮水。

這樣的人過去有，現(xiàn)在有，未來也有，但相對數(shù)量可能會(huì)越來越少，并且集中在豪宅和頭部產(chǎn)品。

買房決策周期明顯變長

上海買房，如今已經(jīng)成為一個(gè)長達(dá)三個(gè)月甚至半年一年的過程。

買一套房子，可能中間加了無數(shù)中介，看了無數(shù)房子，最終才猶豫下定，根源還是害怕房價(jià)下跌，想贏怕輸。

買房預(yù)期也從追求資產(chǎn)上漲轉(zhuǎn)為只求不貶值。

很多人買二手房，砍價(jià)時(shí)也將未來預(yù)期跌幅納入考量范圍。

房產(chǎn)金融屬性正在發(fā)生根本性變化，越來越多的房子淪為消費(fèi)品，想要買到保值增值屬性的房子也越來越難。

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先讓自己住的爽

現(xiàn)在很多人買房，核心追求是居住舒適。

“橫廳大陽臺(tái)、高得房率”，這些讓自己住得更舒服的點(diǎn)，反而比“投資洼地”這些虛頭巴腦的噱頭更吸引人。

尤其是當(dāng)下的新房購買者，格外關(guān)注產(chǎn)品力，然后才是增值潛力和性價(jià)比。

市區(qū)品質(zhì)高的新房大都日光，而品質(zhì)不好的新房，直接沒人買。

比如閔行的古北悅公館，在閔行最好的地段金虹橋板塊，按理說根本不愁賣，畢竟外環(huán)外的梅隴保利海上印都日光了，但古北悅公館這個(gè)長條戶型，直接勸退買房人。

類似的，嘉定的日月光伯爵天地匯景華庭，準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，單產(chǎn)品力嚴(yán)重不足：

大面積真石漆立面、緊湊的樓間距。四批次房源自2024年1月開盤至今，網(wǎng)簽率僅56%。

戶型設(shè)計(jì)也存在明顯缺陷：89㎡戶型僅做兩間臥室，窄面寬、長進(jìn)深。

法拍房撿漏的人越來越多。

以前覺得法拍房晦氣、麻煩，現(xiàn)在不少人專門盯著法拍市場。

單純因?yàn)楸阋?！價(jià)格可能市價(jià)的七八成，吸引力巨大。

雖然風(fēng)險(xiǎn)高，但在真金白銀的優(yōu)惠面前，有人愿意搏一搏。

我們研究過，目前法拍市場最能撿便宜的還是豪宅，主要是起拍價(jià)夠低。

尚海灣豪庭（一期），2樓561平，起拍3469萬，法拍成交總價(jià)3811萬，單價(jià)6.8萬。市場成交單價(jià)至少10萬，6-7折。

陽光城檀悅，8樓115平，起拍價(jià)1120萬，法拍成交總價(jià)1190萬，單價(jià)10.3萬。小區(qū)里中樓層同面積在掛13.8萬。

房外房研究院制圖

長期租房的人越來越多

根據(jù)《2025中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》，一線城市約50%人口在租房。

包括上海選擇長期租房的人也越來越多，其中不乏有錢人。

這種心態(tài)，正在深刻改變市場的需求結(jié)構(gòu)。

在上海，想買一套好房子，千萬起步，上億也很正常。大部分人都買不起，但是租好房子就容易多了。每月2萬預(yù)算就能租到1500萬總價(jià)以上的房子，而且這種價(jià)格的房子維護(hù)保養(yǎng)物業(yè)肯定也不錯(cuò)。

我們的看法是，如果資金有限，但又想住好房子，可以買一套小房子，租出去，租一套大房子自住，進(jìn)可攻退可守。

而且上海的高端租房市場已經(jīng)相當(dāng)成熟，你有錢能租到各種條件都相當(dāng)不錯(cuò)的房子，鄰居素質(zhì)也不差。

房東也很守規(guī)矩，不會(huì)說突然賣房或者突然趕人。

如今在市場中，穩(wěn)定的中產(chǎn)家庭長租客，可是房東眼中的香餑餑。

上海過去因?yàn)榉績r(jià)漲太快，隨便轉(zhuǎn)手就賺錢，很多房子空置，囤著等升值，或者直接毛坯放給二房東。

現(xiàn)在不行了，房子空置有持有成本，不如自己搞好出租，不會(huì)被二房東吃差價(jià)。

上海還是有不少的高端租賃市場購買力，大企業(yè)高管，外企人士，留學(xué)生等，愿意付出高額租金住好房子。

對于房東來講，房價(jià)不漲賺點(diǎn)租金也不錯(cuò)。當(dāng)然差房子我們還是建議賣掉。

對買房人來講，你可以選擇買房，也可以選擇租房，大家都有美好光明的未來。

至于租房怎么上學(xué)的問題，可以買掛戶口老破小來解決這個(gè)問題。

2025年的買房人，沖動(dòng)和狂熱退了，務(wù)實(shí)和關(guān)注自身感受成了主流。

房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”真的過去了，一個(gè)更冷靜、更健康的“青銅時(shí)代”來了。

其實(shí)也是好事，大家對于買房這種事情沒以前那么浮躁了，普通人不會(huì)因?yàn)橐惶追孔永_階層差距。

安下心搞實(shí)業(yè)，搞事業(yè)，搞科技，做文化。比如deepseek，寒武紀(jì)，黑神話，凡人修仙傳，宇樹科技，泡泡瑪特……

最終經(jīng)濟(jì)好起來，再受益到房價(jià)。

我們依然看好上海核心稀缺資產(chǎn)的未來。

東京的塔樓新房豪宅，已經(jīng)幾十萬人民幣一平了。

東京今年上市的新房豪宅，163平的實(shí)用面積，總價(jià)180000萬日元（8690萬人民幣），單價(jià)約53.3萬人民幣/㎡。

就我們9月3號閱兵的那個(gè)排面，上海未來的地位，不會(huì)比東京低的，那么上海塔尖豪宅的價(jià)格，也不會(huì)比東京便宜。

但是一切皆周期，關(guān)鍵是什么時(shí)候，會(huì)漲回來。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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