2025.09.09

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作者 |一財評論員

樓市到了需要重塑敘事結(jié)構(gòu)的求變時刻。

近日《深圳市住房和建設(shè)局 中國人民銀行深圳市分行關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》明確，自6日起將限購范圍繼續(xù)縮小至福田、南山、寶安（新安街道），符合條件的深圳市戶籍居民家庭可在市內(nèi)羅湖等六個區(qū)購買商品房不限套數(shù)，1年社保的非深圳戶籍家庭在這些區(qū)可購買兩套房，成年單身人士按居民家庭執(zhí)行購房政策，房貸利率定價不再區(qū)分首套房和二套房。

這是繼廣州全面放開限購后，北上廣深四大城市中又一城市采取跟進策略。相比京滬在部分地區(qū)放開限購，深圳的政策介于京滬與廣州之間：盡管在部分中心市區(qū)放開限購，但在核心城區(qū)依然維持限購。

不同城市因地制宜采取不同政策，凸顯了各地樓市狀況的差異。而在限購問題上，廣州的全面徹底與京滬深的漸進推進，何種決策可更有效地與市場交互，在樓市步入買方市場的當下，很難有一個標準答案。

當前各地樓市走勢也證明了這一點。市場機構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前八個月，百強房企累計實現(xiàn)操盤銷售額同比下降13.1%，降幅較前七個月擴大0.6個百分點，其中8月單月環(huán)比降低1.9%，同比降低17.6%。

顯然，樓市的健康發(fā)展需重構(gòu)敘事結(jié)構(gòu)和故事邏輯，政策和媒體應(yīng)逐漸淡化通過房價漲跌、樓市銷售額來評判樓市健康與否，因為在樓市進入右側(cè)交易的場景下，房價與成交量已非核心變量。各方更需轉(zhuǎn)變思路和立場，真正潛心研究和踐行“房子是用來住的、不是用來炒的”真切內(nèi)涵。

作為衣食住行用中最大的耐用消費品，住房的居住屬性需各方投注更多注意力和政策傾斜，真正滿足人們對日益增長的美好居住需求，搭建有效的制度體系完善住房的居住屬性。

如果說房改以來，樓市以“硬件”主導(dǎo)行業(yè)走勢，那么推動樓市健康成長的則是圍繞居住屬性打造的制度文化，讓宜居真正成為樓市健康發(fā)展的核心使命。必須指出，樓市右側(cè)交易是以“軟件”等支撐體系為主，這至少包括以下幾個方面：

一是人與房的法律關(guān)系。這是厘定人財物責(zé)權(quán)利關(guān)系的基礎(chǔ)，當前中國住房以公寓式住宅為主，其中牽涉到很多共有產(chǎn)權(quán)，這導(dǎo)致業(yè)主與住房的法律關(guān)系相當復(fù)雜，很多法律關(guān)系變得并不那么清晰，如公攤面積、公共設(shè)施等一旦出現(xiàn)外墻脫落等傷人破財事件，如何確定各方責(zé)權(quán)利關(guān)系？地面下沉等地質(zhì)災(zāi)害問題出現(xiàn)，怎么厘定各方責(zé)任？

二是社區(qū)鄰里關(guān)系。公攤面積等背后是一個復(fù)雜的法律關(guān)系，這導(dǎo)致鄰里間的關(guān)系牽涉到很多外部性問題，如有人使用公共設(shè)施和公攤面積多，有的人則使用較少，這些公攤面積等出現(xiàn)損毀等情況，修繕責(zé)任和出資比例怎么分配，是迫切需解決的問題。

三是房屋體檢、房屋養(yǎng)老、房屋保險等問題。房如人，也有生命周期，公寓式住宅特征在，房屋體檢、房屋養(yǎng)老、房屋保險要在所有住戶中找尋到合作聚焦解，無疑需要發(fā)達高超的制度設(shè)計、專業(yè)精準的立法執(zhí)法等，以不偏不倚地構(gòu)建起權(quán)責(zé)對等的激勵約束兼容機制，避免道德風(fēng)險和逆向選擇。要搭建各方都接受、經(jīng)濟社會成本最小化的房屋體檢、房屋養(yǎng)老、房屋保險制度，是一項專業(yè)而細致的工作，并非出臺一紙公文就可以規(guī)范。

當前樓市需圍繞住房使用和護養(yǎng)重構(gòu)敘事，這是長期以來被忽視的領(lǐng)域，隨著大部分城市進入住房存量市場，政策聚焦點應(yīng)放在更好搭建宜居的法律制度體系和社區(qū)倫理關(guān)系上，強化住房的全生命周期管理體系。當然，在傳統(tǒng)的住房交易環(huán)節(jié)，政策和制度應(yīng)立足于為不動產(chǎn)交易提供低成本的市場交易秩序，增強市場交易自由度。

老去又逢新歲月，春來更有好花枝。進入買方市場，樓市的健康發(fā)展不應(yīng)用房價漲跌等進行評價，而是需圍繞宜居來重構(gòu)市場敘事邏輯。居住才是不動產(chǎn)的核心功能，讓居住變得責(zé)權(quán)利更清晰、更便利，樓市才能真正健康發(fā)展。

微信編輯| 七三

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