最近后臺(tái)有粉絲抬杠，說(shuō) “房姐你老勸我們賣老破小，可現(xiàn)在手里有老破小的才是攥著寶！官方都發(fā)文件鼓勵(lì)原拆原建了”。

這話聽(tīng)著有道理，但咱得掰開(kāi)揉碎了說(shuō)——原拆原建對(duì)老破小，尤其是內(nèi)城核心地段的，確實(shí)是天上掉餡餅的好事。

先給大家看個(gè)實(shí)打?qū)嵉陌咐?，最近北京西二環(huán)邊上，月壇學(xué)區(qū)的三里河一區(qū)28號(hào)樓，開(kāi)始啟動(dòng)了原拆原建。

沒(méi)原拆原建前，小區(qū)成交價(jià)在11-12 萬(wàn)/㎡，經(jīng)過(guò)原拆原建翻新后，業(yè)內(nèi)預(yù)估能沖到14-15萬(wàn)/㎡。咱按一套60㎡小兩居算，平白無(wú)故多出來(lái)180萬(wàn)！不過(guò)，這是預(yù)估價(jià)，沒(méi)真金白銀成交前，都是紙上富貴。

再看看投入成本有多大呢？

從拆遷手冊(cè)里能看到，小區(qū)改建綜合單價(jià)是11815.30元/㎡，政府直接補(bǔ)5786元/㎡，也就是說(shuō)業(yè)主負(fù)擔(dān)的原面積單價(jià)6029.30元/㎡，超出原面積部分，居民需負(fù)擔(dān)11815元/㎡。

后來(lái)業(yè)主們合計(jì)了下，加上租房過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)，再留一筆錢后期簡(jiǎn)單裝修，平均一戶也就花50來(lái)萬(wàn)。

50萬(wàn)換180萬(wàn)的增值，擱誰(shuí)都得心動(dòng)。

但房姐必須給你潑盆冷水：這好事，真不是誰(shuí)都能遇上的。

北京早在19年光華里5號(hào)樓木質(zhì)結(jié)構(gòu)坍塌，就有原拆原建的案例了，可這么多年過(guò)去，滿打滿算也就7個(gè)小區(qū)、700 多戶真正落地。

為啥數(shù)量這么少？

不是官方不支持，是卡脖子的門檻太多，隨便一條就能把99%的小區(qū)攔在門外。

第一：100%業(yè)主同意

原拆原建的核心紅線就是“全票通過(guò)”，只要有一戶不同意，這事兒就徹底黃。畢竟要拆房子，強(qiáng)拆就是違法，誰(shuí)也不敢冒這個(gè)險(xiǎn)?？扇诵母舳瞧?，小區(qū)里人一多，想法就雜了——有人覺(jué)得劃算，有人怕麻煩，有人就想坐地起價(jià)。

據(jù)報(bào)道三里河一區(qū)28號(hào)樓，54戶居民，征得所有用戶同意，差不多花了3年時(shí)間，這還是政府牽頭做工作。要是換成居民自己牽頭，誰(shuí)來(lái)無(wú)償跑前跑后？誰(shuí)來(lái)協(xié)調(diào)矛盾？落實(shí)難度就很大。

第二：原拆原建需要居民自己掏錢

根據(jù)以往北京原拆原建的案例，拆除和重建的資金，政府和社會(huì)資本會(huì)進(jìn)行一部分支持，但也需要居民自掏腰包，根據(jù)房屋面積，18-25萬(wàn)不等，雖然跟翻新后小區(qū)房?jī)r(jià)的增值相比，這點(diǎn)錢不多，但對(duì)小區(qū)里的老人、或者是經(jīng)濟(jì)緊張的家庭，確實(shí)拿不出來(lái)。而且很多老人在老房子里住了一輩子，本身沒(méi)多少積蓄，也不想折騰——反正不賣房，房子新不新對(duì)他們來(lái)說(shuō)沒(méi)那么重要，犯不著掏這筆錢。

第三：原拆原建的房子，原則上是不能變大的

原拆原建的原則是“拆多少建多少”，原來(lái)60㎡，建好還是60㎡，實(shí)際操作中可能會(huì)有一些誤差，但肯定不可能從60平變成100平的，所以這就導(dǎo)致一個(gè)問(wèn)題：業(yè)主掏了錢，房子只是變新了，居住空間沒(méi)變大。

要是打算賣房，增值確實(shí)香；可要是自住，無(wú)非是換了個(gè)新點(diǎn)的老房子，還要折騰搬家、適應(yīng)新環(huán)境，很多人覺(jué)得 “不劃算”，干脆就不摻和了。

第四：必須是D級(jí)危樓

不是說(shuō)房齡老就能原拆原建，得先經(jīng)過(guò)專業(yè)鑒定，確定是D級(jí)危樓——也就是房子已經(jīng)危險(xiǎn)到不能住人，必須拆了重建才行。很多內(nèi)城老破小雖然舊，但結(jié)構(gòu)還結(jié)實(shí)，連申請(qǐng)的資格都沒(méi)有。

光是以上4道門檻，就足以讓絕大多數(shù)老破小區(qū)跟原拆原建無(wú)緣了。

所以別光聽(tīng)“原拆原建”的好，得先看看自己的房子能不能滿足條件，自己能不能扛過(guò)這些門檻。

最后房姐還是那句話：

老破小是寶還是累贅，關(guān)鍵看你手里的房子在哪、品相如何，更看你有沒(méi)有能力抓住利好。要是不符合原拆原建條件，又沒(méi)人接盤，手里的老破小很可能變成“燙手山芋”，該出手時(shí)還得出手。

更可笑的是，現(xiàn)在有些無(wú)良中介開(kāi)始推“掉渣房”，說(shuō)買了就能搏原拆原建，頂多就是一個(gè)賣房的噱頭，千萬(wàn)別被忽悠了！