債務(wù)重組雖為房企贏得了“時間窗口”，但要真正實現(xiàn)經(jīng)營回歸良性發(fā)展，還需多重因素協(xié)同。

中房報記者 苗野 北京報道

房企化債迎來重要突破。

9月1日，禹洲集團對外釋放了一個消息，其境外債務(wù)重組各項條件已獲滿足并正式生效，整體化解66.8億美元債務(wù)風(fēng)險，成功降債35億美元，成為了全國第5家完成境外債務(wù)重組所有流程的房企。

同日晚間，佳兆業(yè)集團也宣布其境外債務(wù)重組計劃已取得關(guān)鍵性進展，重組生效日期預(yù)計于9月底正式落地，將削債86億美元。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2025年8月，全國共有77家房企發(fā)生債務(wù)違約，約60家出險房企公布了債務(wù)重組進展，其中20家房企的債務(wù)重組方案獲批，化債總規(guī)模突破1.2萬億元。

目前，融創(chuàng)、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光等房企已完成境內(nèi)及境外債務(wù)重組；禹洲、中梁、當代等房企完成境外債重組；旭輝、佳兆業(yè)、碧桂園、世茂等企業(yè)的境外債重組方案已獲批。此外，新華聯(lián)于今年6月完成重整，金科股份、協(xié)信遠創(chuàng)的重整方案經(jīng)法院批準后已進入執(zhí)行階段。

“這標志著房企風(fēng)險處置進入快車道，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造?！狈康禺a(chǎn)市場人士普遍認為，完成債務(wù)重組只是第一步，在樓市新周期里想要活下去，需要的是穩(wěn)健的財務(wù)、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和精心的運營。

從“展期”轉(zhuǎn)向“削債”

2025年以來，房企債務(wù)重組進程明顯加快。

8月20日，“21旭輝03”通過了重組方案投票，這使得旭輝境內(nèi)債重組幾近完成，目前已通過重組方案的6筆境內(nèi)債存續(xù)規(guī)模合計96億元，僅余“22旭輝01”仍在投票中。

融創(chuàng)旗下的境內(nèi)債已于8月11日復(fù)牌，并開始陸續(xù)落地各項條款，股票選項申報登記相關(guān)工作已完成，選擇股票選項金額為55.9億元。同期融創(chuàng)推出全面?zhèn)D(zhuǎn)股方案重組95.52億美元債務(wù)，將于9月15日在香港高等法院舉行召集聆訊。

“全力以赴完成境內(nèi)外公開市場債務(wù)風(fēng)險的化解。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在中報中提到，預(yù)計將于2025年底前完成境內(nèi)債重組方案的執(zhí)行和境外債重組相關(guān)的所有法庭程序。

在這一輪化債浪潮中，最核心變化是從“展期”轉(zhuǎn)向“削債”，多數(shù)房企通過債轉(zhuǎn)股、現(xiàn)金要約、資產(chǎn)抵債等方式實現(xiàn)削債70%左右。

在禹洲集團的境外債務(wù)重組方案中，部分債權(quán)人將獲得公司新發(fā)行56.45億股股票，占重組后公司已發(fā)行股份約37.94%。此外，禹洲集團還通過供股籌集近1億港元資金，用于支付重組相關(guān)費用及補充集團流動資金。

禹洲集團方面表示，本次重組方案核心目標在于將集團境外負債規(guī)模調(diào)整至合理水平，恢復(fù)資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健與可持續(xù)性，確保集團業(yè)務(wù)能夠持續(xù)經(jīng)營并實現(xiàn)健康蓬勃發(fā)展，同時緩解公司流動性壓力。

融創(chuàng)中國被視為房企解決債務(wù)風(fēng)險的示范案例，在其發(fā)布的境外債務(wù)二次重組方案中，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)重組采用“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”模式，成為首家將所有美元債券轉(zhuǎn)換為公司股本的開發(fā)商。若最終順利實施，融創(chuàng)基本實現(xiàn)境外債務(wù)清零。

佳兆業(yè)同樣通過債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)處置等多種方式，對原有債務(wù)結(jié)構(gòu)進行系統(tǒng)性優(yōu)化。重組成功后，新票據(jù)的票面利率介于5%～6.25%，較歷史債務(wù)的利率有所下降。債務(wù)平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，當下房企流動性困境沒有明顯緩解，高比例削債能大幅減輕企業(yè)償債壓力，避免出現(xiàn)二次違約。對債權(quán)人來說，若房企后續(xù)經(jīng)營改善，股權(quán)價值提升，債權(quán)人可通過分紅或轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲益。

某房企內(nèi)部人士表示，唯有活著，償債才有基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場還在底部，沒有新的項目開發(fā)就沒有現(xiàn)金流入，所以只能從源頭上減負，將有限的現(xiàn)金流用于恢復(fù)正常經(jīng)營，債務(wù)重組只是手段，經(jīng)營重構(gòu)才是目的。

化債與轉(zhuǎn)型并行

房企債務(wù)重組提速背后，是緊迫的時間窗口。

2025年1～8月，TOP100房企銷售總額為23270.5億元，同比下降13.3%，千億規(guī)模房企僅剩5家，銷售額均值為1508.7億元；TOP10房企銷售額占比49.2%，行業(yè)集中度逐步提升。

單看8月，TOP100房企銷售額環(huán)比增長3%，同比下降11%，這表明市場有所回暖，但遠未恢復(fù)到正常水平。

此外，286家披露業(yè)績的上市房企在2025年上半年累計實現(xiàn)營業(yè)收入1.85萬億元，累計實現(xiàn)凈利潤851.77億元。值得關(guān)注的是，189家上市房企總計虧損1912億元，凈利潤為負的房企有89家。

多家房企掌舵人在半年報中提及，房地產(chǎn)市場仍處在深度筑底期，預(yù)計今年總體行業(yè)規(guī)模將下滑5%~10%，信心修復(fù)需要時間，企業(yè)經(jīng)營面臨重要考驗。

對于出險房企而言，債務(wù)重組是企業(yè)自救的關(guān)鍵一環(huán)，但要想完全“上岸”，身上的“包袱”依然很重，它們也嘗試通過出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投和深度轉(zhuǎn)型尋找突圍之路。

臨近8月底，寶龍地產(chǎn)將杭州濱江寶龍城擺上貨架，商業(yè)綜合體部分報價28億～35億元，寫字樓報價13.9億元，總價超過40億元。萬科也于8月26日將吉林松花湖國際度假區(qū)開發(fā)有限公司和北京萬冰雪體育有限公司各75%的股權(quán)賣了出去。

“面對當前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要，我們體會到做增量容易，做存量難?！比f科管理層稱。

孫宏斌也坦言：“公司過去經(jīng)歷過很多困難和風(fēng)險，不管是再好的行業(yè)，杠桿高風(fēng)險就會大，所以降杠桿是必須的?！?/p>

通過項目出售和債務(wù)重組，融創(chuàng)已經(jīng)實現(xiàn)了杠桿壓降，同時發(fā)展物管、文旅業(yè)務(wù)板塊，上半年合計收入超56億元，占比提升至28.3%。另外，融創(chuàng)獲得貝恩投資90億美元資金支持，正在通過“而今管理”尋找優(yōu)質(zhì)代建項目。

從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，這是絕大多數(shù)出險房企的選擇。

旭輝控股董事局主席林中表示，距離旭輝控股真正“站起來”，可能還需要3年時間。他提出旭輝要“二次創(chuàng)業(yè)”，走一條“輕資產(chǎn)、低負債、高質(zhì)量”的新路徑，聚焦“收租、自營開發(fā)、房地產(chǎn)資管”三大核心業(yè)務(wù)板塊。

26億元撬動1470億元債務(wù)清零，金科地產(chǎn)完成全國首例千億級房企司法重整，攜手長城資產(chǎn)轉(zhuǎn)型特殊資產(chǎn)管理，開啟“不良資產(chǎn)+”市場新賽道。

“目前來看，代建、輕資產(chǎn)運營是房企轉(zhuǎn)型的主流方向?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)觀察人士表示，通過“代建+管理輸出”既能獲取穩(wěn)定收益，又能保留地產(chǎn)基因，將過往積累的資源最大限度變現(xiàn)。

值得一提的是，中國信達于7月16日宣布采取“罰息豁免+債務(wù)展期”的組合策略對中民投18.99億元債權(quán)實施重組。中國信達主動免除約7923萬元罰息，僅以本金作為重組基數(shù)，并將還款期限延長至2025年底。18.2億元債務(wù)的“免息展期”無疑是對出險房企積極化債的又一針“強心劑”。

“現(xiàn)在評判出險房企值不值得出手相救是要看其手上有沒有可盤活的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能不能產(chǎn)生現(xiàn)金回流?！鼻笆瞿撤科髢?nèi)部人士說。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，債務(wù)重組雖為房企贏得了“時間窗口”，但要真正實現(xiàn)經(jīng)營回歸良性發(fā)展，還需多重因素協(xié)同，穩(wěn)住現(xiàn)金流、提高運營效率、恢復(fù)市場信心才是走出困境的關(guān)鍵。

行業(yè)承壓，走在自救和恢復(fù)前列的房企，更有機會在行業(yè)恢復(fù)后率先走出困境。