城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

2025年中報季收官。從近期上市房企中報和業(yè)績會可以看出，雖然房企整體業(yè)績表現(xiàn)不甚理想，但對市場信心有所恢復(fù)。絕大多數(shù)房企認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已基本觸底，但反彈力度偏弱；中央和地方政府將繼續(xù)出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，包括優(yōu)化限購、城市更新、推動“好房子”建設(shè)等；行業(yè)核心主題從“規(guī)模擴(kuò)張”徹底轉(zhuǎn)向“生存質(zhì)量”與“新模式探索”。順應(yīng)政策導(dǎo)向和行業(yè)形勢，房企或積極探索經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，開辟新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，或主動尋求債務(wù)重組，化解風(fēng)險。

上市房企作為房地產(chǎn)市場重要主體，其對房地產(chǎn)政策導(dǎo)向和市場環(huán)境的感知，成為我們觀察行業(yè)發(fā)展的重要視角。同時，這些企業(yè)的思考，也可以為政策制定提供決策參考。

一、行業(yè)形勢判斷

半年報和房企業(yè)績會透露的信息顯示，各家房企在宏觀層面的判斷呈現(xiàn)出高度共識。共識性判斷主要?dú)w納為以下幾個方面：

一是市場已觸底，但復(fù)蘇乏力。上市房企普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷了長達(dá)數(shù)年的深度調(diào)整后，政策“組合拳”（如“保交樓”專項借款、首付比例和利率下調(diào)、核心城市限購放寬等）已初步穩(wěn)住市場，銷售和價格繼續(xù)大幅下跌的空間有限。但是居民收入和預(yù)期并未根本性改善，市場缺乏強(qiáng)勁的反彈動力，預(yù)計將在低位持續(xù)徘徊。

二是“城市分化”和“企業(yè)分化” 是未來最核心的特征。從城市角度看，一線和強(qiáng)二線城市的核心地段，因人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，市場需求相對堅韌，房價有望率先企穩(wěn)甚至小幅回暖。同時因為一二線城市需求相對穩(wěn)定，也成為房企布局的重點(diǎn)。而廣大三四線城市普遍庫存壓力較大，需求透支嚴(yán)重，市場回暖需要更長時間的消化。從企業(yè)角度看，財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流安全的國企、央企及部分優(yōu)質(zhì)民營房企，憑借資金、資源和品牌優(yōu)勢占據(jù)更多市場份額；而債務(wù)高企、尚未完成風(fēng)險出清的企業(yè)，則面臨越來越大的生存壓力。

三是新模式轉(zhuǎn)型迫在眉睫。傳統(tǒng)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式被公認(rèn)已經(jīng)終結(jié)。房企紛紛強(qiáng)調(diào)要向“房地產(chǎn)新發(fā)展模式” 轉(zhuǎn)型，通過剝離非核心資產(chǎn)、引入代建、商業(yè)運(yùn)營等方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向存量經(jīng)營、輕資產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)提升。例如萬科提出“戰(zhàn)略聚焦主業(yè)和重點(diǎn)城市布局”，并加速推動資產(chǎn)處置和業(yè)務(wù)優(yōu)化，以適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式；招商蛇口提出“從以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化競爭向差異化轉(zhuǎn)變”的“三個轉(zhuǎn)變”，并以“好房子”建設(shè)為抓手，推動產(chǎn)品力與服務(wù)力雙提升；榮盛發(fā)展計劃提升非房業(yè)務(wù)營收占比；廣宇集團(tuán)則通過剝離部分開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)扭虧。

四是企業(yè)銷售回款能力受限，流動性承壓。限購、限貸等政策仍未完全放松，疊加市場信心不足，導(dǎo)致房企銷售回款能力受限，現(xiàn)金流壓力顯著。半年報數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)中存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)超過300天的企業(yè)占比高達(dá)86.6%，反映出行業(yè)整體流動性持續(xù)承壓。萬得統(tǒng)計的129家A股上市房企中，85家現(xiàn)金流為負(fù)。招商蛇口經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-20.06億元，同比下降255.77%。

五是房企盈利能力承壓。多數(shù)房企上半年凈利潤大幅下滑，甚至出現(xiàn)虧損。根據(jù)萬得統(tǒng)計的129家A股上市房企中，超半數(shù)凈利潤同比下滑。以萬科A為例，其2025年半年報顯示銷售毛利率僅為9.97%，歸屬上市公司股東凈利潤為-119.47億元，同比下跌21.26%；金地集團(tuán)上半年歸母凈利潤為-37.01億元，較上年同期的33.6億元也是進(jìn)一步惡化。

二、未來趨勢預(yù)測

綜合多家房企的判斷，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)仍依賴政策支持，但中長期來看，一二線核心城市的改善型需求仍具備韌性。房企正在通過財務(wù)穩(wěn)健、投資聚焦、運(yùn)營提效、業(yè)務(wù)多元和產(chǎn)品升級等策略，適應(yīng)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)換。

關(guān)于未來行業(yè)發(fā)展趨勢，上市房企普遍認(rèn)為，未來將從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量+服務(wù)”雙輪驅(qū)動。未來行業(yè)將更加注重產(chǎn)品力、運(yùn)營效率和客戶體驗，推動從“賣房子”向“提供服務(wù)”轉(zhuǎn)型。政策鼓勵“好房子”建設(shè)，推動產(chǎn)品力和交付力成為競爭核心。

頭部央企國企對未來形勢判斷相對樂觀，例如華潤、保利、中海等，作為行業(yè)壓艙石，它們普遍認(rèn)為市場最困難的時期已經(jīng)過去，自身將憑借融資和信用優(yōu)勢，在行業(yè)洗牌中獲取更多發(fā)展機(jī)會；穩(wěn)健型民企語氣相對謹(jǐn)慎，如龍湖、萬科等，強(qiáng)調(diào)“活下去，并活得久”，它們強(qiáng)調(diào)“寒意”仍在，將“安全”置于“增長”之前；出險房企在報告中則更強(qiáng)調(diào)“求生自救”，更注重推進(jìn)重組和化債。

綜合典型房企中報對未來政策和市場的判斷，核心觀點(diǎn)可以概括為以下幾個方面：

首先是政策層面，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)顯著寬松態(tài)勢，同時更強(qiáng)調(diào)區(qū)域差異化施策。預(yù)計政策將呈現(xiàn)“梯度化”特征：一線城市適度松綁限購以釋放改善需求，三四線城市則可能通過優(yōu)化土地供應(yīng)、加快存量商品房收儲、購房補(bǔ)貼等加快實現(xiàn)供需平衡。

金融支持政策上，將持續(xù)推進(jìn)“保交樓”政策落地，通過構(gòu)建多元化金融支持體系緩解房企流動性壓力，穩(wěn)定市場預(yù)期。政府與金融機(jī)構(gòu)協(xié)同設(shè)立專項紓困基金，對符合條件項目提供定向信貸支持，同時推動“一企一策”債務(wù)重組方案實施。

土地政策上，土地供應(yīng)政策將呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化特征。地方政府正著力優(yōu)化土地供應(yīng)節(jié)奏與結(jié)構(gòu)，特別是在核心城市，通過提高保障性住房、租賃住房用地供給占比，適度控制普通商品住宅用地投放規(guī)模，以實現(xiàn)住房供給結(jié)構(gòu)的多元化與均衡化。伴隨城市更新進(jìn)程提速，地方政府在土地出讓中更加注重引入多功能復(fù)合開發(fā)模式，以提升土地利用效率與城市空間價值。典型做法包括在住宅用地出讓時配套商業(yè)、辦公或公共服務(wù)設(shè)施用地，引導(dǎo)房企開發(fā)集居住、辦公、消費(fèi)等功能于一體的城市綜合體。

其次是市場層面，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化特征加劇，核心城市與低能級城市間的銷售表現(xiàn)差異持續(xù)擴(kuò)大。在當(dāng)前宏觀環(huán)境下，購房者更青睞具備優(yōu)質(zhì)就業(yè)機(jī)會和教育資源的城市，進(jìn)一步加劇市場分化。開發(fā)商在資源配置和產(chǎn)品策略上也明顯向高能級城市傾斜，以提升資金周轉(zhuǎn)效率和項目盈利能力。區(qū)域分化不僅反映供需關(guān)系變化，更深層次揭示了城市發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡，這將成為未來政策制定和資源配置的重要依據(jù)。

產(chǎn)品需求上，改善型需求正加速演變?yōu)槭袌龊诵尿?qū)動力。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國商品房銷售中，改善型住房占比突破50%關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，較三年前提升約15個百分點(diǎn)。這一趨勢彰顯出消費(fèi)升級背景下對居住空間、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境的進(jìn)階需求。順應(yīng)市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級和“好房子”建設(shè)將成為房企應(yīng)對市場變革的核心戰(zhàn)略抓手。

三、風(fēng)險與挑戰(zhàn)

目前房地產(chǎn)行業(yè)政策執(zhí)行效果呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化與結(jié)構(gòu)性滯后特征。盡管中央層面持續(xù)釋放寬松政策信號，包括下調(diào)首付比例、放寬限購條件、推進(jìn)城市更新及土地收儲等舉措，但在地方執(zhí)行層面，受制于財政資源約束，地方政府往往難以同步配套補(bǔ)貼或激勵措施。以部分三四線城市為例，購房補(bǔ)貼政策因財政撥款流程遲滯，未能于2025年三季度前落實到位，導(dǎo)致政策紅利未能有效轉(zhuǎn)化為市場動能。與此同時，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險偏好尚未實質(zhì)性改善的背景下，對房地產(chǎn)信貸審批仍維持審慎態(tài)度，與政策導(dǎo)向存在明顯時滯，制約了融資端流動性支持效果。購房者信心修復(fù)緩慢，疊加前期房價下行預(yù)期與收入不確定性影響，市場觀望情緒持續(xù)，進(jìn)一步削弱了政策向終端需求的傳導(dǎo)效率。

在供需矛盾加劇和市場需求疲弱背景下，去庫存成為政策和市場需要解決的最大難題。分區(qū)域觀察，部分三四線城市庫存去化周期已突破24個月警戒線，市場調(diào)整壓力顯著；而一線及核心二線城市雖周期相對較短，但在高基數(shù)效應(yīng)制約下，去化難度仍不容忽視。這種區(qū)域分化格局加劇了市場不確定性，也促使政策調(diào)控更趨審慎。優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、提升去化效率已成為行業(yè)亟待解決的核心課題。

在中央“因城施策”框架下，地方政府通過專項債收儲等創(chuàng)新舉措有效支撐核心城市去化。部分城市運(yùn)用專項債資金收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房或人才公寓，既緩解市場去化壓力，又穩(wěn)定房價預(yù)期。與此同時，部分區(qū)域通過城市更新盤活存量資產(chǎn)價值，提升土地利用效率的同時，帶動周邊基建升級與消費(fèi)轉(zhuǎn)型，為市場注入新動能。

四、房企應(yīng)對之策

在行業(yè)深度調(diào)整和轉(zhuǎn)型發(fā)展的大背景下，上市房企根據(jù)自身發(fā)展積極調(diào)整戰(zhàn)略。戰(zhàn)略重點(diǎn)集中在以下幾個方面：

一是房企普遍將降負(fù)債和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)作為核心工作。例如龍湖集團(tuán)自2022年末啟動降負(fù)債戰(zhàn)略，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流壓降負(fù)債，并利用經(jīng)營性物業(yè)貸置換信用債，用三年多時間有息負(fù)債下降了600億元；華潤置地憑借充裕的現(xiàn)金流、嚴(yán)格的投資紀(jì)律和多元業(yè)務(wù)協(xié)同，展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期能力，持續(xù)保持財務(wù)穩(wěn)??；中國金茂通過精細(xì)化融資管理，拓展多元化融資渠道，降低融資成本，新增融資平均成本僅2.7%，利息開支減少8%。

二是投資聚焦，深耕核心城市。房企投資普遍聚焦高能級城市，采取“優(yōu)中選優(yōu)、深耕核心”的策略。例如保利發(fā)展半年報顯示，公司業(yè)務(wù)布局進(jìn)一步向一線城市及核心城市群集中，通過優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)強(qiáng)化高能級城市開發(fā)能力；中國建筑、中海地產(chǎn)等頭部開發(fā)商也在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心區(qū)域加大土地儲備力度；華潤置地上半年獲取的18宗地塊全部位于一二線城市；龍湖集團(tuán)上半年在上海、蘇州、重慶等城市獲取了4幅地塊，截至6月底，其土地儲備中一二線城市占比達(dá)7成；越秀地產(chǎn)高度聚焦北京、上海廣州等一線城市，北上廣上半年銷售額占比超八成，并通過合作拿地等方式持續(xù)深耕高能級市場。

三是提升運(yùn)營效率成為房企應(yīng)對挑戰(zhàn)的重要抓手。有的房企通過剝離非核心資產(chǎn)、推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，實現(xiàn)資源的高效配置；有的房企通過拓展非房業(yè)務(wù)，如物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營等，提升整體運(yùn)營效率；有的房企通過多渠道推進(jìn)銷售，提升資金回籠效率；房企通過供應(yīng)鏈優(yōu)化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高運(yùn)營效率；有的房企通過加強(qiáng)內(nèi)部管理、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，提高運(yùn)營效率。例如中國金茂創(chuàng)新性地推出“6-10-12-24”科學(xué)高效運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，推動項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)全面提速。

四是“產(chǎn)品力”成為企業(yè)競爭焦點(diǎn)，“好房子”備受重視。今年“好房子”被寫入政府工作報告，行業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品力競爭階段。房企紛紛將產(chǎn)品創(chuàng)新和質(zhì)量提升作為核心策略。例如華潤置地已建立“三好十二優(yōu)”產(chǎn)品體系，圍繞“好產(chǎn)品、好社區(qū)、好服務(wù)”全面提升居住品質(zhì)； 龍湖集團(tuán)推出全新“峯萃”產(chǎn)品線，以“負(fù)公攤、空中院館”等創(chuàng)新設(shè)計贏得市場認(rèn)可；綠城中國將產(chǎn)品品質(zhì)視為“一號工程”，一方面加強(qiáng)“好房子”前瞻技術(shù)引領(lǐng)，更新“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，另一方面，大力推進(jìn)“好房子”核心技術(shù)系統(tǒng)的落地應(yīng)用；華發(fā)股份構(gòu)建“科技+好房子”產(chǎn)品體系，推廣綠色低碳、智能化住宅。

下半年，政策與市場的協(xié)同效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)，地方政府在穩(wěn)市場、促發(fā)展中發(fā)揮關(guān)鍵作用，企業(yè)則需動態(tài)調(diào)整戰(zhàn)略以適應(yīng)區(qū)域差異化發(fā)展節(jié)奏。