雖然我們國家的房價(jià)一直在下跌，特別是疫情之后，就連一線城市都回調(diào)了30%。但是人類的悲喜不盡相同，全球主要國家的房價(jià)都在創(chuàng)歷史新高。

比如我們的鄰居韓國，首爾的房價(jià)最近兩年都快翻倍了，2021年的時(shí)候6.5萬元/㎡，今年直接10.3萬元/㎡了。

另外一個(gè)鄰居日本，最近兩年房價(jià)漲幅也非常明顯。2025年上半年（1月至6月）東京23區(qū)的每戶新建公寓平均價(jià)格為1億3064萬日元，比去年同期上漲了20.4%，創(chuàng)下了歷史新高。

還有一向以房價(jià)低著稱的新加坡，最近幾年房價(jià)也按不住了，疫情后也上漲了接近50%。

還有美麗國也是這樣，自2012年以來，美國房價(jià)持續(xù)上漲，美國樓市走了一輪長達(dá)12年長牛。美國不光是股市長牛，就連房市也是長牛，確實(shí)是投資者的天堂。

美國的兩個(gè)小弟加拿大和澳大利亞，疫情之后房價(jià)也猛漲，基本也有20%+的收益率。

歐洲也是如此，雖然現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)比較差，但是一點(diǎn)也不妨礙房價(jià)上漲，疫情之后也有20%以上的漲幅。

其實(shí)國外的經(jīng)濟(jì)也不能說有多好，但是人家超發(fā)貨幣之后，大家是真的敢拿去消費(fèi)。買股票，股票漲；買房，房價(jià)漲；買生活用戶，物價(jià)漲。我們降息發(fā)完貨幣之后，就在銀行體系里面出不來，大家的銀行存款越來越多，但就是不拿出來消費(fèi)。

這其實(shí)體現(xiàn)出一個(gè)問題，就是我們的信心真的很差。現(xiàn)在上面想通過保新房價(jià)格，來保住信心的做法，我覺得很難實(shí)現(xiàn)。就我平時(shí)跟購房人的接觸，大家不會因?yàn)樾路績r(jià)格上漲就覺得樓市反轉(zhuǎn)了，新房是新房，二手是二手，大家分得很清。

信心比黃金還要重要，不知道我們的信心什么時(shí)候能回來。

還有一個(gè)問題，就是我們的房價(jià)泡沫還沒有完全清除。即使過去5年我國的房價(jià)回調(diào)嚴(yán)重，但是不幸的是由于經(jīng)濟(jì)下行，所以租金的回調(diào)也很嚴(yán)重。以上海為例，過去三年房價(jià)下跌了30%，但是租金也至少下降了15%以上，所以租售比并沒有上漲太多。之前房價(jià)巔峰的時(shí)候租售比1.5%，現(xiàn)在也就漲到不到2%。

國際一線城市成熟市場的房產(chǎn)租金回報(bào)率一般有5%左右，就算考慮持有成本以及房子背后附帶的學(xué)區(qū)資源，那么也應(yīng)該有3.5%的收益率。如果上海之后經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度跟國際成熟都市差不多，那么就應(yīng)該有3%以上的租金回報(bào)率，按照這個(gè)數(shù)字來看，上海房價(jià)還要跌30%。

當(dāng)然，這是最壞的情況。上海理論上的發(fā)展?jié)摿隙ㄊ菦]達(dá)到上限的，關(guān)鍵是如何兌現(xiàn)這個(gè)潛力。

歡迎加入我的房產(chǎn)群