作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

限購放松后，市場似乎瞬間出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。

全市場都在吹風看房量明顯增加，新政首個周末集體爆單。

但，市場真的發(fā)生了質(zhì)變嗎？

市場分歧

上周深夜，猝不及防深圳釋放樓市組合拳，對限購區(qū)進行了調(diào)整。

相比去年的松綁，市場的態(tài)度這次明顯有所不同。

如果上一次是全力支持，期待市場加碼反轉(zhuǎn)，那么這一次市場的分歧是實實在在的。

有的人認為超預期，深圳樓市接下來會走出一段熱潮；有的人認為低于預期，已經(jīng)激發(fā)的潛在購房需求，已經(jīng)刺激得差不多。

認為超預期的部分是深圳進一步放松對公司企業(yè)購買住宅的限制，對成立滿一年、納稅達到100萬，員工滿足10人的公司，即使是福田、南山、寶安新安街道限購區(qū)都可以隨便買。

認為低于預期是深圳出臺政策前8月市場流傳的小作文的內(nèi)容是寶安區(qū)會全面放開限購，包含所有街道；福田、南山、羅湖等核心區(qū)可能對小于120平的房源放開限購，不限制社?；驊艨?；公積金貸款額度提高，二套首付降至15%，不再區(qū)分首套和二套利率，多子女家庭或享更多優(yōu)惠。

而最終寶安還保留利率新安街道限購，對小于120平戶型福田、南山?jīng)]有放松限購，只是羅湖放松了，二套首付依舊還是20%，并未降到15%，只有不再區(qū)分首套和二套利率比較符合預期。

不過總體來看，松綁的力度大于8月先一步出臺新政的北京和上海，不僅調(diào)整了限購區(qū)、有條件限購區(qū)還調(diào)整了非限購區(qū)。

對于符合條件的企業(yè)全面放開限購，這一點不少人還是保持積極的態(tài)度。

而政策落地后，據(jù)觀察本地的各大購房群相對活躍了一些。

針對新政首個周末，中介渠道也給出明確的訪客量參考。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，9月6日—7日，貝殼深圳合作門店二手簽約量較8月周末均值增長33%，較7月周末均值增長60%；新房方面905新政后貝殼深圳合作門店新房認購量，較8月周末均值增長40%，較7月周末均值增長50%。

各大開發(fā)商的紅色喜報也不斷刷新深圳人的朋友圈——不是來訪突破數(shù)百批次，就是單日熱銷十多套，不是攬金過億，就是大佬進場掃貨。

似乎，市場正在被迅速點燃。

真的熱起來了嗎

曾經(jīng)的929新政之夜，也出現(xiàn)過類似的情況——有錢人連夜沖進售樓部，賣家迅速反價不賣，業(yè)主撤牌調(diào)價，外地買家蠢蠢欲動求推薦靠譜中介，開發(fā)商凌晨不打烊通宵接待客戶,買家線上隔空轉(zhuǎn)定金……

當時市場觀望的群體置評——深圳不全面放開還是沒戲。

時隔幾個月，政策的效力，都一一刻在了每個月的新房和二手房的成交數(shù)據(jù)中。

那么，905新政效果能否復刻929的新政之夜？

理論上應該是要復制的，畢竟最終目的就是為了促進更多的交易量。

但今年的情況完全不一樣了。

從市場對這次政策的反應就可以看出，分歧明顯，相比去年市場的信心更低，并且如今的市場還有一個更強烈的預期——遲早會全面放開限購。

如果全面放開，那么還有必要這個時候選擇出手嗎？

非限購區(qū)原本就已經(jīng)不怎么需要社保和名額了，那么還有必要這個時候踏著政策進場嗎？

要知道，不少新房本身就處于龍華、龍崗、光明這些部分條件限購的區(qū)域，并且早早就已經(jīng)開盤銷售，有的賣了三四年都還未賣完。

這些新房，難道是真的因為市場購買力缺乏名額或者社保而未能售罄嗎？

比如位于龍華民治的中海明德里，如今新政10小時就有大佬掃貨10+套。但項目2021年9月開盤，這個時候還是深圳樓市新房市場火熱的階段。

665套82-115平住宅備案均價約7.1萬/平，總價區(qū)間約551萬-870萬/如今還剩余162套，也就是說經(jīng)過1446天，才成交503套。

再比如位于龍華觀瀾的合正觀瀾匯云境，去年深圳放松限購后，本身就處于深圳放松限購區(qū)域，但如今新政短短一個周末就成交10+套。

2024年12月項目開盤，617套71-128平住備案均價約4.97萬/平，總價區(qū)間約317萬—741萬/至今還剩余318套未售。開盤264天，成交299套，平均每天成交才約1.13套。

如果成交旺盛是因為限購松綁了，且羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)不限套數(shù)了邏輯上還說得通，那么限購區(qū)域的新房，迅速成交的動力來源于哪里？

南山區(qū)、福田區(qū)如今依舊是深戶限購2套，非深戶1年社保/個稅限購1套，但僅一個周末這些核心區(qū)的新房有的就成交了十幾套。

比如位于南山科技園的翰熙典居，334套104~141平住宅，備案均價約112400元/㎡，總價區(qū)間約993萬~1758萬，起步總價就接近千萬，但項目還剩余144套住宅，換句話說，將近3個月成交190套，平均每天成交2套左右，而新政首個周末就成交16套，吸金1.8億。

再比如位于南山區(qū)中海云啟源境，最便宜的一套住宅備案748萬，最貴的一套備案2908萬，價格門檻并不低。

如果是符合條件的企業(yè)下場掃貨，那么這些公司，至少能做到營收達千萬級別。

所以，市場是否真的熱起來了？

你們怎么看？

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作者觀點，不代表格隆匯立場