房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

借名購買政策性住房風(fēng)險(xiǎn)高，但實(shí)際支付的購房款是否能追回？近日，北京市朝陽區(qū)法院審理了一起借名買房糾紛，原告陳瑤因男友李偉昏迷后，其父親李建國退房卻拒不返還 60 萬首付起訴，最終法院支持了返還購房款的核心訴求。我將結(jié)合案件細(xì)節(jié)解析維權(quán)關(guān)鍵。

一、案情梳理

1. 當(dāng)事人關(guān)系

原告：陳瑤（借名人，李偉前女友）

被告：李偉（出名人，陳瑤前男友）、李建國（李偉父親，監(jiān)護(hù)人）

第三人：甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)商）

2. 核心事實(shí)脈絡(luò)

（1）借名買房與付款

2018 年，陳瑤因無兩限房購房資格，與男友李偉約定借其名義購買朝陽區(qū)一號(hào)房屋。同年 9 月 19 日，李偉與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，總房款 109.73 萬元，約定首付 59.73 萬元、公積金貸款 50 萬元。

2018 年 7 月 2 日，陳瑤向李偉轉(zhuǎn)賬 60 萬元（備注 “購房”），李偉用該款支付首付，甲公司開具發(fā)票。當(dāng)日，雙方補(bǔ)簽《合同》，明確 “李偉為名義購房人，自愿放棄房屋權(quán)益，房屋實(shí)際歸陳瑤所有”，李偉另出具 60 萬元《收條》。

（2）男友昏迷與監(jiān)護(hù)人退房

2020 年 4 月，李偉突發(fā)腦梗死昏迷，經(jīng)法院判決宣告為無民事行為能力人，指定父親李建國為監(jiān)護(hù)人。

2020 年 7 月至 11 月，李建國多次通過微信與陳瑤溝通退房事宜：告知開發(fā)商催貸、發(fā)送律師函，征詢退房意見，并承諾 “開發(fā)商退款后立即轉(zhuǎn)給陳瑤”。2021 年，李建國以李偉監(jiān)護(hù)人身份起訴甲公司要求解除合同，法院判決解除合同，甲公司扣除 5000 元違約金后返還 59.23 萬元至李偉賬戶，但李建國拒絕將該款返還陳瑤。

（3）維權(quán)起訴

陳瑤多次催要無果后起訴，要求李偉、李建國返還 60 萬元。

二、案件分析

我們圍繞 “本金返還的合法性” 展開核心論證，同時(shí)厘清合同無效后的責(zé)任邊界：

1. 借名買房合同雖無效，但 60 萬購房款應(yīng)依法返還

根據(jù)《合同法》第 52 條（當(dāng)時(shí)有效），兩限房屬于政策性住房，借名購買損害社會(huì)公共利益（剝奪其他符合條件者的購房機(jī)會(huì)），故陳瑤與李偉的《合同》無效。但《合同法》第 58 條規(guī)定 “合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還”：

銀行流水、《合同》《收條》（雖無原件，但被告認(rèn)可借名及收款事實(shí)）形成完整證據(jù)鏈，證明 60 萬元系陳瑤實(shí)際支付；

李偉因該合同取得 60 萬元，即使合同無效，也需返還實(shí)際出資款，與是否有購房資格無關(guān)。

2. 李建國的抗辯無事實(shí)與法律依據(jù)，法院不予采信

“李建國非合同相對方，不承擔(dān)責(zé)任”：雖法院未判決李建國直接返還，但李建國作為監(jiān)護(hù)人，在溝通中明確承諾 “退款后轉(zhuǎn)給陳瑤”，且實(shí)際控制李偉賬戶，其拒付行為無正當(dāng)理由；

“陳瑤盜竊款項(xiàng)、需付租金”：被告未提供任何證據(jù)證明陳瑤存在盜竊行為，主張的租金與本案不屬于同一法律關(guān)系，法院未予支持；

“退房未經(jīng)陳瑤同意”：微信聊天記錄顯示李建國全程與陳瑤溝通退房細(xì)節(jié)，陳瑤雖未明確同意，但未提出反對，且事后催要房款，可見其對退房知情，該抗辯不成立。

三、裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，借名買房合同無效，但陳瑤實(shí)際支付的 60 萬應(yīng)返還，李建國非合同相對方不承擔(dān)責(zé)任，利息、違約金因陳瑤存在過錯(cuò)不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

被告李偉于本判決生效后 15 日內(nèi)退還原告陳瑤 60 萬元；

四、案件啟示：借名買房的 3 個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)與維權(quán)要點(diǎn)

1. 政策性住房借名買，合同無效但本金可追

兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房借名合同多被認(rèn)定無效，但實(shí)際出資人的本金受法律保護(hù)。需留存：

銀行轉(zhuǎn)賬記錄（備注 “購房款”）；

借名協(xié)議、收條等書面憑證；

實(shí)際支付物業(yè)費(fèi)、房貸的證據(jù)，佐證實(shí)際出資事實(shí)。

2. 監(jiān)護(hù)人處理財(cái)產(chǎn)時(shí)，務(wù)必留存溝通記錄

若出名人喪失民事行為能力，其監(jiān)護(hù)人處理房屋時(shí)：

需通過微信、短信等書面形式溝通，要求監(jiān)護(hù)人明確 “退款后返還出資” 的承諾；

保存監(jiān)護(hù)人處理退房、收款的證據(jù)（如法院判決書、開發(fā)商退款記錄），避免其否認(rèn)承諾。

律師提醒

借名購買政策性住房風(fēng)險(xiǎn)極高，盡量避免；若已實(shí)際出資，務(wù)必留存完整證據(jù)鏈。遇對方拒不返還本金時(shí)，及時(shí)起訴，依托 “實(shí)際出資” 的核心證據(jù)主張權(quán)利，即使合同無效，也能保障基本財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）