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借名買房是房產交易中常見的風險場景，近日北京市某法院審理的一起借名買房糾紛案件中，實際購房人以他人名義購房 17 年后，因出名人拒絕配合過戶訴至法院，最終法院支持了實際購房人的訴求，判決出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。本文結合案件細節(jié)，解析借名買房的核心裁判要點與維權邏輯。

一、案情梳理

1. 借名買房背景與履行過程

2007 年 10 月，李明（原告，化名）因特殊需求，與同學張遠（被告，化名）達成口頭借名買房協(xié)議，約定以張遠名義購買 “一號房屋”（朝陽區(qū)某樓盤），李明支付全部房款及 5 萬元借名費。

2007 年 10 月 10 日，李明代張遠簽訂《商品房認購書》；10 月 23 日，以張遠名義與乙開發(fā)公司（原北京某某有限責任公司）簽訂《商品房預售合同》，房屋總價 117.0169 萬元。其中，首付款 36.0169 萬元由李明通過甲公司（原北京某甲有限公司）等關聯企業(yè)支付，剩余 81 萬元以張遠名義辦理銀行貸款，貸款由李明按月償還。

2008 年 9 月，張遠出國留學前，公證委托李明的嫂子王芳代管 “一號房屋”，負責裝修、還貸等事宜。2009 年 7 月，李明收房后先后兩次裝修房屋，并實際占有使用至今，物業(yè)費、取暖費等均由其承擔；同年 11 月，“一號房屋” 登記至張遠名下。

2. 糾紛引發(fā)與訴訟主張

2022 年 4 月，李明因資金周轉需要，將 “一號房屋” 以 706.495 萬元出售給趙磊（案外人，化名），要求張遠配合過戶時，張遠突然反悔，以 “房屋系自己購買，李明僅為代管” 為由拒絕配合，并反訴要求李明騰退房屋。

李明遂起訴，要求張遠將 “一號房屋” 過戶至趙磊名下；張遠反訴稱雙方無借名協(xié)議，房屋系其所有，李明應返還房屋。

3. 關鍵事實查明

李明提交的銀行流水、代付款證明顯示：首付款、17 年貸款（2023 年 3 月前）均由其支付，且 2007 年 10 月向張遠支付 5 萬元借名費，2007 年 11 月又支付 5.35 萬元貸款相關費用。

房屋產權證書、裝修合同、物業(yè)費票據等均由李明持有，證人王芳、蔣某（代李明還貸人員）出庭作證，證實李明為實際購房人。

趙磊已支付大部分購房款，且具備北京購房資格；李明表示愿意一次性結清剩余貸款，配合注銷抵押。

二、案件分析

本案的核心爭議在于雙方是否存在借名買房關系，法院最終支持我方（李明方）訴求，核心邏輯如下：

1. 借名買房關系成立，符合高度蓋然性原則

根據《民事訴訟法》及司法解釋規(guī)定，對負有舉證責任的當事人提供的證據，若能使待證事實具有高度可能性，應認定該事實存在。本案中：

李明持有購房合同、付款憑證、產權證書等全套資料，且 17 年來持續(xù)償還貸款、占有使用房屋，符合 “實際購房人” 的核心特征；

張遠主張 “房屋系自己購買，李明僅為代管”，但無法提供首付款支付憑證，也未舉證證明其償還過貸款或承擔過房屋相關費用，其關于 “5 萬元系咨詢費” 的辯解無證據支持；

公證委托書僅能證明代管關系，不能否定李明實際出資、實際使用的客觀事實，結合全案證據，可認定雙方借名買房關系成立。

2. 張遠的抗辯理由缺乏事實與法律依據

張遠稱 “向甲公司借款購房”，但未提供借款協(xié)議，且其 2008 年向王芳轉賬的 12 萬元，李明提交的借條顯示系另一筆借款，與購房款無關；

根據《民法典》第二百零九條，不動產登記僅具有公示效力，并非確權的唯一依據。“一號房屋” 雖登記在張遠名下，但李明作為實際購房人，享有請求過戶的權利；

張遠在李明出售房屋后才變更還貸賬戶、主張房屋所有權，其行為明顯違背誠信原則，不足以推翻借名買房的事實。

3. 房屋過戶條件已具備，應支持李明訴求

案外人趙磊具備北京購房資格，且已履行大部分付款義務，房屋過戶不違反限購政策；

李明明確表示愿意一次性結清剩余貸款，注銷抵押登記，過戶的客觀障礙可消除；

張遠反訴要求騰退房屋，因借名買房關系成立，其并非真正權利人，該訴求缺乏法律依據，應予駁回。

三、裁判結果

法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條等規(guī)定，判決如下：

李明于判決生效后十日內代張遠償還 “一號房屋” 剩余貸款本息，并配合辦理抵押注銷手續(xù)；

張遠自抵押注銷之日起十日內，配合李明將 “一號房屋” 過戶至趙磊名下；

四、案件啟示

結合本案裁判要點，為借名買房雙方提供三點核心建議：

1. 務必簽訂書面借名協(xié)議，明確權利義務

借名買房時，應簽訂書面協(xié)議，明確約定房屋實際所有權歸屬、房款支付方式、過戶條件、違約責任等核心條款，避免因 “口頭約定” 引發(fā)糾紛。本案中雖無書面協(xié)議，但因李明證據充分得以勝訴，實屬幸運，切勿效仿。

2. 實際購房人需留存完整證據鏈

實際購房人應全程留存付款憑證（注明 “購房款”）、代付款證明、房屋占有使用證據（裝修合同、物業(yè)費票據、租賃合同等），并妥善保管產權證書等資料，形成 “出資 + 占有 + 控制” 的完整證據鏈，為證明實際權利提供支撐。

3. 出名人應恪守誠信，避免惡意違約

出名人不得以 “登記權利人” 為由否認借名事實，否則需承擔配合過戶、賠償損失等法律責任。本案中張遠違背誠信的反訴行為，不僅未得到支持，還需承擔案件受理費，得不償失。

借名買房風險較高，建議盡量避免；若確需借名，務必通過書面協(xié)議和證據留存降低風險。本案的判決充分體現了 “實質重于形式” 的裁判原則，有力保護了實際購房人的合法權益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）