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購房 10 年因開發(fā)商歷史遺留問題未辦房產證，房屋卻因開發(fā)商債務被法院查封。購房者提起執(zhí)行異議之訴后，北京市通州區(qū)人民法院判決停止執(zhí)行，明確 “購房者符合‘查封前簽約、用于居住、付清房款’三要件的，可排除強制執(zhí)行”。

一、案情梳理

1. 購房背景：十年前購房付款入住，因歷史遺留問題未辦證

2013 年 5 月，張磊（原告，勝訴方）與甲公司（開發(fā)商）簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，購買 “一號房屋”（通州區(qū)），總價款 183.5585 萬元。合同約定：2013 年 5 月 11 日前支付首付 55.5585 萬元，5 月 28 日前支付尾款 128 萬元，甲公司需于 2013 年 6 月 30 日交房。

簽約后，張磊按約支付首付及契稅、印花稅等費用，2013 年 10 月辦理入住手續(xù)，與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》，繳納物業(yè)費、車位費并實際居住。因甲公司開發(fā)的 “一號房屋” 所在項目屬歷史遺留項目（手續(xù)不完善），一直未能辦理網(wǎng)簽及房產證。2022 年 1 月，張磊與甲公司簽訂補充協(xié)議，結清剩余房款，累計支付 185.6970 萬元，甲公司出具全部收款憑證。

2. 糾紛爆發(fā)：開發(fā)商債務導致房屋被查封，購房者提異議

2021 年，乙公司（施工方）因與甲公司建設工程施工合同糾紛勝訴，獲賠 3364 萬余元工程款。2022 年 10 月，乙公司申請強制執(zhí)行時，法院查封了甲公司名下的 “一號房屋”。張磊得知后提出執(zhí)行異議，2023 年 11 月被駁回，隨后提起執(zhí)行異議之訴，訴求：1. 停止對 “一號房屋” 的執(zhí)行并解除查封；2. 確認房屋所有權歸自己所有。

二、案件分析

1. 爭議焦點

張磊是否符合排除強制執(zhí)行的法定條件？

“一號房屋” 未辦房產證，張磊能否主張所有權？

開發(fā)商歷史遺留問題導致未辦證，能否歸責于張磊？

2. 勝訴關鍵：符合 “三要件”，排除執(zhí)行于法有據(jù)

（1）查封前已簽訂合法有效買賣合同

法律依據(jù)：《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第一項（查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同）。

事實推導：① 雖買賣合同未注明簽署日期，但結合 2013 年 5 月首付憑證、10 月入住記錄、物業(yè)公司合同等證據(jù)，可確認簽約時間早于 2022 年 10 月的查封時間；② 合同內容不違反法律規(guī)定，甲公司對買賣事實無異議，應認定為合法有效。

（2）房屋用于居住且張磊無其他住房

法律依據(jù)：《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二項（所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋）。

事實推導：① 張磊 2013 年入住后持續(xù)繳納物業(yè)費、水電費，物業(yè)公司出具的《居住證明》及繳費記錄可證明房屋用于自??；② 經不動產登記部門查詢，張磊在北京市無其他住房登記，符合 “唯一住房” 要件。

（3）已付清全部購房款

法律依據(jù)：《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第三項（已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十）。

事實推導：① 張磊提交的銀行轉賬記錄、甲公司出具的收款收據(jù)及發(fā)票顯示，其累計支付 185.6970 萬元，超出合同約定總價款，已全額付清房款；② 甲公司當庭認可收款事實，無相反證據(jù)反駁。

（4）未辦證系開發(fā)商歷史遺留問題，非張磊自身原因

法律依據(jù)：《通州區(qū)歷史遺留房地產開發(fā)項目不動產登記專項治理工作方案》。

事實推導：① 政府部門文件確認 “一號房屋” 所在項目屬歷史遺留項目，因甲公司手續(xù)不完善導致無法辦證；② 張磊簽約后積極履行付款義務，無拖延辦證、拒絕配合等行為，未辦證責任完全在甲公司。

三、裁判結果

不得執(zhí)行位于北京市通州區(qū) “一號房屋”；

駁回原告張磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

1. 購房者避坑：4 個排除執(zhí)行風險防控要點

簽約付款留存完整證據(jù)，鎖定買賣關系

購房時務必簽訂書面買賣合同，注明簽約日期、付款方式及交房時間；支付房款時通過銀行轉賬（備注 “購房款”），留存發(fā)票、收據(jù)等憑證；入住后保存物業(yè)服務合同、繳費記錄，形成 “簽約 - 付款 - 入住” 完整證據(jù)鏈。

定期查詢房屋狀態(tài)，及時應對查封風險

未辦證期間，可通過 “北京市不動產登記領域網(wǎng)上辦事服務平臺” 查詢房屋是否被查封、抵押；發(fā)現(xiàn)異常及時向開發(fā)商核實，必要時向法院提出異議，避免錯過維權時機。

無其他住房需提前舉證，證明居住屬性

主張排除執(zhí)行時，需提交不動產登記部門出具的 “無房證明”，結合物業(yè)費、水電費繳費記錄、社區(qū)居住證明等，證明房屋用于自住且為唯一住房，強化 “居住權優(yōu)先” 的合理性。

因開發(fā)商原因未辦證，固定責任證據(jù)

若因開發(fā)商手續(xù)不全、歷史遺留問題等導致未辦證，需收集政府部門關于項目問題的文件、與開發(fā)商的溝通記錄等，證明未辦證非自身原因，避免被認定為 “怠于辦理過戶”。

2. 開發(fā)商警示：2 個 “不可為” 行為

不可隱瞞項目問題，誤導購房者

開發(fā)項目存在手續(xù)瑕疵、歷史遺留問題時，需如實告知購房者；不得承諾 “可隨時辦證” 卻拖延履行，否則可能導致購房者權益受損，承擔賠償責任。

不可因自身債務，損害購房者合法權益

開發(fā)商應積極解決項目歷史遺留問題，協(xié)助購房者辦理房產證；不得因自身債務導致已售房屋被查封，否則可能引發(fā)群體性維權，加重企業(yè)經營風險。

3. 債權人注意：2 個執(zhí)行邊界提示

查封開發(fā)商房屋前，核查實際占有情況

申請執(zhí)行開發(fā)商名下房屋時，需通過物業(yè)、社區(qū)核實房屋是否已出售并實際交付；若發(fā)現(xiàn)購房者已入住，應先審查其是否符合排除執(zhí)行條件，避免盲目查封引發(fā)糾紛。

區(qū)分 “開發(fā)貸抵押房” 與 “已售未辦證房”

對已出售給自然人且用于居住的房屋，即使未辦證，也應優(yōu)先保護購房者權益；若為開發(fā)商未出售的存量房或商業(yè)用房，可依法查封執(zhí)行，避免混淆房屋性質。

4. 核心提醒：購房者權益保護 “三要件為核心，證據(jù)為支撐”

本案的核心裁判邏輯是 “商品房買受人排除強制執(zhí)行需同時滿足‘查封前簽約、用于居住、付清房款’三要件，未辦證系開發(fā)商原因的，不影響權利主張”。

建議購房者在購買期房或手續(xù)不全的房屋時，務必核實項目合法性；已購房未辦證的，定期留存居住、付款證據(jù)；遇房屋被查封，及時咨詢專業(yè)律師，依據(jù) “29 條” 主張權利，通過執(zhí)行異議之訴維護自身居住權益。

法律小貼士

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條（“商品房消費者生存權優(yōu)先” 條款）是購房者排除強制執(zhí)行的核心依據(jù)，其立法目的是保護普通消費者的基本居住權，與債權人的普通金錢債權相比，應優(yōu)先得到保護。但需注意，該條款僅適用于向房地產開發(fā)企業(yè)購買商品房的自然人消費者，不適用于投資性購房或向非開發(fā)商購買房屋的情形。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）