經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶

9月9日中午，按照與鏈家中介人員的約定，張芳來到北京三元橋附近的一個(gè)小區(qū)看房。張芳家住北京房山，每天通勤時(shí)間在三個(gè)小時(shí)左右，她打算將自家的房子出租，在公司附近租房居住。

張芳預(yù)約的是一套50多平方米的小兩居，租金掛牌價(jià)在5800元/月左右。與中介人員見面后，對方告訴她，房東有事來不了，但小區(qū)內(nèi)有同戶型房源可看，且租金更便宜。張芳想，既然來了，看一下也好。

看房時(shí)，中介人員告訴張芳，這套房子由鏈家管理，需要與鏈家簽租賃合同。租住期間，房屋設(shè)施及家具家電維修等問題由管家協(xié)調(diào)解決，而且鏈家不收取中介費(fèi)，僅向租戶收取少量服務(wù)費(fèi)。

這是一種資產(chǎn)托管式住房租賃服務(wù)。房東將房子交給中介統(tǒng)一管理，由中介負(fù)責(zé)出租、收租、維修和運(yùn)營等具體事務(wù)。近年來，多數(shù)中介公司開始大力發(fā)展這一模式，在帶來居住和服務(wù)水平提升的同時(shí)，這種模式也存在一些爭議，其中的焦點(diǎn)在于中介平臺、房東和租客三方利益的重新分配。有房東和租客認(rèn)為，自身的訴求在部分平臺的市場地位下被忽視了。

托管房

中介帶張芳看的托管房，租金為5400元/月，不收取中介費(fèi)，只收取相當(dāng)于租金10%的服務(wù)費(fèi)，與房租一同繳納；如果選擇季付，服務(wù)費(fèi)為9%。另外，租客還需向中介公司支付押金，但若支付寶芝麻信用分超過650分，可免押金。

實(shí)地看完房后，張芳不太滿意。小區(qū)是典型的“老破小”，她看的托管房位于一層中間北戶，窗戶小，采光差，屋里格外陰暗。她此前看中的房東直租房是中層樓東南戶，從掛牌照片看，采光更好。

中介人員告訴張芳，如果想看房東直租房，需要提前預(yù)約，中介會(huì)和房東溝通，同時(shí)建議她考慮看附近其他小區(qū)的托管房。但此后，張芳兩次預(yù)約直租房，都沒能約到房東。

張芳對比了兩種模式：按租金5400元/月計(jì)算，租三年托管房的總成本（房租+服務(wù)費(fèi)）為21.38萬元，租房東直租房的總成本是19.98萬元；如果租期為一年，托管房總成本為7.13萬元，直租房為7.02萬元。

當(dāng)然，這是在房東直租房沒有發(fā)生各種形式的解約的情況下。對租客而言，同樣的房子，直租成本更低，但托管房的日常管理更規(guī)范，減少了與房東的潛在糾紛。此外，托管房還提供家政、維修等基礎(chǔ)服務(wù)；租期結(jié)束后，租客也不用擔(dān)心押金難退等問題。

張芳因需要出租自住房，也咨詢了中介。中介告訴她，房子可委托鏈家托管。簽署《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》后，雙方會(huì)確定基礎(chǔ)租金，約定托管招租期為45天，鏈家支付房東15天租金作為定金，在基礎(chǔ)租金下浮3%至上浮5%的區(qū)間招租；若招租成功，定金轉(zhuǎn)為租金，失敗則解約，定金歸房東。

托管期最低兩年，一旦招租成功，即便租客欠租，鏈家也會(huì)按月支付房東租金，代價(jià)是房東每月需支付四天房租作為管理費(fèi)。鏈家承諾不吃差價(jià)，租客支付多少，扣除管理費(fèi)后全部支付給房東。

另一大型中介機(jī)構(gòu)我愛我家的“相寓”模式與鏈家的類似，但管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)有所不同，房東每月需支付三天租金作為管理費(fèi)，租客需支付房租8.5%的服務(wù)費(fèi)。

根據(jù)貝殼2025年中期業(yè)績，截至6月底，貝殼受托管理的房源從2024年底的29萬套增加到59萬套；我愛我家同期披露，相寓管理的房源接近32萬套，同比增加約9%。

利與弊

對中介平臺來說，托管房業(yè)務(wù)有助于帶來更穩(wěn)定的收入，同時(shí)通過集中管理，將分散房源轉(zhuǎn)化為運(yùn)營資產(chǎn)，并在金融、家裝、家政等增值服務(wù)領(lǐng)域獲取更多商業(yè)空間。

對房東來說，其角色從“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百Y產(chǎn)所有者”，可以擺脫招租、催租、維修等事務(wù)，降低空置風(fēng)險(xiǎn)。

對租客來說，可以從“租房”轉(zhuǎn)向“租服務(wù)”，獲得標(biāo)準(zhǔn)更高的居住體驗(yàn)，減少與房東的糾紛，還能享受保潔、維修、月付、免押金等便利。

不過，在實(shí)際操作中，托管模式經(jīng)營不當(dāng)也會(huì)引發(fā)一些問題。第一，房東直租房被限流。有房東稱，中介平臺優(yōu)先展示托管房，直租房很難被看到。即使在定向搜索某小區(qū)房源時(shí)，若有托管房，會(huì)優(yōu)先展示托管房，直租房往往靠后。

第二，直租房帶看頻次減少。一位擁有多套房的房東稱，一套直租房在租客搬走后，長達(dá)兩個(gè)月只有兩三次帶看，而同小區(qū)的托管房則帶看頻繁。他認(rèn)為平臺有意傾斜。

一位大型中介公司管理人士解釋，這更多是激勵(lì)機(jī)制所致，中介公司在政策上傾向托管房，門店和經(jīng)紀(jì)人基于利益，會(huì)優(yōu)先推薦托管房。

第三，可選余地小。貝殼、我愛我家等大型中介均在推廣托管房，房東若想盡快把房子租出去，除了托管給中介平臺，沒有更好的選擇。

目前也有房東通過58同城、小紅書等平臺自行出租，但多數(shù)房東并不懂得如何有效展示房子，陌生人交易的信任成本較高，仍需要依賴專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。

轉(zhuǎn)型需要

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)形勢變化，中介企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。貝殼的新房和存量房業(yè)務(wù)收入占比從2021年的97%逐步降至2024年的66%，2025年中期降至61%；截至2025年6月底，房屋租賃服務(wù)收入占比達(dá)到21.8%。

我愛我家2025年中報(bào)顯示，其第一大收入來源為資產(chǎn)管理，占比接近48%，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)占比36%，新房業(yè)務(wù)收入占比8%。

上述大型中介公司管理人士稱，存量房業(yè)務(wù)下降，多數(shù)中介公司將新房業(yè)務(wù)作為主要收入來源，但近兩年房地產(chǎn)利潤逐漸走低，多數(shù)新房項(xiàng)目開始降低渠道費(fèi)用，有些房企甚至摒棄渠道，全部采用自銷模式。在房地產(chǎn)規(guī)?？s量的背景下，中介公司需要另辟蹊徑，培育增長極。在他看來，與傳統(tǒng)中介搓合交易相比，無論是托管還是資產(chǎn)管理，均擁有更為穩(wěn)定和持續(xù)的收入。

近年來，貝殼提出“一體三翼”戰(zhàn)略。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)交易服務(wù)仍是貝殼的核心業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上，貝殼還在重點(diǎn)培育家裝、貝好家和租賃業(yè)務(wù)作為新的增長極。

在上述大型中介公司管理人士看來，在房地產(chǎn)從增量向存量轉(zhuǎn)變的過程中，運(yùn)營類業(yè)務(wù)必然成為兵家必爭之地，商辦運(yùn)營、租賃住房、物業(yè)管理越來越受到各路資本關(guān)注，這些領(lǐng)域也逐漸步入競爭紅海。

他認(rèn)為，目前中介托管房領(lǐng)域出現(xiàn)的問題，主要是因?yàn)橹薪楣具€在培育資產(chǎn)管理能力，這些問題只是暫時(shí)的，隨著資產(chǎn)管理能力逐步提升，目前房東和租客吐槽的問題會(huì)一一克服。

該人士認(rèn)為，目前托管房更需要關(guān)注的問題是資金監(jiān)管領(lǐng)域，托管平臺收取租客押金雖然不多，但形成的資金池規(guī)模不小。按照每套房3000元押金計(jì)算，3萬套房就可以累積近億元的押金資金池，一旦托管機(jī)構(gòu)爆雷或跑路，就會(huì)形成較大風(fēng)險(xiǎn)。

一家小型中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人稱，其公司目前管理數(shù)百套托管房源，大部分集中在一個(gè)區(qū)域，由于是輕資產(chǎn)管理模式，只要不盲目擴(kuò)張，爆雷的可能性不大。在他看來，租賃行業(yè)是服務(wù)業(yè)，需要做精做細(xì)，盲目擴(kuò)大規(guī)模最終損害的是客戶利益。

（應(yīng)受訪者要求，文中張芳為化名）

（作者 田國寶）

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田國寶

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