男子龍某在女子安某處購買一套房屋后，得知房屋曾發(fā)生刑事案件，首任房主被殺害后裹尸反鎖在廁所浴缸近20天才被發(fā)現(xiàn)……因安某拒絕協(xié)商，龍某將安某起訴至法院，要求退還因?qū)Ψ焦室怆[瞞房屋內(nèi)發(fā)生重大刑事惡性亡人案件導(dǎo)致自己支付高于同期同區(qū)位購房款21萬元，并賠償精神損失費(fèi)3萬元。

紅星新聞記者獲悉，裁判文書網(wǎng)近期公布此房屋買賣合同糾紛一審判決書，巴中市巴州區(qū)人民法院判決，被告安某向原告龍某返還購房款12萬元，并駁回龍某的其他訴訟請求。

男子買房多年后得知首任房主被殺害藏尸屋內(nèi) 資料圖 圖源：圖蟲創(chuàng)意

案情回顧

男子花40余萬元買房

多年后得知房屋內(nèi)曾發(fā)生刑案

判決書顯示，龍某購買的這套房屋位于新市街，建筑面積為122.32平方米。2017年9月，龍某與女子安某在巴中某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)42萬元，房屋傭金、過戶費(fèi)、貸款（公積金）服務(wù)費(fèi)加稅費(fèi)（個(gè)稅、契稅）由龍某共計(jì)支付2.5萬元。購買此套房屋，龍某合計(jì)花費(fèi)44.5萬元。

▲判決書截圖

2024年12月，龍某經(jīng)鄰居得知首任房主張某甲（音）當(dāng)年被人殺害后，裹尸反鎖在現(xiàn)自己購買的房屋廁所浴缸內(nèi)近20天，因散發(fā)臭氣才被鄰居發(fā)現(xiàn)報(bào)警。同日，龍某找到中介溯源房產(chǎn)信息，安某以時(shí)間太久不知道發(fā)生過什么事情為由拒絕協(xié)商。之后龍某給當(dāng)時(shí)收定金1萬元的吳某（安某姐夫）打電話，確認(rèn)了首任房主因兇殺在房屋多日后才被發(fā)現(xiàn)，并在電話中確認(rèn)安某在購買房屋后知曉該事件。

為維護(hù)自身合法權(quán)益，龍某將安某訴至巴中市巴州區(qū)人民法院，要求安某退還因其故意隱瞞房屋內(nèi)發(fā)生重大刑事惡性亡人案件導(dǎo)致自己支付高于同期同區(qū)位購房款21萬元，同時(shí)請求判令安某賠償自己精神損失費(fèi)3萬元并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

一審判決

賣方退還12萬元

駁回其他訴訟請求

判決書顯示，安某辯稱，對案涉房屋是否為“兇宅”始終不知情，不存在故意隱瞞行為。因1999年自己通過胞兄經(jīng)辦購買案涉房屋，購房時(shí)未被告知案涉房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件。2017年出售案涉房屋時(shí)，自己委托姐夫吳某辦理交易事宜，自己未直接參與與原告（龍某）的協(xié)商過程。2017年案涉房屋成交價(jià)42萬元系雙方在中介公司的介入下自愿協(xié)商的結(jié)果，龍某所舉類比案例不具有參考性。龍某主張精神損失賠償也沒有法律依據(jù)，精神損害賠償適用于人格權(quán)受侵害的情形，房屋買賣屬合同法律關(guān)系，原告未能證明自己行為構(gòu)成侵權(quán)，亦未提交醫(yī)療機(jī)構(gòu)證明其因房屋歷史產(chǎn)生嚴(yán)重精神損害。

巴州區(qū)人民法院依照《民法通則》第一百三十二條“當(dāng)事人對造成損害都沒有過錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任”之規(guī)定，參考當(dāng)時(shí)房屋市場價(jià)值、房屋實(shí)際情況等因素，酌定被告向原告返還12萬元，對原告主張的超出部分，不予支持。

關(guān)于龍某主張被告賠償精神損失費(fèi)3萬元的問題，法院認(rèn)為，因該案的爭議對象為房屋，不符合侵權(quán)責(zé)任法關(guān)于侵害權(quán)益的對象主體。同時(shí)，龍某的實(shí)際損失為案涉房屋因非正常死亡事件而產(chǎn)生的貶損價(jià)值，安某已進(jìn)行部分房屋價(jià)值的返還，對龍某的損失進(jìn)行了補(bǔ)償，故其該項(xiàng)訴請，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

最終，法院一審判決：被告安某在判決生效之日起十日內(nèi)向原告龍某返還購房款12萬元；駁回原告龍某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)4900元，由原告龍某負(fù)擔(dān)2200元，由被告安某負(fù)擔(dān)2700元。

延伸閱讀

夫妻花72萬租房10年 房東服藥輕生后法院將其列為被告

吳女士和丈夫劉先生花60萬元租賃朋友孟某的商鋪10年，10個(gè)月后，孟某服藥輕生。銀行將已死亡的孟某訴至法院，并獲得勝訴。

“人去世了，是怎么成為民事訴訟對象的？且孟某系先租賃，后抵押，法院的判決，將讓我們平白無故遭受上百萬元的損失?！眳桥肯蛉A商報(bào)大風(fēng)新聞反映說。

十年租約——

借錢給朋友買商鋪，因無法還款將借款轉(zhuǎn)租金

花72萬元簽下10年租約

1992年出生的吳女士是黑龍江哈爾濱人，她的丈夫劉先生有一個(gè)朋友叫孟某，1981年生人。兩人系2021年通過朋友介紹認(rèn)識，聽說孟某是“干事的人，有能耐”，雙方一直想合作做點(diǎn)生意。

2022年5月，劉先生告訴吳女士，孟某想全款購買一處商鋪，“孟某要借40萬元，等商鋪下來了還錢?！?/p>

“雙方此前沒有經(jīng)濟(jì)來往，我們覺得孟某是可靠的?！眳桥空f，丈夫劉先生跟著孟某去看了商鋪，確認(rèn)屬實(shí)后，于5月11日轉(zhuǎn)賬了40萬元，“6月份，孟某全款170余萬元購入了商鋪?！?/p>

孟某購買商鋪后，稱無法按照約定償還，提議將借款轉(zhuǎn)為房租。吳女士說，為了避免損失，他們選擇接受，“他的商鋪是毛坯，我們還得裝修，合計(jì)之后認(rèn)為租賃10年才劃算。”雙方約定后，他們于6月16日向孟某轉(zhuǎn)賬20萬元。

根據(jù)2022年10月9日的《個(gè)人房屋租賃合同》顯示，租期為2022年10月12日至2032年10月11日。租期120個(gè)月，租金每月6000元。

圖為雙方的租賃合同

吳女士解釋道，“9月下旬，商鋪完成裝修開始營業(yè)，我們支付了剩余的租金，10月份補(bǔ)簽了租約。”“總租金72萬元，算上裝修，這間商鋪我們家投入上百萬。”

圖為裝修后的商鋪

抵押擔(dān)?！?/strong>

租房不滿一年房主喝藥輕生，“他欠了很多人錢”

170萬的商鋪評估353萬，為180萬貸款做抵押擔(dān)保

2023年3月10日，孟某死亡。哈爾濱市公安局南港分局先鋒路派出所出具的《死亡火化證明》顯示，孟某系在紅旗大街某賓館服藥自殺。

圖為派出所出具的《死亡火化證明》

吳女士說，“他輕生后，我們才知道，孟某曾拿了很多人的錢，涉及金額非常高。他的繼承人放棄了繼承，因此借孟某錢的人都沒拿回錢財(cái)。這處商鋪是孟某全款買的，我們也明確有支付10年的租金。買賣不破租賃，所以對我們沒影響?！?/p>

2024年11月12日，吳女士看到商鋪門口貼上了哈爾濱鐵路運(yùn)輸中級法院的《公告》【(2024)黑71執(zhí)235號】，稱哈爾濱農(nóng)村商業(yè)銀行有限公司華南城支行與孟某、李某借款合同糾紛一案，因被執(zhí)行人孟某、李某未履行償還責(zé)任，要求于11月30日前，遷出房屋，清空屋內(nèi)物品。到期仍不履行，將依法強(qiáng)制執(zhí)行，強(qiáng)制開鎖、強(qiáng)制騰退。

哈爾濱鐵路運(yùn)輸中級法院發(fā)布的《公告》

“孟某都去世了，怎么還會被起訴呢？”吳女士向哈爾濱鐵路運(yùn)輸中院提出執(zhí)行異議，才知道孟某在收取60萬元租金后，將已經(jīng)租賃的商鋪，用于擔(dān)保抵押，“170多萬元的商鋪，銀行評估為353萬元，孟某用該商鋪，為其朋友李某的180萬元貸款做抵押擔(dān)保?！?/p>

哈爾濱農(nóng)商銀行2022年6月24日的《授信審批表》顯示，質(zhì)押物信息為“孟某房產(chǎn)，471.7平方米，評估價(jià)353萬元，抵押率51%”。

該銀行同日出具的《最高額個(gè)人擔(dān)保借款合同》顯示，借款人李某，抵押擔(dān)保人孟某。2022年6月23日至2027年6月23日止，借款人可在180萬元的借款本金額度內(nèi)申請借款。

執(zhí)行死者？——

法院作出民事判決時(shí)，被告已死亡

租賃方提執(zhí)行異議被駁回

2025年4月3日，針對吳女士、劉先生提出的執(zhí)行異議，哈爾濱鐵路運(yùn)輸中級法院出具《執(zhí)行裁定書》。本院查明，哈爾濱農(nóng)商銀行華南城支行與孟某、李某借款合同糾紛一案，道外區(qū)法院于2024年1月10日作出【（2023）黑0104民初10501號之三】民事判決書，判項(xiàng)為：一、李某立即返還哈爾濱農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華南城支行借款本金180萬元，支付利息及逾期利息；二、如李某未按本判決履行還款義務(wù)，哈爾濱農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華南城支行可以與孟某協(xié)議，以其名下的抵押不動產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣上述房產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償。

華商報(bào)大風(fēng)新聞記者注意到，道外區(qū)法院判決的時(shí)間為2024年1月10日，此時(shí)，孟某已經(jīng)自殺身亡。吳女士解釋道，法官曾告訴我們，孟某、李某案件的立案時(shí)間為2023年9月23日。

《執(zhí)行裁定書》提及，另查明，黑龍江省高級人民法院作出執(zhí)法決定，指定該案由本院繼續(xù)執(zhí)行。2025年2月10日，本院作出裁定，拍賣該商鋪。

法院認(rèn)為，雖然劉先生和吳女士與孟某對涉案房屋出兌租賃事宜協(xié)商一致，并支付兌店費(fèi)及租賃費(fèi)，存在先租賃后抵押行為。依據(jù)《最高法關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定。無論先租賃后抵押行為主張的租賃權(quán)是否成立，都不能排除本案的執(zhí)行。故其異議理由不能成立，本院不予支持。法院裁定，駁回吳女士、劉先生的異議請求。

申請?jiān)賹彙?/strong>

“再審法官認(rèn)為我沒資格提出再審”

道外區(qū)法院未回應(yīng)

吳女士說，在提執(zhí)行異議期間，她租賃的商鋪還曾被掛上法拍網(wǎng)。根據(jù)相關(guān)鏈接顯示，該房產(chǎn)一拍已撤回，原因?yàn)椤鞍竿馊藢ε馁u財(cái)產(chǎn)提出確有理由的異議”。

評估價(jià)為207萬余元，起拍價(jià)145萬余元。房屋瑕疵情況顯示，“有租戶，租期到2026年”。拍賣時(shí)間為，哈爾濱鐵路運(yùn)輸中級法院將于2025年3月17日10時(shí)至2025年3月18日10時(shí)止。

吳女士租賃的商鋪還曾被掛上法拍網(wǎng)

執(zhí)行局的法官告訴她，孟某死亡后被列為被告，系法院原判決有問題，她需要通過再審來解決該問題。

6月份，吳女士收到了道外區(qū)法院通知，“劉先生于孟某等金融借款合同糾紛申請?jiān)賹彴浮币蚜?，案號【?025）黑0104民申10號】。此案由行政審判庭（綜合審判庭）承辦。

根據(jù)《哈爾濱市道外區(qū)法院傳票》顯示，該案9月1日開庭。

圖為法院傳票

“法官沒有下最終裁定，只說不應(yīng)立案?！眳桥空f，9月1日開庭后，她的律師稱，法官認(rèn)為此事不應(yīng)立案。該法官曾和銀行方面溝通過，銀行認(rèn)為租期10年過長，只能接受租期到2026年，“我們認(rèn)為孟某死亡后被列為被告，是判決中不應(yīng)出現(xiàn)的，因此法院的原審判決應(yīng)該糾正?！?/p>

9月8日，華商報(bào)大風(fēng)新聞記者聯(lián)系到該案在道外區(qū)法院的原審法院與再審法官，兩人均以案件涉密為由，建議聯(lián)系道外區(qū)法院政治部。記者聯(lián)系政治部，無果。

律師說法——

若立案前被告已死亡，則判決嚴(yán)重違反訴訟程序

陜西省法學(xué)會民法學(xué)研究會副會長、陜西眾致律師事務(wù)所高級合伙人劉東晨律師說，根據(jù)我國民事訴訟法的規(guī)定，如果在原告向法院起訴前被告已經(jīng)死亡的，被告不再具有訴訟主體的資格，不是適格的訴訟主體，法院應(yīng)當(dāng)依法裁定駁回原告的起訴。

本案中，若吳女士所稱屬實(shí)，被告孟某的死亡時(shí)間在案件立案之前，則不具備民事訴訟法要求的訴訟主體資格，法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告的起訴。查明當(dāng)事人基本情況是法院進(jìn)行訴訟的法定義務(wù)，被告死亡而法院未能依法查明，徑行缺席判決，是嚴(yán)重違反訴訟程序的行為。

而若孟某實(shí)際系在訴訟過程中死亡，則應(yīng)先中止訴訟，通知其繼承人參與訴訟。如果繼承人放棄繼承，判決書查明事實(shí)部分也應(yīng)明確表述。

法院接到相關(guān)線索應(yīng)自行啟動審判監(jiān)督程序

線索反映人也可向檢察院申請審判監(jiān)督

劉東晨表示，本案執(zhí)行階段的當(dāng)事人吳女士發(fā)現(xiàn)上述情況向判決法院反映，法院可以啟動內(nèi)部審判監(jiān)督程序?！睹袷略V訟法》規(guī)定，各級人民法院院長對本院已生效的判決、裁定、調(diào)解書，發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤需再審的，應(yīng)提交審判委員會討論決定。不過這一程序?qū)儆诜ㄔ簝?nèi)部監(jiān)督機(jī)制，由法院自行啟動審判監(jiān)督程序。

此外，吳女士可以向同級人民檢察院申請審判監(jiān)督程序。《民事訴訟法》明確賦予了人民檢察院對民事訴訟監(jiān)督的權(quán)力，地方各級人民檢察院對同級人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事判決、裁定違反有關(guān)法律規(guī)定時(shí)，可以依法提出檢察建議或抗訴。

若170余萬房產(chǎn)評估為350余萬

涉嫌評估造假、銀行審核失靈等

劉東晨強(qiáng)調(diào)，在本案中，銀行的評估疑似存在巨大問題，若吳女士所稱170余萬元房產(chǎn)被評估為350余萬，且由此為180萬元貸款作擔(dān)保抵押屬實(shí)，則存在多方面問題。

這種評估價(jià)與購買價(jià)的巨大差異極不正常，通常涉及評估造假、銀行審核失靈，主要違法行為包括：評估機(jī)構(gòu)高估價(jià)值、銀行未盡職審查、潛在欺詐或腐敗。對于評估機(jī)構(gòu)故意高估房產(chǎn)價(jià)值，評估機(jī)構(gòu)可能被吊銷資質(zhì)或罰款；對于銀行貸前審查不盡職（違反“三查”制度），銀行可能因風(fēng)險(xiǎn)管控失效被監(jiān)管部門予以處罰；銀行內(nèi)部人員涉嫌腐敗人員可能被警告、罰款或追究刑事責(zé)任。